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RA Schröter
RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 7690
Erfahrung:  12 Jahre Erfahrung als Rechtsanwalt
33364821
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Recht & Justiz hier ein
RA Schröter ist jetzt online.

Guten Abend, habe am 01.08.2012 eine Wohnung angemietet

Kundenfrage

Guten Abend,
habe am 01.08.2012 eine Wohnung angemietet (Erstbezug durch Vormieter 1.7.2011) – Bedingung für die Vermittlung durch die Maklerin war die Übernahme einer angeblich 1 Jahre alten Küche, de noch gründlich gereinigt würde und Belege nachgereicht würden (im späteren Kaufvertrag stand natürlich nichts darin und ich war leide zu leichtgläubig und habe trotz leiser Zweifel unterschrieben - Zeugen für die mündlichen Aussagen sind leider nur meine Tochter 19 und mein Sohn 17) – vereinbart wurde eine Zahlung in 3 Monatsraten, dafür sollte dem Vormieter die Wohnung bis 02.08.2012 im bisherigen Umfang zur Verfügung stehen, damit er die erforderlichen Renovierungsarbeiten durchführen könne. Danach sollte mir die Wohnung voll umfänglich zur Verfügung stehen (§ 4 des Kaufvertrags,) – das böse Erwachen kam im Laufe der Wohnungsübergabe (anwesend der Vermieter der Vormieter, eine Vertreterin seiner Hausratsversicherung und ein Mitarbeiter mit Kamera:
- Der Vollholzparkettboden weist nach 1 Jahr so erhebliche Mängel (Eindrücke durch Pfennig absätze und Flecken) auf, sodass ein erneutes Abschleifen und Versiegeln erforderlich ist, Mir wurde angeboten meine Möbel einzulagern und ins Hotel zu gehen - ich lenkte dummerweise aber ein, da dies für mich erhebliche Zusatzaufwände bedeutet hätte und nicht klar war wann ein Einzug möglich wäre
- Der Vormieter gab nach und nach zu, dass er von 6 Haus/Wohnungsschlüsseln , 2 verloren und 1 noch verliehen hat, d,h ich konnte bis zur Auswechslung des Schließyzlinders )wahrscheinlich am 06.08.2012 gar nicht in die Wohnung einziehen
- Die Renovierungsarbeiten (Streichen der Wände) waren so schlampig bzw. gar nicht durchgeführt wurden, so dass die Wände jetzt je nach Lichteinfall weiß in weiß gefleckt sind – der Vermieter forderte Nachbesserung der Vormieter hat daraufhin das Abnahmeprotokoll nicht unterschrieben
- Auf dem Badezimmerboden und an den Wänden waren Nagellackflecken, die wir zwischenzeitlich entfernt haben
- Außerdem ist die angeblich professionell gereinigte Küche ist extrem verschmutzt (eine angeforderte Rechnungskopie für die angeblich durchgeführten Arbeiten habe ich bis heute nicht erhalten). Die Küche ist in einem schlechten Zustand inzwischen ist sie auch laut Aussage des Vormieters min. 5 Jahre alt (bei Besichtigung konnten die Schäden durch Verschmutzung und Vereisung etc. nicht geprüft werden. Flecken auf dem Boden lassen Schlimmeres vermuten und ich möchte nicht auch noch nach Ausbau der Küche für diese etwaigen Schäden verantwortlich gemacht werden.
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Zu unterscheiden sind hier Kauf- und Mietvertrag. Der Mietvertrag kann derzeit nicht vollzogen werden, da noch umfassende Renovierungsarbeiten erforderlich sind. Solange diese andauern ist weder die Miete noch die Kaution fällig. Ob Sie eine Anfechtung des Mietvertrages bzw. eine fristlosen Kündigung aussprechen wollen hängt davon ab, ob Sie die Wohnung nach Fertigstellung trotzdem beziehen möchten.

 

Hinsichtlich des Kaufvertrages sollten Sie eine Zahlung solange verweigern bis die Küche in einem vertragsgerechten Zustand ist. Ist dies nicht der Fall sollten Sie eine Abnahme der Küche verweigern und eine vertragsgerechte Küche ohne Mängel fordern. Jedenfalls sollten Sie für den Fall der Fälle die Küche nicht ausbauen., sondern diese von dem Vormieter oder Vermieter vornehmen lassen, damit Sie nicht für etwaig auftretende Schäden in Anspruch genommen werden können.

 

Aus Ihren Angaben ist es aus meiner Sicht am sinnvollsten von dem Kaufvertrag für die Küche zurückzutreten, da diese nicht annähernd dem vertraglichen Zustand entspricht und Folgeschäden nicht auszuschließen sind.


Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Ich würde mich freuen, wenn Sie meine Antwort positiv bewerten, wenn Sie mit dieser zufrieden sind. Sollte meine Antwort Ihre Frage noch nicht vollständig beantworten oder Sie noch Fragen haben, fragen Sie nach bevor Sie eine Bewertung abgeben.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter, MBA

Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Zertifizierter Zwangsverwalter
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Vielen Damk für die schnelle Rückmeldung, den Mietvertrag wollte ich eigentlich nich anfechten, da ich dringend ausziehen muss, der Nachmieter wartet schon.


 


Welche Möglichkeiten habe ich von einem Privatkauf mit Kauftvertrag zurückzutreten, wenn die wahren Mängel erst nach Unterschrift sichbar werden und der Kaufvertrag inhaltlich nach allen Richtungen abgesichert ist, es wird kein Alter genannt, ich habe die Küche (angenlich) nach eingehender Begutachtung gekauft die Küche weist laut Kaufvertrag "normale Gebrauchsspuren" auf etc. Der bereits erwähnte §4 wurde aber vom Vormieter aus den genannten Gründen sicherlicdurch dessen eigenes VErschulden nicht eingehalten.


 


Ich sehe ehrlich geagt nicht wie ich aus diesem Vertrag herauskommen könnte

Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Die Küche muss zumindestens in einem gereinigten Zustand übergeben werden. Im Falle einer Anfechtung bzw. Rücktritt des Kaufvertrages können Sie für die Voraussetzungen, 1 Jahr alt und Vorlage der Rechnung, Ihre Kinder als Zeugen benennen.

Wichtiger ist aber aus meiner Sicht, dass etwaige Mängel, die erst nach Übergabe sichtbar werden, zu beseitigen sind. Soweit sich schon jetzt mögliche Mängel erahnen lassen, sollte noch mal eine Begutachtung der Küche erfolgen und der Kaufpreis zurückbehalten werden.

Entsprechende Mängel sind aufzunehmen und die Verpflichtung der Beseitigung durch den Vermieter oder Vormieter schriftlich festzuhalten.

Kommen die Beteiligten dem nicht nach, sollten Sie die Mängel selbst aufnehmen und dem Vermieter und Vormieter schriftlich mitteilen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und wäre für eine positive Bewertung dankbar.

Viele Grüße

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sorry aber das genügt mir leider noch nicht:
1. Ich kann also erwarten, dass eine Küche, die in einer WOhnung steht vom Vormieter an den NAchmieter verkauft wird, gründlich gereinigt wurde (die Oberflächen keine Triefer, Nagellackkratzer, dicker schwarze Fettschit auf den Oberschränken,keinen Müll unter den Unterschrönken keine vestgetrockneten Flüssigkeiten unter den Schrönken und keine Haare und in Schubladen, kein völlig vertrieftes Backofenglas) auch wenn dies nicht explizit im Kaufvertrag steht?

2. Ich habe den Veköufer bereit auf die entdeckten Schäden (Macken im Backofenglas und im Gefrierfach und die erheblichen Versmutzungen aufmerksam gemacht und Ihm eine Frist zur Beseitigung gesetzt -diese habe ich auch durch Fotos belegt) die Emails wurden von ihm gelesen, aber keine Reaktion - was soll ich noch tun?

3. Kann ich vom Kaufvertrag auch bei Provatkauf udn salvatorischer Klausel zurücktreten?

4. Darf ich die Küche (wenigstens notdürftig) reinigen, damit ich in die Wohnung einziehen kann - es handelt sich um eine offene Wohn-Essküche in einer 2 Zimmerwohung, d.h. die Küche beeinflußt die gesamte Wohnatmosphäre - was ist zulössig - genügen Fotobeweise?


Ich bin leider nach wie vor völlig ratlos - da ich schon einiges unternommen habe, aber keine Reaktion erhalten habe.


Vielen Dank für Ihre Bemühungen!


Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
zu Punkt 1. Dies können Sie erwarten und ist auch Voraussetzung für eine Übergabe und Abnahme der Küche.

zu Punkt 2. Teilen Sie dies dem Käufer noch mal mit Einschreiben und Rückschein mit und setzen Sie eine kurze Frist von 5-7 Tagen. Kündigen Sie für die Nichteinhaltung der Frist an, dass Sie von dem Kaufvertrag zurücktreten.

zu Punkt 3. Sollte der Verkäufer nicht reagieren, treten Sie von dem Kaufvertrag zurück und fordern ihn auf die Küche abzubauen. Sollte er auch hier nicht reagieren, teilen Sie mit, dass Sie die Küche auf seine Kosten einlagern lassen.

zu Punkt 4. Sollte der Verkäufer nicht reagieren, sollten Sie die Küche möglichst im Beisein des Vermieter abbauen und einlagern (Keller?). Sie müssen sich dann allerdings auf eigene Kosten eine anderen Küche kaufen.

Viele Grüße
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

 

gibt es noch Nachfragen? Wenn dies nicht der Fall ist, wäre ich für eine positive Bewertung dankbar.

 

Vielen Dank!

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Habe ein enstprechendes Einschreiben aufsetzen lassen - Verkäufer beruft sich auf seinen Kaufvertrag - in dem natürlich nichts über das Alter (angegeben mit 1 Jahr, nach VEtragsabschluss mit 5 und inzwischen aufgrund von Beweisen eher mehl als 7 JAhre alt( der Küche steht - bietet statt 3x1000 die Zahlung von 1x2900 an - behauptet ich wäre bereit mir der Zahlung im Verzug - eine Teilnichtigkeit der Kauftvertrag sieht er nicht - die ich aufgrund dessen. dass mir die Wohung aufgrund fehlender SChlüssel erst seit gestern udn nicht wie vertraglich vereinbart seit dem 02.08.2012 12 Uhr, sondern erst seit Montagnachmittag 06.08.2012 nach Einbau eines neuen Schließzylinders vollumfänglich zu Verfügung steht - er argumentiert seine VErsicherung hätte mir ja den Umzug ins Hotel angebten, bis die Wohung sich in bezugsfertigem Zustand befände (das wäre sicher frühestens Anfang September 2012 der Fall gewesen und so sehe ich keinen Unterschied. Er is tder MEinung, dass er weit über seine Verpflichtungen hinausgegangen wäre, da er die Küche habe reinigen lassen. Wir mussten die Küche in einer 5 -stündigen Aktion jetzt wenigstens teilweise selbst putzen, sonst hätten wir nicht einziehen können. Sie befindet sich jetzt in einem durchaus erträglichen Zustand, allerdings bin ich der Meinung nach wie vor der Meinung, dass mir aufgrund der aufgeführten Punkte eine MInderung des Kaufpreises zu steht. Als nächstes wird er sicher behaupten, dass wir die Küche nicht hätten putzen dürfen, da es ja noch sein Eigentum ist, dies hat er schon angedeutet.

Ich bin also mit Ihren Tipps nich twirklich weitergekommen - sorry
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sie haben doch die Maklerin als Zeugen, da Voraussetzung der Anmietung die Übernahme der 1 Jahr alten Küche war, die nach gründlicher Reinigung mit den entsprechenden Belegen übergeben werden sollte. Lassen Sie sich dies von der Maklerin schriftlich bestätigen.

IM folgenden können Sie dann entweder von dem Kaufertrag zurücktreten oder eine erhebliche Minderung des Kaufpreises verlangen.

Viele Grüße
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank XXXXX XXXXX Rückmeldung - Sorry aber ich bins nochmal - die Maklerin behauptet inzwischen etwas völlig anderes, hette aufgrund der Problematik nochmals einen VorOrt-Termin mit Ihr. Einzige Zeugen für die Aussagen der Maklerin sind meine beiden „Kinder“. Außerdem habe ich inzwischen vom Vermieter erfahren, dass es sich bei der Maklerin wohl um die Mutter des Vermieters/Verkäufers handelt und ich da wohl auf keine neutrale Stellungnahme hoffen kann. Als ich die Maklerin um eine Stellungnahme bgzl. der familiären Verflechtungen, die Sie gegnüber mir nie offengelegt hat (sie sprach immer nur von "Herr X", "Mieter" oder "Vormieter") , gebeten habe ich am Montagmorgen eine angebich automatisierte Abwesenheitsnotiz erhalten obwohl ich mehr als 12 Stunden zuvor für die selbe E-Mail eine Lesebestätigung erhalten habe.

Vielen DAnk XXXXX XXXXX Grüße

Elisabeth Maier-Füger
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Da die Makler offenbar bestens informiert war, ist diese genauso wie Ihre Kinder eine Zeugin. Insoweit würde dann Aussage gegen Aussage stehen und es auf eine Beweisaufnahme ankommen. Aus meiner Sicht hat der Vormieter und Verkäufer der Küche schlechtere Karten, da Sie zwei Zeugen haben, die Ihre Version bestätigen können, unabhängig davon, dass dies nicht im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt wurde. Aus meiner Sicht sollten Sie das Angebot des Vormieters über EUR 2.900,- , was aus meiner Sicht schon ein Nachgeben ist, dies als zu hoch zurückweisen. Sie können sich wie die Gegenseite auf die Maklerin dann auf Ihre Kinder als Zeugen berufen.

Viele Grüße
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ich denke ich werde das ganze damit wohl abschließen - kann ich aus Ihren Worten schließen, dass es ratsam wäre einen Anwalt zu beauftragen? Wissem Sie in welchen Bereich der REchtsschutversicherung das fällt ("Miete" ist es ja eigentlich nicht - oder - es handelt sich ja ehrer um ein Problem aus Privatkauf bzw. des weiteren eines vermzutlichen "Interessenkonflikts" der Maklerin beim Vermitteln einer Wohnung? (Das Angebot von 2900 habe ich bereits als inakzeptabel abgelehnt)

Vielen Dank XXXXX XXXXX letzte Rückmeldung
Mit freundlichen Grüßen

Elisabeth Maier-Füger
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für die Rückmeldung, ich darf Sie zunächst um eine positive Bewertung bitten, da ich bislang aufgrund Ihrer Rückfragen eine negative Bewertung erhalten haben. Im Anschluss komme ich wieder auf Sie zu.

Vielen Dank XXXXX XXXXX Grüße
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Oh sorry, dachte die Bewertung folgt erst ganz am Schluss und habe da ich noch Rücfragen hatte "habe Rückfragen gedrückt - das ist aus meiner Sicht keien schlechte Bewertung - aber gut dann versuche ich eben mal mein Glück.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Wo kann ich ohne "abschließen" - bewerten?
Experte:  hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sie können bewerten. Auch wenn hier ein Abschluss erfolgt, werde ich die Rückfrage noch beantworten.

Viele Grüße und Danke vorab.
RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 7690
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Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Es handelt sich hier um einen Privatkauf. Allerdings fließt hier auch der Mietvertrag mit ein, da der Kauf nur im Rahmen des geschlossenen Mietvertragesn getätigt wurde. Gegenüber der Rechtsschutzversicherung sollten Sie sich aufgrund des gesonderten Kaufvertrages auf Zivilrecht, hier Kaufrecht berufen.

Es ist ratsam auch für ein außergerichtliches Tätigwerden eines Rechtsanwaltskollegen sich schon die Deckungszusage einzuholen, was durch den Anwaltskollegen dann auch direkt veranlasst wird.

Viele Grüße

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