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S. Grass
S. Grass, Rechtsanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 5111
Erfahrung:  Mehrjährige Berufserfahrung
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S. Grass ist jetzt online.

Folgender Fall liegt vor: Oktober 2009 hat Herr X die Immobilien

Kundenfrage

Folgender Fall liegt vor:

Oktober 2009 hat Herr X die Immobilien seines Vaters gekauft (Lagerimmobilie und Elternhaus). Für den Kauf der Lagerimmobilie (Kaufpreis 2,2 Mio.) wurde eine Barzahlung in Höhe von 1,7 Mio. und eine monatliche Rentenzahlung in Höhe von 5.000,00 € für 10 Jahre vereinbart (5.000,00 € x 120 Monate = 600.000 € Kaufpreis inkl. Zinsen). Für das Elternhaus (Kaufpreis 400.000) wurde eine Bezahlung in Höhe von 275.000 € und ein gemeinsames Wohnrecht im Wert von 1.000 € (Kaltmiete) dür den Vater und die Mutter für 125 Monate vereinbart. Dies wurde im Notarvertrag festgehalten. Als Mr. X das Elternhaus gekauft hat, wohnte in dem Haus bereits eine Mietaprtei (1 Päarchen). Von diesem Mieter kassiert der Vater die Miete. Dies wurde nicht im Notarvertrag festgehalten. Der Sohn hat dies aber die letzten Jahre geduldet.
Vor ca. 2 Monaten hat der Vater ohne die Zustimmung des Sohnes einen ausgebauten grossen Kellerraum an einen Studenten für 300 €. Die Miete behält der Vater natürlich. Mr. X ist der Überzeugung, dass der Vater kein Recht hat das Haus oder ein Teil des Hauses ohne die Zustimmung des Eigentümers zu vermieten. Vateer sieht dass anderes - er habe schließlich ein gemeinsames Wohnrecht mit seiner Frau auf das ganze Haus und kann vermieten an wenn er will.

Da der Vater ständig Geldprobleme hatte (Finanzamt: Steuerschulden, Bank: Kreditrückzahlung etc.) hat er sein Rentendepo bei Mr. X bis 31.12.2012 komplett aufgebracht. D. h. er und seine Frau haben ab 01.01.2013 ein monatliches Einkommen in Höhe von 2.300,00 € (700,00 € Warmmiete Päarchen, 300 € Warmmiete Student, 300 € private Rentenversicherung Vater und 1.000 € gesetzlichen Rentenkasse Mutter). Aus diesem Einnahmen muss er die Betriebs- und Heizkosten des Hauses, sein Auto (Kredit + Versicherung + Steuer + Betriebskosten), Bankdarlehen, Lebensunterhalt etc. zahlen. Da der Vater mit diesem Geld seine monatlichen Kosten nicht decken kann, hat er einen Architekten mit der Planung der Umbaumaßnahmen des Elternhauses beauftragt und diese Pläne dem Sohn vorgelegt. Der Sohn soll nun das Elternhaus so umbauen (ca. 150.000 € Umbaukosten), dass das Haus an vier weitere Parteien vermietet werden kann, wovon der Vater die Miete kassieren will. Der Sohn will weder das Haus umbauen, noch ist er damit einverstanden, dass weitere fremde Personen ins Haus einziehen. Dem Vater interessiert dies nicht und meint er hätte das Wohnrecht und könnte das Haus vermieten, wie er das will, er bräuchte schließlich Geld. Weiterhin ist der Vater davon überzeut, dass der Sohn die Umbaumaßnahmen durchführen muss.

Nun meine Fragen:

-Darf der Vater tatsächlich ohne die Zustimmung des Eigentümer vermieten und hierfür auch noch die Miete einbehalten? Er hat definitiv kein Niesbrauchrecht.

-Kann der Sohn die bereits in dem Haus lebende Mieter ohne die Zustimmung des Vaters kündigen?

- Wenn Mr. X nun zurzeit herschenden Zustand akzepieren wurde, hätten die Eltern eine monatliches Einkommen von 2.300 €. Mr. X weiss, dass die Eltern mit dieser Summe ihre monatlichen Kosten nicht decken kann und rechnet damit, dass er die Betriebs- und Heizkosten des kompletten Hauses zukünftig selber zahlen (ein Vollstreckungsbescheid für die Grundbesitzabgaben November 2011 lag bereits im September 2012 vor). Hat Mr. X - aufgrund dieser Befürchtung - die Möglichkeit den Vater rechtlich dazu zuzwingen das Wohnrecht (89 Monate x 1000,00 € Kaltmiete) an ihn zu verkaufen?
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

ob der Wohnrechtsinhaber das Recht hat, Teile der Immobilie zu vermieten hängt von der notariellen Vereinbarung ab. Ergibt sich aus dem Inhalt des Wohnrechts das Recht der Vermietung, handelt Ihr Vater ordnungsgemäß. Lässt das Wohnrecht mangels entsprechender Gestaltung die Vermietung nicht zu, können Sie als Eigentümer die Vermietung untersagen.

Eine Kündigung wäre nicht erforderlich, weil die Mieter mangels Berechtigung des "Vermieters" keinen wiksamen Vertrag haben. Sie könnten unter Hinweis darauf, die Mieter zum Auszug auffordern. Sie müssten aber normal Räumungsklage erheben, falls die "Mieter" die Wohnung nicht verlassen.

Eine Verpflichtung, Ihnen das Wohnrecht zu verkaufen gibt es nicht. Falls der Wohnrechtsinhaber seinen übernommenen Verbindlichkeiten nicht nachkommt, müssten Sie die Kosten zunächst tragen und könnten diese dann gegen den Wohnrechtsinhaber geltend machen. Grundsätzlich käme aucheine Anfechtung des vertrages in betracht, wenn Ihre Eltern Sie dahingehend getäuscht haben, dass sie den Verpflichtungen, die Nebenkosten zu zahlen, nicht nachkommen wollten. Allerdings müssten Sie dies beweisen, was sehr schwierig sein wird.

Ich hoffe, Ihnen behilflich gewesen zu sein. Bei Unklarheiten stellen Sie bitte beliebig oft Nachfragen. Halten Sie die Frage für nicht beantwortet, fragen Sie bitte beliebig oft nach.

Bestehen keine Nachfragen, bewerten Sie bitte die erteilte Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

S. Grass, Rechtsanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 5111
Erfahrung: Mehrjährige Berufserfahrung
S. Grass und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 3 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

bestehen noch Unklarheiten ? Ansonsten darf ich um Bewertung der Antwort bitten.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.


Sorry, dass ich Ihre Antwort nicht direkt bewertet haben, aber mein kleiner Sohn ist wach geworden und da musste ich mich um ihn kümmern. Aber danke für Ihre Antwort.

Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

kein Problem.

Ich danke Ihnen und wünsche Ihnen und Ihrer Familie schöne Feiertage.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

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