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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 24907
Erfahrung:  Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
32916861
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Recht & Justiz hier ein
RASchiessl ist jetzt online.

Wir haben NOvembermiete und Dezembermiete 2012 nicht zahlen

Kundenfrage

Wir haben NOvembermiete und Dezembermiete 2012 nicht zahlen können.
Grund: wir sind selbstständig. Unser Auftraggeber ist seit Ende November verschwunden und wir haben kein Geld bekommen. Dies haben wir unserem Vermieter per email mitgeteilt mit dem Zusatz, dass wir im Januar nachzahlen, da wir beide jetzt wieder in einem Angestelltenverhältnis sind.
Gestern kam die fristlose Kündigung mit Termin zur Wohnungsübergabe am 7. Januar. Gleichzeitig wurden wir aufgefordert, den Rückstand bis 2. Januar einzuzahlen.

Wir können aber den Rückstand erst bis 10. Januar zahlen, da wir beide erst Anfang Januar unser Gehalt bekommen. (es sei denn der verschwundene Auftraggeber taucht plötzlich auf und zahlt uns nachträglich alles, was verschwindend gering ist).

Kann die Wohnung am 7.1. geöffnet bzw. geräumt werden? Oder muß erst eine gerichtliche Klage vorliegen? Oder ist alles hinfällig, wenn wir bis 10. alles nachzahlen?

Freundliche Grüße
XXXXX XXXXXfmann
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage.

Darf ich Sie höflich fragen:

Hatten Sie in den letzten beiden Jahren bereits eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs erhalten und dann nachbezahlt?


Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Nein das haben wir nicht. Wir haben noch nie eine Mahnung oder ähnliches wegen Mietverzug erhalten. Es ist das erste Mal wir sind völlig schockiert.

Experte:  hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage.

Das kann ich vestehen, dass Sie aufgrund der Kündigung schockiert sind.

Das wichtigste gleich vorweg:

1. Die Wohnung darf am 07.01.2013 weder geöffnet noch geräumt werden.

2. Wenn Sie am 10.01.2013 die Rückstände ausgleichen ist die Kündigung hinfällig und der Mietvertrag läuft weiter.


Nun im Einzelnen:

1.
Auch wenn der Mietvertrag (derzeit) wirksam gekündigt wurde, so darf der Vermieter nicht zur Selbsthilfe greifen. Er benötigt vielmehr ein Räumungsurteil und einen Gerichtsvollzieher um die Wohnung räumen zu lassen. Wenn er dennoch das Schloss austauscht und die Wohnung räumt, so macht er sich nicht nur Strafbar (Nötigung, Hausfriedensbruch) sondern Sie haben vor dem Amtsgericht die Möglichkeit sich durch eine einstweilige Verfügung den Besitz an Ihrer Wohnung wieder einräumen zu lassen.

2.

Der Vermieter konnte Ihnen nach § 543 II 3a BGB wegen Zahlungsverzugs kündigen.

ABER:

Nach § 569 III 2 BGB wird die Kündigung dann unwirksam wenn Sie bis zwei Monate nach Zustellung einer Räumungsklage nachzahlen.

Ich gebe Ihnen die einschlägige Vorschrift wieder:

"Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist."


Sie sehen, wenn Sie also am 10.01 nachzahlen haben Sie nichts zu befürchten.




Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.

Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten und damit das ausgelobte Honorar freizugeben.




Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 24907
Erfahrung: Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
RASchiessl und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Guten Tag. Uns ist noch etwas in dem Schreiben der Kündigung aufgefallen. Außer der Kündigungsklausel stand da noch:


"Für den Fall, dass SIe die Mietsachen nicht zum angegebenen Termin räumen, widersetzen wir uns hiermit ausdrücklich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß §545 BGB."


Müssen wir, außer der Zahlung der offenen Beträge bis zum 10.01. noch etwas schriftlich aufsetzen? Hat dieser Zusatz weitere Bedeutung?


viele Grüße


A. Kaufmann

Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

wir warten dann auf die Antwort von Herrn RA Schiessl. Danke.

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,vielen Dank für Ihre Nachricht:Schriftlich aufsetzen müssen Sie nichts. Der Zusatz hat die Funktion eine Neubegürndung des Mietverhältnisses zu vermeiden, wenn der Vermieter nach Ablauf der gesetzten Räumungsfrist nicht gleich Räumungsklage erhebt und damit ein neuer Mietvertrag stillschweigend geschlossen wird.In Ihrem Falle gilt jedoch die Spezialregel des § 569 III 2 BGB der die Kündigung des Vermieters unwirksam werden lässt, so dass es auf § 545 BGB nicht ankommt.Mit freundlichen Grüßen Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt

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