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RA Schröter
RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 7690
Erfahrung:  12 Jahre Erfahrung als Rechtsanwalt
33364821
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RA Schröter ist jetzt online.

Bau einer Terrassenüberdachung - Erlaubnis d. Nachbarn nötig

Kundenfrage

Hallo aus HH ! 
Hier die Eckdaten mit der Frage, ob ich eine Erlaubnis des Nachbarn haben muss, bzw. ob der Nachbar den Bau verhindern darf/kann ?!: 

DHH, geplanter Bau einer Terrassenüberdachung 



- Die Terrassen beider Hälften sind - wie die Haushälften selbst - leicht (ca. 1m) versetzt und an der Grundstücksgrenze mit einem Dichtzaun (Höhe 2m) voneinander getrennt. 

- Südlage der Terrassen - meine Hälfte ist auf der Ostseite. 

- Beide Terrassen haben z.Zt. baugleiche Markisen in unterschiedlichen Farben mit einer Anbauhöhe von 2,5m, einer Tiefe von 4m (ausgefahren) auf einer Breite von 6m. 


Das Terrassendach soll nun bei uns über der Markise, am Betonkranz, welcher auf Höhe 3m hinter dem verkleidete Dachüberstand verläuft, befestigt werden. 

Der Dachüberstand wird anschließend wieder optisch an den alten Zustand angepasst. 

Das Terrassendach hätte im Prinzip die ähnlichen Maße wie die Markise, mit Klarglas und hochwertigen Materialien (Alu/Holz) - es würde nur ca. 50cm höher am Haus angebaut und hätte am Ende ca. 30 cm mehr Höhe als die jetzige Markise. 


Der Nachbar verweigert momentan seine Zustimmung, da er eventuell verkaufen will und befürchtet, das ein Terrassendach auf unserer Seite, die Aussicht/ Optik auf seiner Seite den Verkaufspreis schmälern könnte. 


Das Bauamt hätte keine Probleme mit der Genehmigung und interessiert sich nicht für die Erlaubnis des Nachbarn - es verweist im privaten Bereich auf die Teilungserklärung - und aus der werde ich nicht schlau ! 


Beeinträchtigungen für die Nachbarterrasse wären nach meiner Einschätzung dieselben wie bei der Markise (wird von der Nachbarterrasse gesehen; Schattenwurf allerhöchstens 1-2 Stunden nach Sonnenaufgang (wobei die Markise mehr Schatten wirft als ein Klarglasdach und nach meiner Meinung schlechter aussieht)). 


Alternative wäre ein freistehendes Terrassendach (ohne Verbindung/Halterung am Gebäude) oder ein dauerhafter Baumarktpavellion......! 


Hier mal die wichtigen Auszüge aus der Teilungserklärung: 

I . Teilungserklärung (aus April 1980)

 § 1 Antrag 

Der Eigentümer teilt gem. § 8 WEG das Eigentum an dem im anl . Lageplan umrandeten Teilstück in 2 Miteigentumsanteile auf und bewilligt und beantragt das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundstück in 2 Miteigentumsanteile in der Weise aufzuteilen, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten, im Aufteilungsplan näher bezeichneten Doppelhaushälfte verbunden ist , diese Aufteilung mit dem Sondereigentum im Grundbuch unter Anlegung von Wohnungsgrundbüchern einzutragen. 

Aufteilung 

Die Aufteilung wird wie folgt vorgenommen: 1. Miteigentumsanteil von verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 5 (Nachbar) bezeichneten Doppelhaushälfte. 2. Miteigentumsanteil von verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 6 (ich) bezeichneten Doppelhaushälfte. 


§ 2 Begriffsbestimmungen 

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung einschließlich des zu ihr gehörenden Kellerraums in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen. Gegenstand des Sondereigentums sind die zur Wohnung gehörenden Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können. ohne das dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG dieser Teilungserklärung zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. 

 

§ 3

Für die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und deren Verhältnis untereinander sollen die Vorschriften des 2. und 3. Abschnitts des Wohnungseigentumsgesetzes gelten, soweit nicht nachstehend etwas Abweichendes vereinbart ist. 


§§ 4 - 9 beinhalten Regelungen zu den Stellplätzen, Nutzung der Müllanlage, Versicherungen, Erhaltung der Grünanlagen und Instandhaltungspflichten. 


 § 10 

Die vorstehenden zu §§ 3 bis 7 getroffenen Vereinbarungen sollen Inhalt des Sondeneigentums sein. Ich bewillige und beantrage die Vereinbarungen gemäß § 5 Abs. 4., 10 Abs . 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch einzutragen. §§ 11 - 12 beinhalten dann nur noch die Notarvollmacht und den Wert der Verhandlung. 


Als Anlage ist dann ein Auszug aus der Flurkarte dabei mit dem umrandeten Grundstück und den Haushälften Nr. 5 (Nachbar) und Nr. 6 (ich). 


Für Einschätzungen, Tipps und Rat wäre ich dankbar. 


Gruß Chris D. 

([email protected])



Komplette Teilungserklärung kann bei Bedarf auch per Email zugesandt werden.

Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Eine Baugenehmigung ist nicht erforderlich, wenn der Grenzabstand zum Nachbargrundstück eingehalten wird. Nachbargrundstück ist hier nicht die andere Doppelhaushälfte, sondern das Grundstück, dass der Terrasse gegenüberliegt.

 

Das es sich aufgrund der Teilungserklärung um Wohnungseigentum handelt, haben Sie an dem Doppelhaus Sondereigentum. Grundsätzlich können Sie an dem Sondereigentum auch bauliche Veränderungen vornehmen ohne die Zustimmung des anderen Eigentümers einzuholen.

 

Allerdings kann die Zustimmung erforderlich sein, auch wenn es sich hier nicht um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 22 WEG handelt. Nach § 14 WEG darf von Ihrem Sondereigentum keine Beeinträchtigung des Nachbarn ausgehen, die zu einem nicht hinnehmbaren Nachteil führt. Aus Ihrer Sicht ist die Beeinträchtigung nicht größer als die Nutzung durch die Markise. Allerdings stellt der Anbau eine dauerhafte bauliche Einrichtung dar, die sicherlich eine höhere Beeinträchtigung darstellt als eine Markise. Aus den mir vorliegenden Angaben erachte ich eine Zustimmung des anderen Miteigentümers alsnicht erforderlich..

 

Um hier eine gütliche Lösung zu finden, können Sie jedoch vorschlagen, dass Sie bei einer rein vorsorglichen Zustimmung zu dem Terrassenausbau auch einer Veräußerung der Doppelhaushälfte zustimmen, soweit die Zustimmung lt. Teilungserklärung erforderlich ist.


Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Ich würde mich freuen, wenn Sie meine Antwort positiv bewerten, wenn Sie mit dieser zufrieden sind. Sollte meine Antwort Ihre Frage noch nicht vollständig beantworten oder Sie noch Fragen haben, fragen Sie nach bevor Sie eine Bewertung abgeben.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter, MBA

Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Zertifizierter Zwangsverwalter
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Hallo zurück.

Was meinen sie mit:


"Nachbargrundstück ist hier nicht die andere Doppelhaushälfte, sondern das Grundstück, dass der Terrasse gegenüberliegt."


Also die Terrassen liegen nebeneinander (rechts von meiner !), bzw. die Grundstücke mit den Doppelhaushälften liegen direkt nebeneinander.


2.

Aus welchen § müsste eine Zustimmung zum Verkauf der Hälfte hervorgehen ?

Kann darüber nirgendwo in der Teilungserklärung einen passenden Text finden.


3.

Wer fällt eine Entscheidung darüber, ob so eine Terrassenüberdachung eine nicht hinnehmbare Beeinträchtigung darstellt , bzw. wo/ bei wem kann man darüber eine verbindliche Aussage im Vorraus einholen ?


Die nur 9-seitige Teilungserklärung habe ich mal für sie unter folgendem Link zur Ansicht abgelegt - vielleicht lesen sie da mehr raus:




Viel mehr als ich schon wiedergegeben habe steht da leider nicht drin.


Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ich meinte die anderen angrenzenden Grundstücke. Hier ist mit dem Ausbau der Terrasse der Grenzabstand von drei Metern zur Grundstücksgrenze einzuhalten. Dies gilt nicht für die Grenze zum Doppelhausnachbarn.

Wenn in der Teilungserklärung zu der Zustimmung zu einem Verkauf nichts geregelt ist, ist eine solche Zustimmung nicht erforderlich.

Die Entscheidung über die Terrassenüberdachung wird, wenn es einer Zustimmung bedarf durch die Eigentümergemeinschaft getroffen.

Ich werde mir die Teilungserklärung noch mal in Ruhe ansehen und wieder auf Sie zukommen.

Viele Grüße

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ok. Das mit den anderen angrenzenden Grundstücken habe ich nun verstanden.

Im Punkt der Zustimmung durch Eigentümergemeinschaft fängt es dann an mit meinem Verständnis für den Text in der Teilungserklärung zu hapern.


Es wird zwar etwas von einem Verwalter für ein solche Gemeinschaft mitgeteilt, allerdings war das Ganze um 1980....und ich habe noch nie etwas von einem Verwalter gehört. (Bezieht sich auf insgesamt 3 Doppelhäuser auf 3 Grundstücken die damals gebaut wurden.)


In punkto Beeinträchtigung ist mir noch eingefallen, dass wir aufgrund einer riesigen Eiche auf einem anderen Grundstück, sowieso keine "Morgensonne" genießen.

Insofern stört in diesem Punkt auch nicht das geplante Terrassendach.

Wäre also nur noch der dauerhafte Anblick eines kleinen Teils des Daches zu bemängeln. Ob das eine unzumutbare Veränderung darstellt ?


Na ja, wenn sie in die Teilungserklärung noch einmal reingucken, wäre das super und sehr hilfreich.


Erstmal schönes Wochenende.


C.Dalesch
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
VIelen Dank für die Rückmeldung. Ich melde mich heute.


Viele Grüße
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Extraklasse mit Sonntagsservice !

Bisher bin ich begeistert und erwarte dann gespannt ihre Antwort !
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Die Verwaltung wird mangels ausdrücklichen Verwalter von den Eigemtümern gemeinschaftlich ausgeführt. Insoweit wäre eine Eigentümerversammlung aus den beiden Eigentümern einzuberufen.

Die Teilungserklärung gibt für den Fall hier leider nichts her. Nach einer Entscheidung des BayObLG, Beschluss vom 09.03.2004, Az.: 2 Z BR 213/03) rechtfertigt das Sondernutzungsrecht an einer Wohnung nicht die Errichtung eines Wintergartens ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung. Das betreffende Gericht sah hier einen Nachteil für die übrigen Eigentümer gegeben.

Die betreffende Entscheidung beruht aber auf einer typischen Wohnungsanlage mit mehreren Wohnungen und nicht wie hier ein Doppelhaus mit einer Aufteilung nach WEG, so dass es sicherlich zu vertreten ist, dass der An- oder Umbau des abgrenzbaren Sondereigentums keiner Zustimmung bedarf.

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie aber eine Eigentümerversammlung einberufen. Wenn Sie das Grundstück mit der Nummer 6 (lt. Plan größer als Grundstück 5) als Sondereigentum haben, können Sie mit Mehrheitsbeschluss den Anbau beschließen. Der Nachbar müßte dann innerhalb von einem Monat den Beschluss anfechten. Tut er dies nicht ist der Beschluss bestandskräftig und Sie könnten mit dem Anbau beginnen.

Holen Sie einen entsprechenden Beschluss nicht ein, besteht für eine fest verbaute Anlage die Gefahr, dass diese zurückgebaut weden muss. Für ein Terrassendach und ein Pavillion gilt dies nicht. Dies können Sie auch ohne Zustimmung/Beschluss errichten.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und wäre für eine positive Bewertung dankbar.

Viele Grüße

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Nur um auf Nummer sicher zu gehen, was die Begriffserklärung angeht:

Ein Terrassendach - wenn auch mit dem Haus fest verbunden - gilt also baurechtlich gesehen nicht als ein Anbau oder eine fest verbaute Anlage und unterliegt demnach nicht einer Beschlussfassung durch die Eigentümergesellschaft ?


Wäre ein Wintergarten schon ein Anbau/ fest verbaute Anlage? - bzw. wie wäre ein Anbau grob rechtlich gesehen zu beschreiben ?

(z.B. Fundament mit festen Wänden oder nur Fundament ?) oder reicht gar die Verbindung mit dem Gebäude durch ein paar Schrauben aus ?


Wenn sie das noch beantworten könnten, wäre meiner Meinung nach alles geklärt und ich könnte - so wie sich das anhört - das Terrassendach ohne "Angst" vor Rückbauforderungen des Nachbarn auch ohne seine Zustimmung bauen !


Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ein Wintergarten ist in jedem Fall ein fester Anbau, da er mit der Hauswand und dem Boden fest verbunden ist. Bei einem Terrassendach kommt es auf die Bauweise an. Ist das Dach mit der Hauswand fest verbunden, beispielsweise durch Schrauben liegt auch hier ein Anbau vor. Ist das Terrassendach hingegen so aufgebaut, dass es jederzeit ohne größeren Aufwand wieder entfernt werden kann, ähnlich einem Pavillion liegt kein Anbau vor.

Anders als bei Wintergarten kommt es bei der Überdachung der Terrasse (ohne Rundumverglasung) maßgebend auf die Beeinträchtigung, OLG Stuttgart, Beschluss vom 23.09.1969, 8 W 147/69; Da das Terrassendach ähnliche Maße wie die Markise hat, sehe ich hier keine Beeinträchtigung.

Viele Grüße

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ok, dann zum Abschluss:
Gibt es denn eine Institution, die einem verbindlich im Voraus mitteilen kann, ob eventuelle Beeinträchtigungen, welche nicht hinnehmbar wären, vorliegen ?
Die einzige Beeinträchtigung
- nach anlesen des o.a. Urteils des OLG Stuttgart, wäre tatsächlich
- neben der für Außenstehende nicht sichtbaren (wg, der Rundumhecke) architektonischen Veränderung
- das Argument des "Lärms" bei Regen !! (Dach würde aus Klarglas bestehen, wobei das vermutlich nicht mehr Lärm macht, als wenn der Regen auf die Terrassenplatten&Gartenmöbel klatscht)
Das wäre der einzige wirkliche Unterschied zu der bereits bestehenden Markise, da die natürlich bei Regen nicht ausgefahren ist !
Ansonsten sehe ich dort wirklich keine entscheidenden Beeinträchtigungen.
Experte:  hat geantwortet vor 4 Jahren.
Leider kann dies nur ein Gericht im Falle einer streitigen Auseinandersetzung. Sie können sich an einen Gutachter oder Architekten wenden, der Ihnen bestätigt, dass die Beeinträchtigungen hinzunehmen sind. Allerdings wäre dies bei einem Rechtsstreit nicht zwangsläufig verbindlich. Die Beeinträchtigung bei Regen sehe ich nicht als Problem, da anders als bei der Entscheidung des OLG der Nachbar sich seitlich befindet und nicht wie bei einer Eigentümergemeinschaft oben drüber.

Viele Grüße
RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
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Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Tja, was soll ich sagen....Vielen Dank für ihre sehr gute Beratung und geduldige Erklärung.

Das war ein einwandfreier und schneller Service, der mir sehr weitergeholfen hat.


Viele Grüße


C.Dalesch
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank. Viel Erfolg bei der Durchsetzung Ihres Vorhabens.

Viele Grüße und eine erfolgreiche Woche.

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