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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 19802
Erfahrung:  Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Guten Tag Herr Hüttemann,Jetzt eine Frage aus der Mietrecht.Ich

Kundenfrage

Guten Tag Herr Hüttemann,
Jetzt eine Frage aus der Mietrecht.
Ich habe als Geschäftsfürer einer GmbH eine Raümlichkeit gemietet. Für den Mietvertrag habe ich meine persönliche Haftung unterschrieben. Wegen schwere finanzielle Situation der Firma wir könnten nicht die Miete bezahlen. Als Ergebnisse hat der Vermieter den Mietvertrag fristlos gekündigt. Danach hat das Unternehmen die Rückstände, die aus dem alten Vertrag entstanden vollständig ausgeglichen. Dann in einem einzigen telefonischen Gespräch habe ich mit dem Vermieter eine verbale Vereinbarung gemacht, dass keine Seite will weder einen neuen Vertrag unterschreiben noch den alten Vertrag verlängern. Sondern soweit Firma zahlt - sie kann da bleiben. Dann nach ein paar Monaten Firma wieder könnte nicht die Miete bezahlen und ich habe Insolvenz angemeldet.
Jetzt der Vermieter klaggt gegen mich personlich, obwohl nach dem Kündigung altes Vertrages habe ich keine persönliche Haftung mehr. Ich bestreite nicht, das Firma hat die Räumlichkeiten genutzt. Obwohl ich bestreite, dass ich dafür persönliche Haftung habe, weil alte Vertrag mit meiner persönlichen Haftung gekündigt wurde. Neue Rückstände sind von neuem Mitverhältnisse entstanden, wo ich keine persönliche Haftung habe. Also meine Firma muss dafür haftet werden.
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Für eine persönliche Haftung ist hier nach Ihren Angaben kein Raum: Nach der mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung sollte die Firma die Räumlichkeiten weiterhin nutzen können, ohne dass Sie persönlich für die Mietverbindlichkeiten einzustehen haben.

Vielmehr sollte allein die GmbH für die weiteren Verbindlichkeiten haften.

Diese Vereinbarung ist bindend für den Vermieter. Es bedarf zu Ihrer Wirksamkeit nicht einer schriftlichen Vereinbarung. Auch eine (nur) mündliche Übereinkunft ist bindend.

Soweit der Vermieter diese mündliche Vereinbarung allerdings bestreiten sollte, müssten Sie diese unter Beweis stellen können. Dies wäre möglich, wenn es Zeugen gibt, die die mündliche Absprache bestätigen können.



Fragen Sie bei Unklarheiten bitte nach: Um mir zu antworten, nutzen Sie bitte ausschließlich die Nachfragefunktion "Antworten Sie dem Experten".


Geben Sie Ihre positive Bewertung bitte erst ab, wenn Ihre Ausgangsfrage und mögliche Nachfragen abschließend und zu Ihrer Zufriedenheit geklärt sind. Beachten Sie bitte, dass kostenlose Rechtsberatung in Deutschland verboten ist.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

So glaubte ich auch. Aber.. ich habe eben den Urteil bekommen, der für leider für mich netagive ist. Das ist die Begründung von der Richterin:


 



Entscheidungsgrunde:



Die zulässige Klage ist begründet.



Der Beklagte schuldet der Klägerin aus dem zwischen der Klägerin und der Firma



CaBaRe GmbH bestehenden Mietverhältnis rückständigen Mietzins in den Monaten



September 2011 bis Dezember 2011 und Nutzungsentschädigung für Januar 2012 in



Höhe von insgesamt 3.778,25 €.



Der Beklagte ist passivlegitimiert, denn es handelt sich um Schulden aus dem zwischen der Klägerin .und der Firma CaBaRe GmbH geschlossenen Mietvertrag über Büroräume im Objekt Helena-Rubinstein-Str. 3 in Erkrath. Hierfür hat der Beklagte sich persönlich haftend verpflichtet.



Es kann dahingestellt bleiben, ob das Mietverhältnis einvernehmlich nach der fristlosen Kündigung der Klägerin zum 15.03.2011 fortgesetzt wurde oder nicht. Unstreitig hat die Firma CaBaRe GmbH die Mieträume nicht zurückgegeben. Entweder schuldet der Beklagte aus dem bestehenden Mietvertrag noch Mietzins; auch hier handelt es sich um denselbery Mietvgrtrag, der dann fortgesetzt worden wäre; oder er schuldet Nutzungsentschädigung'gemäß § 546 a BGB.



Dies ist auch dann der Fall, wenn das Mietverhältnis beendet worden sein sollte. Gemäß § 546 a kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache dann, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietvertrages nicht zurückgibt als Entschädigung u.a. die vereinbarte Miete verlangen. Dies führt vorliegend dazu, dass für den Zeitraum von September 2011 bis einschließlich Januar 2012 ein Betrag in Höhe des Mietzinses als Nutzungsentschädigung zu zahlen ist. Diese Verpflichtung stammt aus dem Mietverhältnis und kann auch gegenüber dem Beklagten durchgesetzt werden.



Unstreitig wurde das Mietobjekt erst Ende Januar 2012 zurückgegeben. Das



Protokoll wurde von dem Beklagten unterzeichnet.


Wie ist Ihre Meinung dazu?


Danke XXXXX XXXXX


 


 

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ja, das ist zwar rechtlich korrekt gewürdigt - aber nur wenn man die Vereinbarung außer Betracht lässt: Haben Sie denn bei der Verhandlung vor Gericht nicht die mündliche Vereinbarung vorgetragen? Oder konnten Sie diese nicht unter Beweis stellen?

Aus der mündlichen Absprache ergab sich doch, dass Sie nicht persönlich haften sollten.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Ich habe keine Zeuge mitgebracht. Bei der Sitzung ich habe klar zugestimmt, dass die Gmbh die Räume weiter genutzt hatte. Ich aber persönlich nichts genutzt. Alter Vertrag war schon zu dem Zeitpunkt juristisch tot.


Es ist erstaunlich das in dem zweiten Absatz die Richterin macht kein Unterschied zwischen der Firma und mich persönlich. Sie einfach ignoriert das. Ich verstehe nicht alle Passegen in dem Text. Aber wir kann kann die Richterin für neue Mitverhältnisse, die dem alten gekündigten Vertrag gefolgt hat, keine Unterschied zwischen einer Person und dem Unternehmen machen?


Die Begründung für mich ist völlig unklar und unlogisch. Die ganze Geschichte dreht sich um das Unterschied zwischen mich und der Firma. Falls sie das ignoriert, dann alles veliert Sinn.

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Danke für die Klarstellungen.

Das Problem ist, dass die neue Vereinbarung - keine persönliche Haftung für Sie - hier leider nicht in die Gerichtsverhandlung eingebracht wurde. Daher konnte die Richterin ihrer rechtlichen Würdigung nur die alte Vereinbarung zugrunde legen.

Diese sah aber ausdrücklich vor, dass neben der GmbH Sie persönlich haften sollten.

Etwas Abweichendes hätte man bei Gericht vortragen und beweisen müssen - etwa durch Zeugen, die Ihre mündliche Vereinbarung mit dem Vermieter mitbekommen haben.

Letztlich konnte die Richterin daher leider gar nicht anders, als so zu urteilen.

Es tut mir sehr Leid.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Ja, aber wie kann man den gekundigten Vertrag als geltend nutzen? Und zwar nicht für Mietekalkulation, sondern für diese Zusatzteil, wo meine persönliche Haftung ist. Gekündigte Vertrag ist juristisch tot. Es war sogar von dem Vermieter selber gekundigt. Das ist seiner Verzicht auf alller Bestanteile des Vertrages.


Kann ich einen Widerspruch legen? Wohin?

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Nein, die Miete (als Entschädigung=Miete) hat die Richterin hier auf den § 546 a BGB gestützt. Dieser § sagt aus, dass bei tatsächlicher weiterer Nutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter auch dann eine Nutzungsentschädigung (in Höhe der vorher vereinbarten Miete) zu zahlen ist, auch wenn das Mietverhältnis als solches beendigt ist.

Genau das ist hier aber der Fall: Der Mietvertrag war zwar "juristisch tot", aber die Nutzung lief weiter. Dafür sieht § 546 a BGB vor, dass dann eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist, und zwar in Höhe der bishrigen Miete. Zusätzlich galt dann noch Ihre persönliche Haftungserklärung auch für den Zeitraum dieser Nutzungsentschädigung. Denn die mündliche Vereinbarung konnten Sie ja leider bei Gericht nicht beweisen.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Herr Hüttemann,


 


Ich habe noch mal die Situation analysiert. Nutzungsentschädigung nach§ 546 a BGB wird dann angewendet, wann eine Mietverhältnisse gekündigt wurde, aber Mieter doch die Räume nicht übergeben hat. Dann muss der Mieter Nutzungsentschädigung nach gekündigtem Vertrag bezahlen, und zwar die persönliche Haftung auch gültig, wenn in dem gekündigtem Vertrag das der Fall war.


Es ist aber in unserem Fall nicht der Fall ist. Beide Parteien behaupten, dass die neue Vereinbarung in Kraft getreten war und den alten gekündigten Vertrag ersetzte. Es ist nicht der Subjekt der Streit. Der Subjekt ist was in dem Bereinbarung abgestimmt wurde. Der Vermieter behauptet (war für Richterin schriftlich kommuniziert) das der alte Vertrag verlängert wurde. Verlängerung eines schriftlich gekündigten Vertrages im Tat heisst, dass anstatt altes Vertrages, der Neue entstanden ist, der dem Alten identisch ist. Für Inhälte der neuen Mietvereinbarung aber bringt der Vermieter keinen Beweiss. Ich behaupte, dass neue Vereinbarung war was anderes.


Dass heisst, dass die Nutzungsentschädigung nach§ 546 a BGB in dem Urteil falsch angewendet ist. Die Nutzungsentschädigung nach§ 546 a BGB entweder überhaupt nicht anwenbar, weil die Mitverhältnisse wurde ordnungemäss durch die Kündigung von der Firma-Vermieter beendet wurde, das ist auch mit Rückstände doch ordnungsgemäss. Oder muss sich Nutzungsentschädigung auf die neue Vereinbarung beziehen.


 


Was denken Sie?

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Entscheidend sind doch folgende Feststellungen in dem Urteil:

Es kann dahingestellt bleiben, ob das Mietverhältnis einvernehmlich nach der fristlosen Kündigung der Klägerin zum 15.03.2011 fortgesetzt wurde oder nicht. Unstreitig hat die Firma CaBaRe GmbH die Mieträume nicht zurückgegeben. Entweder schuldet der Beklagte aus dem bestehenden Mietvertrag noch Mietzins; auch hier handelt es sich um denselbery Mietvgrtrag, der dann fortgesetzt worden wäre; oder er schuldet Nutzungsentschädigung'gemäß § 546 a BGB.



Dies ist auch dann der Fall, wenn das Mietverhältnis beendet worden sein sollte.


Wenn aber doch die Mietsache nicht zurückgegeben wurde - also weiterhin genutzt wurde -, dann besteht in jedem Fall auch eine Entschädigungspflicht oder aber eine Pflicht zur Zahlung des Mietzinses auf der Grundlage des neuen/verlängerten Mietvertrages.

Wenn Sie nun vortragen, dass es hinsichtlich des neuen Mietvertrages besondere Vereinbarungen gegeben hat - also vor allem natürlich keine Vereinbarung Ihrer persönlichen Haftung -, dann müssen Sie dies aber auch beweisen können.

Wenn der Vermieter seinerseits nicht beweisen konnte, dass Ihre persönliche Haftung vereinbart war, dann müssen Sie natürlich auch nicht persönlich haften, sondern nur die GmbH als solche.

Wenn ich Sie bisher richtig verstanden habe, ist dem Vermieter vor Gericht der Beweis gelungen, dass Sie auch für die Folgezeit persönlich haften sollten. Aber wenn ich jetzt Ihre letzte Nachricht lese, ist es wohl so, dass der Vermieter gerade dies nicht unter Beweis stellen konnte. Dann müssen Sie auch nicht zahlen, und dann sollten Sie gegen das Urteil Rechtsmittel einlegen.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Herr Hüttemann.


 


Als einziger Beweiss für Verlängerung des alten Mieetvertrages die Rechtsanwältin des Vermieters hat meine Kündigung Anschreiben vorgelegt. In dem Anschreiben buchstäblich steht: Ich kündige das Raum links vorne und biete um einen Termin für Schlüsselübergabe". Es gibt kein Referenz zum alten Vertrag in dem Anschreben. Es gibt auch nicht ein Referenz zum neuen Vereinbarung. Obwohl von reiner Logik mann kann nicht das gleiche zweimal kündigen.


Indirekt die Existenz neuer Vereinbarung kann auch durch die folgende Fakten verstärkt:


- nach dem Kündigung des alten Vertrages der Vermieter nicht verlangt die Räume zu übergeben. Sondern er hat ein paar Mahnungen geschickt über die Rückstände und auch uns in den Räumlichkeit ohne Streit besucht.

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Unter diesen Bedingungen wäre dann auch nicht nachgewiesen, dass Sie persönlich - wie unter der Geltung des alten Vertrages - für die Schulden einstehen sollen.

Dann ist tatsächlich das Urteil nicht korrekt, und Sie sollten in diesem Fall gegen das Urteil in Rechtsmittel gehen.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.


Guten Tag Herr Hüttemann,


 


Ich war im Urlaub, dazu meine Tochter hat Baby zur Welt gebracht. Also ich hatte viel zu tun.


 


Meine letzte Frage ist über Berufung zum Landesgericht. In ihrem Anschreiben vor dem Gericht die Anwaltin des Vermieters hat behauptet, dass der alte Vertrag mit meiner Haftung definitive verlägert wurde. Als Beweiss hat Sie mein Kundigungsanschreiben für ein der Räumen vogelegt. In dem Anschreiben gibt es keine Referenz auf Verlägerung des alten Vertrages, oder auf alten Vertrag, sondern buchstäblich: "Ich kündige das Raum links, hinten und bitte um Termin für Schlüsselübergabe". Das heisst, das diese Kündigung kann sich auch auf neue Vereinbarung beziehen. Das habe ich während der Sitzung behauptet. Auf der Sitzung die Rechtsanwältin hat wieder die Verlägerung des Vertrages durchgesetzt.


In andere Worten die Rechtsanwältin beahuptet dass neue Vereinbarung hat stattgefunden. Das behaupte ich auch. Aus reinen Logik die beide Seiten behaupten, das der late Vertrag wurde mit einem neuen ersetzt. Die Streit ist was war die neue Vereinbarung. Ich behaupte, das ohne meiner persönlichen Haftung, und die Rechtsanwaltin behauptet dass neue Vereinbarung was die Kopie dee alten.


Aber dann, wieder aus reinen Logik der alte Vertrag mit meiner Haftung darf nicht als Basis für Nutzungsentgelt dienen, weil von beiden Seiten anerkannt ist, dass irgendwelche neue Vereinbarung hat stattgefudnen. Ignorierung des Existenzen der neuen Vereinbrung im Urteil ist, erstens ist Diskrepanz mit Behauptungen der beiden Seiten, zweitens definitv bevorzugt die Interesse des Vermieters. Leider wie jede Mundliche Vereinbarung es ist schwer beweisen was in der Vereinbarung von beiden Seiten zugestimmt wurde. Obwohl trotz bestrittene Inhalt der Vereinbarung, der Fakt, dass sie exisitiert ist nicht von beiden Seiten best

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Erst einmal darf ich Ihnen zu Ihrer Vaterschaft gratulieren!

Hier ist ganz offensichtlich Ihr Parteivortrag in den Entscheidungsgründen des Urteils übergangen worden: Wenn Sie ausdrücklich die alte Vereinbarung (mit Ihrer persönlichen Haftung) aufgekündigt haben, dann kann die neue vertragliche Vereinbarung nicht diesen (von der Gegenseite behaupteten) Inhalt haben, dass Sie nun weiterhin persönlich haften sollen.

Ebenso wenig kann dann eine Nutzungsentschädigung verlangt werden, weil ja ein neues Mietvertragsverhältnis begründet wurde, aber eben ohne Ihre persönliche Haftung.

Vor diesem Hintergrund sollte die gerichtliche Entscheidung mit dem hiergegen gegebenen Rechtsmittel angefochten werden, soweit die Rechtsmittelsfrist nicht schon abgelaufen sein sollte,

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Alles klar. Also einige Chance habe ich.


Mein Risiko ist, dass wenn Landesgericht entscheiden wird, dass Berufung keine Chancen hat, dann die Prozesskosten nicht erstattet werden. Wenn aber das Amtsgericht entscheidet dass es Chance gibt, dann werden die Prozesskosten erstattet unabhängig von dem Ergebnisse, weil ich ein Hartz IV Empfänger bin.


Geben Sie mir Ihre Enschätzung, bitte, aus Ihrem besten Wissen und Gewissen, ob Landesgericht diese Argumentation so bewerten wird, als Chancen für Beführung gibt. Das ist wichtig für mich ist um die Kosten der Beführung bezahlt zu bekommen.


Haben Sie keine Angst, ich verstehe, dass manche Kunden können später in dem Fall des negativen Ergebnisse böse sein. Es ist nicht mein Fall, einfach geben mir Ihre Meinung über die Chancen die Prozesskosten bezahlt zu kriegen.


Danke im Voraus,


 

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Nach meiner Einschätzung bestehen in der Tat gute Aussichten, dass Sie in der nächsten Instanz obsiegen und das erstinstanzliche Urteil aufgehoben wird. In jedem Fall sollten Sie sich anwaltlich vertreten lassen und dem Kollegen auch sämtliche schriftliche Unterlagen vorlegen. Dieser sollte dann auf der Grundlage seiner Prüfung ebenfalls seine Empfehlung abgeben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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