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raschwerin
raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 17087
Erfahrung:  Rechtsanwalt
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Habe ein Problem in sachen Eigentum! Habe seid 3 Jahren eine

Kundenfrage

Habe ein Problem in sachen Eigentum! Habe seid 3 Jahren eine Eigentumswohnung die Vermietet ist.Möchte die Wohnung verkaufen,habe aber Probleme mit den Mieter .Habe eine Abmahnung geschrieben un die hat Ihn nicht geschmeckt.Seid zwei Wochen konnte kann ich keinen Termin vereinbaren mit dem Mieter weil er sich ein Anwalt nehmen will.
Heute rief der Mieter an und sagt:,, ich bekomme erst in 2 Wochen einen Besichtigungstermin". Das heist ich kann 4 Wochen keinen Kaufintressenten die Wohnung zeigen,das kann doch nicht Rechtens sein!
Wäre nett für eine Antwort
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Nutzung von Justanswer.

Gern beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Mit der Vermietung gibt der vermietende Eigentümer sein "Hausrecht" an der Wohnung auf. Ab dem Zeitpunkt, an dem er die Wohnung vermietet, ist er insoweit nicht mehr der "Herr im Hause". Das Hausrecht liegt nunmehr beim Mieter, der seinerseits entscheiden kann, wen er in seine Wohnung lässt und wen nicht. Der Vermieter jedenfalls ist nicht mehr berechtigt, diese Wohnung nach eigenem Gutdünken zu betreten. Er bedarf hierfür grundsätzlich der Genehmigung seitens des Mieters, auf deren Erteilung er allerdings unter gewissen Umständen auch einen Anspruch hat.
Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist - mit Ausnahme von Eil- und Notfällen - schonend und unter Berücksichtigung der Belange des Mieters auszuüben, also zu angemessener Tageszeit und während der ortsüblichen Besuchszeiten. Damit scheiden im Regelfall Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen, sowie an Mittags- und späten Abendstunden aus. Auch soll der Vermieter auf etwaige Urlaubszeiten des Mieters Rücksicht nehmen.

Die Besichtigung ist - mit Ausnahme von Eil- und Notfällen - rechtzeitig vorher anzukündigen, anderenfalls der Mieter das Betreten seiner Wohnung durch den Vermieter oder von diesem beauftragte Handwerker ohne Angaben von Gründen verwehren kann. Von der Verpflichtung zur Ankündigung der Besichtigung entbindet den Vermieter auch nicht eine (formular-)vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter ein Betreten seiner Wohnung innerhalb gewisser, konkret bezeichneter Zeiträume zu dulden hat. Die Ankündigungsfrist soll mindestens 24 Stunden, also einen Tag betragen. Sicherheitshalber und aus Beweisgründen sollte die Ankündigung schriftlich erfolgen und in einer Art und Weise, dass der Vermieter notfalls vor Gericht auch den Zugang dieses Schreibens beim Mieter nachweisen kann.

Eine besondere Situation ist gegeben, wenn das Mietverhältnis in absehbarer Zeit enden wird und der Vermieter die Wohnung besichtigen möchte, um schon im Vorfeld etwaige Mängel festzustellen und insbesondere, um die Wohnung Nachmietinteressenten zu zeigen. Auch dies hat der Mieter nach entsprechender Vorankündigung unter Beachtung der oben aufgezeigten Rahmenbedingungen zu dulden, im Falle der beabsichtigten Weitervermietung bis zur Grenze der Unzumutbarkeit (die sehr weit ist). Auch hier stellt sich allerdings die Frage, welche Rechte der Vermieter hat, wenn der Mieter solche Besichtigungen vertragswidrig sabotiert. Da in der Regel der Mieter wegen des nahen Vertragsendes nicht viel zu verlieren hat und die Androhung einer Duldungsklage wegen deren Dauer keinen großen Eindruck macht, sind dem Vermieter in dieser Situation leider weitgehend die Hände gebunden. Da er nun einmal nicht mit Gewalt die Begehung der Wohnung erzwingen darf, wird er über die Wohnung erst dann verfügen können, wenn der Mieter die Schlüssel mehr oder weniger formgerecht zurückgegeben hat.

Von der Benutzung beim Vermieter vorhandener Zweit- oder "Notfall-Schlüssel", um hinter dem Rücken des Mieters und ohne dessen Kenntnis die Wohnung zu begehen, ist dringend abzuraten - wenn der Mieter dies bemerkt, kann der Vermieter ernsthafte Probleme bekommen. Es bleiben auch in dieser Situation letztlich nur Schadensersatzansprüche des Vermieters, die aus dem Zeitverlust durch die Verweigerungshaltung des Mieters resultieren (z. B. Mietausfall, weil die Wohnung erst später weiter vermietet werden konnte). Und auch diese Ansprüche können durchaus "wackelig" sein: Der Vermieter muss nämlich konkret nachweisen, dass ein Nachmieter bereits zu einem früheren Zeitpunkt eingezogen wäre und damit schon früher Miete gezahlt hätte, wenn er nur früher die Wohnung hätte besichtigen können. Dieser konkrete Nachweis ist nicht immer leicht zu führen.

Ein praktisches Problem stellt sich, wenn der Vermieter sich zu einer Wohnungsbesichtigung korrekt angekündigt hat (also kein Notfall vorliegt), der Mieter ihn aber nicht in die Wohnung einlässt. Hier hat der Vermieter kein Selbsthilferecht! Ein mehr oder weniger gewaltsames Eindringen in die vermietete Wohnung ist - trotz rechtlich einwandfreien Betretungsrechts - nicht zulässig! Mit "Faustrecht" und "Wildwest-Methoden" in die Wohnung einzudringen, ist dem Vermieter in jedem Falle untersagt und kann soga strafrechtliche Sanktionen (Hausfriedensbruch) nach sich ziehen. Es wird ihm zunächst einmal nichts anderes übrig bleiben, als wieder umzudrehen und seine Wohnungsbesichtigung zu unterlassen. Auch - eventuell mit Kosten verbundene - Begleitung durch Zeugen oder Handwerker ändert hieran nichts.

Der einzig rechtlich korrekte Weg ist es in einem solchen Fall, den Mieter - zugegebenermaßen zeitaufwendig - auf Duldung der Wohnungsbesichtigung zu verklagen. Dies erfolgt in der Regel im normalen Klageverfahren - eine Beschleunigung über den Weg der Einstweiligen Verfügung ist mangels besonderer Eilbedürftigkeit fast immer ausgeschlossen. Der Vermieter muss, so ärgerlich dies ist, mit dem Zeitverlust und eventuell finanziellen Ausfällen leben. Wenn der Mieter zu Unrecht die Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter sabotiert hat, ist dies allerdings eine Verletzung des Mietvertrags, die den Mieter zum Schadensersatz verpflichten kann. Wenn also durch die rechtswidrige Verweigerungshaltung des Mieters dem Vermieter - nachweisbar! - finanzielle Nachteile entstehen, können diese unter Umständen als Schadensersatzforderung geltend gemacht werden. Diese Vertragsverletzung durch den Mieter allerdings zur Begründung einer - eventuell sogar fristlosen - Kündigung heranzuziehen, ist in der Regel aussichtslos.

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Das ist ja alles intressant aber jetzt weiß ich immer noch nicht wie oft der Mieter mir im Monat einen Besichtigungs Termin geben muß es kann doc nicht sein das es Rechtens ist mich 4 Wochen auf einen Termin warten zu lassen oder alle 2Wochen eimal einen Termin zu geben das ein Käufer mal die Wohnung dann Besichtigen kann wie lange soll da dann dauern bis es zum Verkauf kommen kann wir stehen bald vor der Insolvenz wenn das so weiter geht und das kann doch nicht sein das wir zu Grunde gehen nur weil der Mieter alles tut um den Verkauf zu bolkotieren uns springen die Käufer alle ab und wir stehen Hilflos daneben.

Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sie verlangen von dem Mieter einen Besichtigungstermin in den nächsten 14 Tagen.

Wenn er dem nicht zustimmt, müssen Sie gerichtlich vorgehen und sich einen Termin im Wege der Einstweiligen Verfügung gerichtlich zusprechen lassen.