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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 19759
Erfahrung:  Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Guten Tag,Ich habe eine Eigentumswohnung

Kundenfrage

Guten Tag, Ich habe eine Eigentumswohnung vermietet. In dem Objekt gibt es 5 Wohnungen,nur meine ist vermietet und befindet sich im Mittelgeschoss. (Im EG befinden sich 2 WHG, im 1. Geschoss 2 WHG, davon gehört eine mir, im Dachgeschoss befindet sich die 5. Wohnung). Es gibt einen Fahrstuhl, an dessen Kostenverteilung die beiden EG-Wohnungen nicht beteiligt werden. Die Verwaltung verweist auf § 10 Ziffer 1 Absatz 2 , wonach der Mieter den Anteil an der Einzelabrechnung des Wohnungseigentümerverwalters zu zahlen hat. Meine Mieterin ist mit dieser Einzelabrechnung zum Mieterbund gegangen und hat die Auskunft erhalten,dass in der obigen Bestimmung auch steht, dass der Mieter nicht unbillig Benachteiligt wird. Wenn es bei derRechnung nach Wohnungseigentumseinheiten zu der Wohnfläche einen Unterschied von € 132,68 zu € 75,20, € 186,35 zu € 105,60 und € 50,09 zu € 28,39 gibt so muß man von einer unbilligen Belastung sprechen, so der Mieterverein, und bewertet die vom Eigentumsverwalter aufgestellte Einzelabrechnung,von mir an den Mieter abgegebene, als nicht korrekt! Der Verwalter ist der Meinung, dass alles seine Ordnung hat. Wie sieht die Rechtslage in diesem Falle aus? Mit frdl. Grüssen xxxxxxxxxxxxx

Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Maßgeblich ist allein, was in Ihrem Mietvertrag mit der Mieterin vereinbart ist: Ist in Ihrem Mietvertrag vereinbart worden, dass die Mieterin die Betriebskosten für den im Haus befindlichen Fahrstuhl tragen muss, so hat die Mieterin diese Kosten auch zu zahlen. Da die Mieterin nämlich nicht zur Eigentümergemeinschaft gehört, kann scih eine Rechtsgrundlage zur Zahlungspflicht für die Mieterin nur aus den mietvertraglichen Vereinbarungen mit Ihnen ergeben.

Haben Sie mit der Mieterin vereinbart, dass sie diese Kosten übernehmen muss, so besteht diese Zahlungspflicht auch.

Eine unbillige Benachteiligung der Mieterin liegt nicht vor: Zu verteilen sind die Kosten für den Aufzug nach dem Anteil der Fläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche des Hauses. Soweit die Parteien aber im Vertrag einen hiervon abweichenden Umlageschlüssel vereinbaren, so ist dieser verbindlich.

Entspricht die Abrechnung der Verwaltung diesen Vorgaben, so liegt auch keine unbillige Benachteiligung vor. Dies folgt insbesondere auch nicht aus der Tatsache, dass die EG-Eigentümer von der Kostenpflicht freigestellt sind, denn die WEG kann solche besonderern Vereinbarungen wirksam treffen.



Geben Sie bitte kurz eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Antworten Sie dem Experten") haben, denn nur so erhalte ich die für die Rechtsberatung vorgesehene Vergütung.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 19759
Erfahrung: Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
ra-huettemann und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Seien Sie bitte so freundlich, und geben Sie kurz eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Antworten Sie dem Experten") haben, denn nur so erhalte ich die für die Rechtsberatung vorgesehene Vergütung.

Sie können nach Abgabe einer positiven Bewertung selbstverständlich jederzeit kostenfrei Nachfragen stellen.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.


Vielen Dank für die schnelle und ausgiebige Beantwortung!

Was mir noch nicht klar ist, dass im Mietvertrag unter § 10

unterschieden wird 1. Der Mieter trägt von den Betriebskosten einen Anteil von 100% (so steht es bei uns im Vertrag) usw.

 

und

 

Bei vermieteten Eigentumswohnungen (damit haben wir es ja zu tun) trägt der Mieter u.s.w.

und dann kommt der Zusatz "sofern der Mieter hierdurch nicht unbillig benachteiligt wird" was immer das in deutsch heißen mag !?

Mit freundlichen Grüßen

xxxxxxxxxxxxx

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Eine unbillige Benachteiligung käme nur dann in Betracht, wenn die Mieterin hier gegenüber den Wohnungseigentümern rechtlich benachteiligt würde. Dies ist aber nach Ihren Angaben nicht der Fall, denn

a) ist die von der Verwaltung vorgenommene Abrechnung nach der Wohnfläche nicht zu beanstanden

und

b) ist es rechtlich zulässig und möglich, die EG-Parteien von der Kostenpflicht ausdrücklich auszunehmen.

Der von dem Mieterbund erhobene Einwand:

"Wenn es bei derRechnung nach Wohnungseigentumseinheiten zu der Wohnfläche einen Unterschied von € 132,68 zu € 75,20, € 186,35 zu € 105,60 und € 50,09 zu € 28,39 gibt, so muß man von einer unbilligen Belastung sprechen..."

ist nicht nachvollziehbar, soweit die Abrechnung der Verwaltung korrekt ist.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Hallo Herr Hüttemann,

Die mittleren Wohnungen zahlen jeweils 30%,

die obere 40%

die unteren nichts.So wurde es vereinbart.

Z.B. Fahrstuhl Notruf Gesamtkosten: 621,18 €

Anteil meine Wohnung: 621,18 :100x 30%=186,35€ (laut Verwalterabrechnung)

Nach Ansicht Mieterververein müßten es 105,60€ sein.

Die Wohnung hat 67,85 qm.

mfg

xxxxxxxxxxxxx

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Vielen Dank für die Klarstellungen.

Nein, wenn die WEG sich rechtswirksam auf den angegebenen Verteilerschlüssel geeinigt hat, und wenn Sie Ihrerseits mit der Mieterin mietvertraglich vereinbart haben, dass diese die auf die Wohnung anteilig entfallenden Kosten zu tragen hat, ist die Abrechnung der Verwaltung nicht zu beanstanden.

Die Argumentation des Mieterbundes geht deshalb fehl, weil diese sich ausschießlich auf die qm-Zahl fokussiert. Dies ist hier aber nicht korrekt, denn es liegt eine - rechtlich zulässige - abweichende Verteilungsvereinbarung vor:

Zu verteilen sind die Kosten zwar grundsätzlich nach dem Anteil der Fläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche des Hauses. Soweit die Parteien aber im Vertrag einen hiervon abweichenden Umlageschlüssel vereinbaren, so ist dieser verbindlich.

Das ist hier aber gerade der Fall, wenn die WEG einen Verteilungsschlüssel 30 zu 40 beschlossen hat. Daran ist dann auch die Mieterin gebunden, wenn Sie dies mit ihr vertraglich auch so vereinbart haben.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Recht herzlichen Dank!

Sie haben mir sehr sehr geholfen !!!!

xxxxxxxxxxxxx

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr gern.

Ich wünsche Ihnen alles Gute, und ein schönes Fest!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Guten Morgen Herr Hüttemann,

Ich habe meinen " Fall " dem Haus und Grundeigentümer

Verein vorgelegt, nicht weil ich Ihrer Auskunft misstraue,

sondern weil ich dort Mitglied bin und deren Auslegung

erfahren wollte.

Der Vorsitzende ist der Meinung, dass es zu diesem Fall

ein Urteil vom Bundesgerichtshof gibt,wo entschieden wurde, dass nur noch nach qm abgerechnet werden darf!

Da er sich nicht 100% sicher ist, will er die Unterlagen dem Landesverband vorlegen, um eine Klärung zu erhalten.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

xxxxxxxxxxxxx

 

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Mir ist diese Entscheidung nicht bekannt. Ich werde aber recherchieren und Ihnen sodann Nachricht zukommen lassen.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Ein entsprechendes Urteil habe ich nicht recherchieren können.

Es gilt somit zusammengefasst das bereits Ausgeführte: Der Verteilerschlüssel für die Nebenkosten kann von den Vertragsparteien frei festgelegt werden. Bieter der dem Mieter im Mietvertrag einen bestimmten Umlageschlüssel an - wie in Ihrem Fall - , und akzeptiert der Mieter diesen, so gilt auch dieser Umlageschlüssel.

Diese freie Vereinbarung des Umlageschlüssels gilt nur nicht für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. Diese müssen zwingend nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abgerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Nochmals vielen Dank für Ihre schnellen Antworten!


Jetzt gilt es abzuwarten, was der Grundeigentümerverband


daraus macht.


In einem ähnlich gelagerten Fall war ich auf Anraten des


damaligen Anwaltes, der zu mir sagte: "Sie sind auf jeden Fall


auf der Gewinnerseite", vor Gericht gegangen.


In knappen 5 Minuten hatte der Richter gegen mich entschieden!


Soweit lasse ich es hier nicht kommen.


 


Ihnen ein frohes Fest!


Norbert Schwarz

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Nein, Sie tun vollkommen richtig daran, abzuwarten, welche Position letztlich der Grundeigentümerverband einnimmt, bevor Sie die Unwägbarkeiten eines Rechtsstreits auf sich nehmen. Denn schlußendlich ist jeder Richter in seiner Meinungsbildung frei, das heißt, auch wenn Sie tragfähige rechtliche Gründe auf Ihrer Seite haben, muss das nicht davor schützen, dass das Gericht dennoch abweichend urteilt.

Auch Ihnen ein schönes Weihnachtsfest und einen guten Rutsch!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
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