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Claudia Schiessl
Claudia Schiessl, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 15712
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel; Korrespondenz in deutsch, englisch,französisch;Anwältin seit 1994;1996 Mitarbeit am Lehrstuhl für Strafrecht Universität Regensburg;1996-2010 Ausbildung von Referendaren
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Claudia Schiessl ist jetzt online.

guten Tag, mein Vermieter hat meine Wohnung an einen dritten

Kundenfrage

guten Tag,
mein Vermieter hat meine Wohnung an einen dritten verkauft. Lt. Notarvertrag habe ich ein Vorkaufsrecht.
Hierzu zwei Fragen.

Sollte ich dieses ausüben, sieht der Notarvertrag vor, dass ich 15.000 mehr als der bisherige Käufer zahlen muss. Ist das bei einem regulären Kaufpreis i.H.v. 95.000 rechtens?

Außerdem sieht der Notarvertrag vor, dass ich das Geld überweisen muss, bevor ich im Grundbuch Eigentümer werden kann, so dass ich von der Bank mangels Grundschuldeintrag vorher kein Darlehen bekomme. Ist das rechtens?
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Claudia Schiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Zwischen wem ist der Notarvertrag?







Mit freundlichen Grüßen

Claudia Marie S
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.


Der Notarvertrag besteht zwischen meinem Vermieter und dem Dritten.

Experte:  Claudia Schiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihren Nachtrag



Nach § 577 BGB haben Sie als Mieter unter Umständen ein gesetzliches Vorkaufsrecht.



577
Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Das Wesen eines Vorkaufsrechts ist aber das Recht des zum Vorkauf berechtigten einen Kaufvertrag zu grundsätzlich gleichen Bedingungen abzuschließen.

Dieser höhere Kaufpreis erfüllt diese Voraussetzung nicht, es müssen dieselben Bedingungen sein.





Der Vertrag ist so also nicht zulässig


Wenn ich Ihnen helfen konnte bitte ich höflich um positive Bewertung

danke


Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.


Der Notar hat telefonisch behauptet, dass es ein Urteil aus 2005 gäbe, indem ein höherer Kaufpreis möglich ist. Das Aktenzeichen weiß ich nicht.

Experte:  Claudia Schiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


das widerspricht aber dem Wesen des Vorkaufsrechts.



Aus dem Jahr 2005 kenne ich vielmehr dieses höchstrichterliche Urteil, wonach wenn ein zu hoher Kaufpreis festgesetzt und so das Vorkaufsrecht vereiltelt wird, hier Sittenwidrigkeit besteht.



Nichtig gemäß § 138 BGB sind solche das Vorkaufsrecht vereitelnde Verträge, die durch ihren Gesamtcharakter oder die Art und Weise ihres Zustandekommens das Gepräge der Sittenwidrigkeit erhalten, sei es, dass sie auf verwerflichen Beweggründen oder der Anwendung unlauterer Mittel beruhen oder ausschließlich zu dem Zweck abgeschlossen werden, dem Vorkaufsberechtigten Schaden zuzufügen.




Hierauf weist der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 15.6.2005 (Aktenzeichen VIII ZR 271/04) hin.



Das Vorkaufsrecht berechtigt den Vorkaufsberechtigten in einen Vertrag einzutreten, den der Eigentümer mit einem Erwerber schließt. Hinzuweisen bleibt zum Beispiel auf das Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung eines Zinshauses in Wohnungseigentum. Wird die aufgeteilte Wohnung veräußert, so hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht kann im Einzelfall vereitelt werden, wenn ein unangemessen hoher Kaufpreis eingesetzt wird mit dem Ziel, dass der Mieter sodann Abstand nimmt von der Ausübung des Vorkaufsrechtes. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof festgestellt, die Preisgestaltung habe einzig dem Zweck dienen sollen, die Ausübung des Vorkaufsrechts dadurch zu vereiteln, dass ein überhöhter Einzelpreis vereinbart und dem Mieter dadurch Schaden zugefügt werden sollte.



Der Bundesgerichtshof hat wegen der Vereitelung des Vorkaufsrechtes sodann auch eine Schadensersatzverpflichtung erkannt. Der Schaden wurde beziffert zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem im Rahmen des erfolgten Verkaufs tatsächlich auf die Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis





Wenn ich Ihnen helfen konnte bitte ich höflich um positive Bewertung

danke



Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

ich versuch mal das Aktenzeichen des Urteils zu bekommen, das der Notar zitiert hat.

Experte:  Claudia Schiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
ja,. sehr gerne, wobei mich das wundern würde, denn das Wesen des Vorkaufsrechts ist ja gerade das der Berechtigte durch eine einfache Erklärung in den Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Drittem eintritt


Auch der genaue Wortlaut des Notarvertrags wäre von Vorteil.



Ich würde höflich um positive Bewertung bitten und stehe auch danach für Ihre Rückfragen gerne zur Verfügung

danke
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Hallo Frau MarieSchiessl,


der Notar hat folgenden Beschluss zitiert:


 


OLG München 10 W 672/05


 


Außerdem wird in dem Beschluss auf eine Mitteilung der Bayerischen Notare mit dem Aktenzeichen:


 


MittBayNot 2005, 306-307


 


verwiesen. Diese Mitteilung wurde von einem Dr. Schuck eingesandt.


Dieser Dr. Schuck ist auch der Notar der den hier in Rede stehenden Kaufvertrag beurkundet hat (schöner Zufall).


 


Wortlaut des Kaufvertrags:


III. Kaufpreis: Wohnung samt Duplexstellplatz 95.000 Euro.


"Für den Fall, dass ein Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt, erhöht sich der Kaufpreis, da dann eine wertvollere weil nicht vermietete Wohnung erworben wird um 15.000 Euro"


 


XII. Mietverhältnis


"Der Veräußerer ist berechtigt noch vor der Fälligkeit die Einzahlung des gesamten Einzelkaufpreises bezüglich der Wohnung samt Stellplatz auf Notaranderkonto zu verlangen, wenn ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden sollte. In diesem Fall hat die Einzahlung spätestens innerhalb von 2 Wochen nach Bekanntgabe des Kontos zu erfolgen. Sollte nicht innerhalb von zwei Wochen der Kaufpreis einbezahlt sein, ist der Veräußerer berechtigt, ohne weitere Mahnung und Fristsetzung von diesem Vertrag zurückzutreten. Die Kosten des Notaranderkontos trägt der Veräußerer. Die Auszahlung erfolgt, wenn vorgenannte Fälligkeitsvoraussetzungen gegeben sind. Der Notar wird in diesem Fall schriftlich das Notaranderkonto mitteilen. Das Recht des Veräußerers weiteren Schadensersatz geltend zu machen bleibt auch bei Rücktritt des Veräußerers unberührt."

Experte:  Claudia Schiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

dert von Ihnen zitierte Fall lag etwas anders.

Hier wurde mit dem Dritten ein höherer Kaufpreis erst einmal vereinbart.

In diesen Vertrag steigt der Mieter dann ein

Für den Fall, dass der Mieter das Vorkaufsrecht nicht ausübt, erfolgt eine Reduzierung des Kaufpreieses für den Dritten

Es wird dem Dritten also etwas nachgelassen, was den Vertrag in den der Mieter dann einsteigt unberührt lässt.

Diese Konszruktion ist rechtlich leider möglich, da der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis erst einmal der höhere ist.

Ich bedauere sehr, Ihnen keine angenehmere Auskunft erteilen zu können und würde Sie dennoch um positive Bewertung bitten

vielen Dank

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