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S. Grass
S. Grass, Rechtsanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 6034
Erfahrung:  Mehrjährige Berufserfahrung
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S. Grass ist jetzt online.

Guten Abend, wir, 2 Personen und die Fam. meiner Tochter-

Kundenfrage

Guten Abend,
wir, 2 Personen und die Fam. meiner Tochter- 3 Personen, beabsichtigen ein 2 Familienhaus zu kaufen. Jede der Wohnungen hat ca 150m². Das Haus ist stark sanierungsbedürftig. Es müssen alle Rohre ausgewechselt, eine neue Heizung eingebaut, und die Elektrik muss auch erneut werden und so weiter und so weiter.
Jetzt die Frage:
Im EG wohnt eine Familie mit 5 schulpflichtigen Kindern, eines ist behindert.
Welche Chance besteht die Fam. wegen Eigenbedarf und/oder wirtschaftliche Verwertung nach einer Wohnungskündigung auch aus dem Haus zu bekommen und wie lange könnte sowas dauern?
Vielen Dank
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich stellt der Eigenbedarf einen Kündigungsgrund dar. Da der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, darf er unter Einhaltung der Kündigungsfristen die Wohnung kündigen.

Der Mieter kann allerdings der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlngen, wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie eine ungewönliche Härte darstellt. Die Anzahl der Kinder und auch die Behinderung des einen Kindes stellen allerdings im konkreten Fall nur dann eine Härte dar, wenn z.B. wegen der Behinderung ein Umzug der Familie nicht möglich ist. Dies wäre z.B. der Fall, wenn ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Es ist anzunehmen, dass sich die Mieter auf diesen Umstand berufen werden, da es in der Regel nicht leicht sein wird, mit vielen Kindern einen Ersatzwohnraum zu finanzierbaren Konditionen zu finden. Sie könnten dem allerdings entgegenwirken, wenn Sie der Familie beim Auffinden eines Ersatzwohnraums behilflich sind. Dann würde der bestehende Kündigungsschutz nicht mehr greifen.

Ich hoffe, Ihnen behilflich gewesen zu sein. Bei Unklarheiten stellen Sie bitte beliebig oft Nachfragen. Stellen Sie Ihre Rückfragen bitte nicht über die Smilies, sondern „dem Experten“ antworten. Halten Sie die Frage für nicht beantwortet, fragen Sie bitte beliebig oft nach.

Bestehen keine Nachfragen, bewerten Sie bitte die erteilte Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass



Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Frau/Herr Grass,


Danke für die schnelle Antwort, ich bin jedoch trotzdem noch nicht zufrieden. Die Antwort ist zu pauschal, diese pauschale Antwort hatte ich bereits gegooglt .


 


Die Fam. behauptet tatsächlich, dass bis jetzt kein angemessener Ersatzwohnraum zu beschaffen ist.


Verstehe ich ihre Antwort richtig, dass eine Klage nicht viel Erfolgsaussichten hat und wie lange (bei Erfolg)könnte der Proßess von der Kündigung bis zur Räumung im schlimmsten Fall dauern?


Spielt die Komplettsaniertung des Hauses keine Rolle? Ich denke, dass wir zwei Gründe haben, Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung - was ist damit? Über eine konkretere Antwort würde ich mich freuen, aucvh wenn sie negativ ist.


Vielen Dank

Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst muss das Mietverhältnis nach Kauf von Ihnen gekündigt werden. Die Kündigung muss darauf gestützt werden, dass Sie den Wohnraum selber nutzen wollen.

Da die Kündigungsfrist zu beachten ist, müsste die Familie zu einem bestimmten Zeitpunkt ausziehen. Erfolgt kein auszug, weil sich die Fam. auf die "Härteklausel" beruft, müsste Räumungsklage erhoben werden. Im Rahmen eines solchen Prozesses prüft der Richter, ob tatsächlich Kündigungsschutz greift. Falls ja, würde die Kündigung für unwirksam erklärt und die Fam. darf bleiben. Falls nein, muss die Fam. ausziehen. Würde trotz des Räumungsurteils keine Räumung erfolgen, müsste der Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung beauftragt werden.

Die Dauer eines solchen Prozesses ist schwer einschätzbar, da die Länge u.a. auch von der bestehenden Belastung des Grichts abhängt. Allerdings sollte so ein Verfahren in max. 3 Monaten abgeschlossen sein, im schlechteren Fall in max. 6 Monaten. Müsste die Zwangsräumung anschließend durchgeführt werden, würde man nochmals mit einer "Laufzeit " von 4 - 6 Wochen rechnen.

Die Erfolgsaussichten hängen von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere von den finanziellen Verhältnissen der Fam. ab. Wäre die Verhältnisse gut situiert, würde ein Kündigungsschutz entfallen, denn eine Wohnung im hohen Preisniveau wäre mit Sicherheit immer zu finden.

Sind die Verhältnisse eher bescheiden, ist das Auffinden einer anderen Wohnung zwar nicht ausgeschlossen, aber sicher schwieriger. Da es aber in jeder Stadt geförderten und somit recht preisgünstigen Wohnraum wären finanzierbare Wohnungen vorhanden. Dann käme es entscheidend darauf an, ob innerhalb der Kündigungsfrist (mind. 3 Monate) es der Fam. gelingen müsste, "Ersatzwohnraum" zu finden. Hierzu könnten Sie im Vorfeld eigene Erkundigungen einholen.

Die Sanierung spielt bei der Kündigung bzw. beim Kündigungsschutz kaum eine Rolle. Dies wäre nur dann der Fall, wenn Sie z.B. eine Nutzungsänderung beabsichtigen würden. Ansonsten müsste die Sanierung von den Mietern geduldet werden und würde nach Abschluss vermutlich zu einer Erhöhung der Miete führen. Gegen die zulässige Mieterhöhung könnten die Mieter nichts unternehmen. Sie hätten lediglich ein Kündigungsrecht, was Ihnen ja gelegen käme.

Sollten Sie weitere Nachfragen haben, scheuen Sie sich bitte nicht, diese beliebig oft zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass
S. Grass und 2 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
,Sehr geehrte Frau Grass,danke für die hilfreiche Antwort.Ich habe jedoch noch drei Fragen.1. Die Mieter zahlen für die Größe der Wohnung wenig Miete,ca 350,-€ mit Garten und Nebengebäude. Heißt das,sie brauchen nur Wohnungen annehmen, die sich um den jetzigen Mietpreis bewegen und einen Garten haben? denn Wohnungen mit 135 m² für 550,-€ ohne Garten gibt es.2. Kann ich von den gesamten Sanierungskosten die 11% Mieterhöhung auf die Jahresmiete geltend machen?3. Kann ich in der Mieterwohnung(die ich ja eigentlich für mich sanieren will)aus einem winzigem Bad ein großes Badezimmer machen? damit hätten die Mieter ein Zimmer weniger. hätten die Mieter ein Zimmer weniger Vielen Dank I.Z
Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

1. Die Mieter müssen sich um eine Wohnung bemühen, die angemessen und zu zumutbaren Bedingungen anmietbar ist. Wenn die Wohnung derzeit außergewöhnlich günstig ist (vermutlich wegen des sanierungsbedürftigen Zustandes) ist dies kein Maßstab. Wenn die Fam. z.B. Hartz IV bezieht muss die Wohnung die vom Amt "vorgeschriebene" Größe haben und darf nur angemessen teuer sein. Also den Maßstab bildet nicht die jetztige Wohnung.

2. Der Vermieter kann eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen.

3. Wohnraum dürfen Sie nicht "wegmodernisieren", es sei denn dies ist auch im Interesse des Mieters bzw. unvermeidbar. Wenn Sie das Bad in der Größe wie bisher herrichten könnten, müsste dies so erfolgen. Ihre Ansprüche an "Ihre" Wohnung sind dabei zurückzustellen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
, , PS Noch eine FrageMein Mann und mein Schwiegersohn sind Allergiker u.a. auch gegen Tierhaare. Kann ich, wenn ich dann Eigentümer bin, die Abschaffung des Hundes (die Mieter haben auch noch einen Hund) verlangen?
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
, , , PS Noch eine FrageMein Mann und mein Schwiegersohn sind Allergiker u.a. auch gegen Tierhaare. Kann ich, wenn ich dann Eigentümer bin, die Abschaffung des Hundes (die Mieter haben auch noch einen Hund) verlangen?
Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

das Sie als neuer Eigentümer den "alten" Mietvertrag Ihres Vorgängers "übernehmen", sind Sie an die Bedingungen des Vertrages gebunden. Wenn also der Vorgänger die Hundehaltung im Vertrag oder mündlich gestattet hat und diese schon seit einiger zeit praktiziert wird, werden Sie die Abschaffung des Hundes nicht verlangen können.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

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