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RA Schröter
RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 7723
Erfahrung:  12 Jahre Erfahrung als Rechtsanwalt
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RA Schröter ist jetzt online.

Betr.: Baurecht, LBO Hessen, genehmigungspflichtige Umwandlung

Kundenfrage

Betr.: Baurecht, LBO Hessen, genehmigungspflichtige Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen ?

Sachverhalt: Meiner Frau und mir gehört seit 30 Jahren ein Mietshaus mit 10 Wohnungen; davon werden 4 Wohnungen (je 6 Betten) seit 10 Jahren als Ferienwohnungen an wechselnde Gäste vermietet, die übrigen Wohnungen sind fest vermietet. Das lief bisher problemlos.

Das Haus liegt in einem allgemeinen Wohngebiet in einer hessischen Kleinstadt. Es gibt keinen B-Plan. Es wird im Haus auch keine Gastronomie, kein Einzelhandel und auch sonst kein hotelähnlicher Zusatzservices angeboten: Es handelt sich um reine Ferienwohnungen (mit Wohn- und Schlafräumen sowie jeweils 1 Küche und 1 Bad) für Urlauber, die sich selbst versorgen.

Jetzt meldete sich das Bauamt (offenbar nachdem jemand Anzeige erstattet hat) mit dem Prüfauftrag, ob denn die Nutzung als Ferienwohnungen genehmigungsrechtlich zulässig sei ?

Uns ist bekannt, dass es für Beherberungsbetriebe strenge baurechtliche Auflagen (z.B. Brandschutz, Fluchtwege) gibt. Diese Vorschriften gelten aber u.W. nicht für reine Ferienwohnungen (siehe ergänzende Vorschriften zur LBO, insbes.§ 2 M-Be VO)

Folglich stehen wir auf dem Standpunkt, dass keine Baugenehmigung für die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen erforderlich war oder ist, da in unserem Fall keine Nutzungsänderung vorliegt (es fand damals auch kein Umbau und kein Eingriff in die Statik statt, sondern nur nicht genehmigungsbedürftige Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten).

Frage: Liegt wegen der vor 10 Jahren nicht eingeholten baurechtlichen Genehmigung der Umwandlung ein Verstoß gegen die Vorschriften der LBO Hessen vor ? Greift ggf. nach 10 Jahren der Bestandsschutz ?

Die gewerberechtlichen sowie die steuerrechtlichen Fragen, ob es sich in unserem Fall um einen Gewerbebetrieb handelt, wurde bereits geklärt. Ergebnis: es ist kein Gewerbebetrieb, weil die Ferienwohnungen nur saisonal, also nicht ganzjährig angeboten werden.

mit freundlichen Grüßen

M.K.
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Ein Bestandsschutz wird hier nicht greifen, da die Genehmigungsbehörde keine offensichtliche Kenntnis von der Nutzung als Ferienwohnungen hatte. Auch die langjährige Nutzung als Ferienwohnung führt mangels Anzeige einer Nutzungsänderung nicht zu einem Bestandsschutz.


In jedem Fall ist eine Anzeige bzw. ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich. Maßgebend sind die Vorgaben des Bebauungsplanes. Da ein solcher hier nicht existiert sind die Vorgaben der Baunutzungsverordnung m,aßgebend und einschlägig. Danach sind in einem Wohngebiet nur ausnahmesweise Beherbergungsbetriebe zulässig, was dazu führt, dass die Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist.


Für die Zukunft ist daher ein Antrag bei der zuständigen Baubehörde zu stellen. Ob die zurückliegende (illegale) Nutzung sanktioniert wird, liegt im Ermessen der Behörde.

In einem gleichermaßen gelagerten Fall hatte die zuständige Behörde die Nutzung als Ferienwohnung untersagt. Die hiergegen gerichtete Beschwerde wurde abgewiesen.

Die Entscheidung des Oberververwaltungsgerichtes Mecklenburg-Vorpommern ist hier nachzulesen.

http://www.juris.de/jportal/portal/page/bsmvprod.psml?showdoccase=1&doc.id=MWRE080000587&st=ent

Da es sich hier bei den einschlägigen Vorschriften der Baunutzungsverordnung §§ 3,4, 10 BauNVO um Bundes- und nicht Landesrecht handelt, ist die Entscheidung auch auf Ihren geschilderten Fall üvertragbar.

Meine Empfehlung ist daher einen entsprechenden Antrag auf Nutzungsänderung zu stellen und das Vermieten der Ferienwohnung bis zu einer Entscheidung einzustellen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Ich würde mich freuen, wenn Sie meine Antwort positiv bewerten, wenn Sie mit dieser zufrieden sind. Sollte meine Antwort Ihre Frage noch nicht vollständig beantworten oder Sie noch Fragen haben, fragen Sie nach bevor Sie eine Bewertung abgeben.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter, MBA

Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Zertifizierter Zwangsverwalter
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

soweit noch Nachfragen bestehen, stehe ich hier gerne weiterhin zur Verfügung. Habe ich Ihre Frage beantwortet, bin ich für eine positive Bewertung dankbar.

Vielen Dank und beste Grüße!

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter RA Schöter,

Meine ergänzende Frage lautet:

§§ 3,4,10 der BauNVO regelt, welche Nutzungen in Wohngebieten zulässig sind und beschränkt u.a. Beherbergungsbetriebe. Insoweit haben Sie recht.

Wie schon gesagt, handelt es sich aber in unserem Fall nicht um einen Beherbergungsbetrieb, sondern um Ferienwohnungen ohne hoteltypische Nebenleistungen. Reine Ferienwohnungen sind nach § 2 der Hess. Beherbergungsverordnung von den dort festgeschriebenen Auflagen ausdrücklich ausgenommen. Sie sind genehmigungsrechtlich wie Wohnungen zu behandeln. Sehen Sie das auch so ?

Mit freundlichen Grüßen

MK


Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für die Rückmeldung.

Sicherlich haben Sie Recht, dass Ferienwohnungen jedenfalls nach der aktuellen Fassung der Hessischen Landesbauordnung nicht mehr unterschiedlich behandelt werden.

Allerdings sehe ich in § 2 der Hess. Beherbungsverordnung keine Grundlage, dass die Nutzung als Ferienwohnungen genehmigungsfrei ist. Insoweit ist es aus meiner Sicht erforderlich, dass eine Anzeige der Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen erfolgt, um hier eine Untersagungsverfügung zu riskieren.

Ich sehe ein, dass es gute Argumente gibt, dass die Nutzung als Ferienwohnungen nicht anders zu beurteilen sind, als die Mietwohnungen, gleichwohl ist ein entsprechender Antrag/Anzeige vorzunehmen, um die Behörde im Rahmen des Genehmigungsverfahrens von der Zulässigkeit der Nutzung als Ferienwohnungen zu überzeugen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und wäre für eine positive Bewertung dankbar.

Viele Grüße

Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

soweit noch Nachfragen bestehen, stehe ich hier gerne weiterhin zur Verfügung. Habe ich Ihre Frage beantwortet, bin ich für eine positive Bewertung dankbar.

Vielen Dank und beste Grüße!

Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

soweit noch Nachfragen bestehen, stehe ich hier gerne weiterhin zur Verfügung. Habe ich Ihre Frage beantwortet, bin ich für eine positive Bewertung dankbar.

Vielen Dank und beste Grüße!