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Olaf Götz
Olaf Götz, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 2789
Erfahrung:  Fachanwalt für Sozialrecht
48877684
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Olaf Götz ist jetzt online.

Wir bewohnen ein Eckreihenhaus im Eigentumsverhältnis. Zuzüglich

Kundenfrage

Wir bewohnen ein Eckreihenhaus im Eigentumsverhältnis. Zuzüglich gibt es im Gemeinschaftseigentum einen kleinen Kinderspielplatz, der an die Westseite unseres Grundstücks grenzt. Dieser gehört allen 10 Eigentümern zu 1/10.

Auf der einen Seite grenzt der Spielplatz an unser Grundstück und an der anderen Seite an ein Neubaugebiet. Zu diesem besteht eine ca. 3 Meter hohe Lärmschutzwand aus Holz. Diese Lärmschutzwand zieht sich entlang des Speilplatzes und vor unseren Häusern entlang an der S-Bahntrasse. Ein Nachbar hat nun einen Teil der Lärmschutzwand die auf seinem Grundstück verläuft entfernen lassen und durch eine kleinere, instabil wirkende ersetzt, was für ihn zu einer besseren Sicht etc. führt. Er möchte nun die hohe Wand die derzeit am Spielplatz (Gemeinschaftsgrund) entlang führt (ca. 10 Meter) und an unserem Grundstück endet durch den selben Holzzaun wie seinen ersetzen. Das Problem ist, als wir das Haus vor 2 Jahren erworben haben, war für uns diese Wand sehr wichtig, als Sicht- und Lärmschutz, noch dazu wo jetzt ein großes Haus dahinter errichtet wurde. In der Eigentümerversammlung wies nun betreffender Nachbar darauf hin, die Wand sei lebensgefährlich, da alt und morsch (12 JAhre alt) und müsse umgehend ersetzt werden, da sonst alle Miteigentümer des Grunstücks haften würden falls etwas pasieren sollte. Unsere Frage ist nun
kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung eine für uns so dringliche Frage gegen unseren Willen durchgesetzt werden? Es handelt sich ja um eine bauliche Veränderung. Die Miteigentümer sind leidenschaftslos, der Nachbar hat sich von seinem Zaunbauer einen Kostenvoranschlag geben lassen udn jeder Miteigentümer wäre durch Zahlugn von 300 EUR aus dem Schneider. Nur sind die Miteigentümer ja nicht in selber Weise wie wir direkt betroffen. Wir sehen hier unsere Lebensqualität und die unserer Kinder stark beeinträchtigt. Außerdem würde dann auf der Vorderseite unseres Grundstücks eine Lärmschutzwand auf ca. 3 Metern existieren und verbunden mit der die sich an der Seite des Gemeinschaftsgrundstücks anschließt eine auf 2 Meter Höhe. Das sieht der Nachbar zum Beispiel nicht, da diese ja bei uns vorm Fenster entlangführt.

Der Nachbar hat kein Gutachten zu dem angeblich instabilen Schallschutz vorlegen können. Auch hat er keinen anderen Kostenvoranschlag von einem anderen Zaunbauer vorgelegt, sondern nur die Kosten von dem Zaunbauer den er für sein Grundstück beauftragt hat.

Auf der Eigentümerversammlung wurde uns dann eine Frist von 10 Tagen eingeräumt innerhalb der wir eine andere Lösung erbringen sollen.

Uns interessiert nun die Frage:

-Gilt solch eine Abstimmung auf einber Eigentümerversammlung auch durch Mehrheitsbeschluss wenn eigentlich nur wir tatsächlich und in erheblicher Weise von der Entscheidung betroffen sind?

-Können wir einen Zeitaufschub erwirken?

-Wie sollen wir weiter vorgehen?
Vielen Dank XXXXX XXXXX Rückinformation
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

 

ja, es handelt sich hierbei nach Ihren Angaben um eine bauliche Veränderung und keine Instandsetzung oder modernisierende Instandsetzung. Folglich kann nur mit Ihrer Zustimmung diese Wand entfernt werden. Problematisch ist dies allenfalls dann, wenn die Wand in anderer Größe in der Teilungserklärung erwähnt ist und auch kein Beschluss hierzu im Beschlussbuch zu finden ist oder ein Beschluss über eine niedrigere Wand dort vorliegt. Dann könnte die Gegenseite mit der Wiederherstellung des "ordnungsgemäßen Zustandes" argumentieren.

 

Gegen den Mehrheitsbeschluss müssen Sie innerhalb eines Monats (ab Beschlussfassung) beim örtlichen Amtsgericht (richtige Abteilung für Wohnungseigentumssachen ausfindig machen!) den Beschluss über den Austausch der Wand anfechten. Andernfalls wird er bestandskräftig.

 

Wenn noch Zeit bis zum Fristablauf ist, können Sie dies der WEG mitteilen. Ggf. kann man sich einigen, dass der Beschluss nicht durchgeführt wird.

 

Ansonsten bleibt Ihnen nur die Anfechtungsklage. Die Streitwerte udn somit die damit verbundenen Gerichts- und Anwaltskosten (bei Abrechnung nach gesetzlichen Gebühren= RVG) sind bei diesen Sachen recht niedrig, da gesetzlich gedeckelt. Sprechen Sie die Kosten konkret an, wenn Sie einen Kollegen aufsuchen.

 

http://www.gesetze-im-internet.de/gkg_2004/__49a.html

 

Leider können solche Anfechtungen dazu führen, dass erst richtig Streit in der WEG ausbricht. Das Risiko besteht vor allem bei kleinen WEGs mit wenigen Eigentümern. Sie müssen abwägen, wie wichtig die Sache für Sie ist.

 

Gegen eine reine Instandsetzung eines morschen Zaunes können Sie sich alleine in der Regel nicht wehren.

 

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben, geben Sie bitte eine positive oder neutrale Bewertung ab, denn nur dann erfolgt die Vergütung für die anwaltliche Beratung.
Kostenlose Rechtsberatung ist in Deutschland nämlich verboten.


Mit freundlichen Grüßen

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Götz,
wo können wir denn die Teilungserklärung bzw. das Beschlussbuch einsehen, ist das beim Grundbuchamt vorzunehmen? Muß hier zwangsläufig die Wand erwähnt sein?

Habe ich Sie weiterhin richtig verstanden, dass das Mehrhreitsrecht der Eigentümer dann nicht ausschlaggebend ist, wenn eine bauliche VEränderung vorgenommen wird sondern unser Veto sozusagen ausreicht?

Eine reine Instandsetzung eines morschen Zaunes bzw. der Lärmschutzwand ist nicht das Problem, dann würde die Wand ja in Größe und Umfang erhalten bleiben, hier geht es ja um einen Ersatz in niedrigerer Höhe.

Haben wir denn nicht die Möglichkeit rechtlich damit zu argumentieren, dass wir hie die Hauptbetroffenen sind? Noch dazu kann ja nicht ausgeschlossen werden, dass neben dem optischen Problem direkt vor unserer Haustür auch unser Teil der Lärmschutzwand, der ja direkt verbunden ist, beschädigt wurde.

Wichtig ist uns auch eine Fristverlängerung für die ordnungsgemäße und zeitlich vor allem darstellbare Einholung von konkreten Angeboten zur Sanierung des Zaunes und Kontaktaufnahme zum damaligen Hersteller des Zauns. Was könnte denn da als eine angemessene Frist angesehen werden?

Als wichtigste Frage: Der Nachbar argumentiert damit, dass es eine Gefahr für Leib und Leben der Kinder auf dem Spielplatz darstellt, wenn die Wand da verbleibt. Er sagt die Wohnungseigentümergemeinschaft würde gemeinschaftlich für einen solchen Schaden haften. Ist das richtig? DIe Wand ist ja erst 12 Jahre alt und steht auf unserem Gemeinschafts-Grundstück. Würde da nicht ausreichen, dass man erklärt, dass das Betreten der Anlage auf eigene Gefahr erfolgt? Es ist wirklich nicht so, dass die Wand marode aussieht. Die tatsächliche Beschaffenheit kann jedoch nur ein Gutachten klären. Hier wäre unseres Erachtens jedoch der Nachbar in der Pflicht, da er ja einen Zustand herbeiführen will, der eine erhebliche Veränderung des Ursprungszustandes darstellt und dafür muss es ja eine sachliche Begründung geben?!

Vielen Dank für eine Rückantwort.
Mit freundlichen Grüßen

Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 4 Jahren.

Die teilungserklärung und das Beschlussbuch können Sie in den Räumen des Verwalters nach vorheriger Terminabsprache einsehen.

 

Bauliche Veränderungen können nur einstimmig vereinbart werden, egal ob Sie die Hauptbetroffenen sind oder nicht. Ein rechtlich relevanets Argument ist das nur insofern, dass Sie nicht gegen nicht belastende bauliche Veränderungen vorgehen können. Die Schwelle ist in der Rechtsprechung allerdings so niedrig angesiedelt, dass dies in der Praxis kaum eine Rolle spielt und erst in den letzten Jahren von den Gerichten ernster genommen.

 

Eine Fristverlängerung für die Einholung von irgendwelchen Angeboten gibt es nicht. Wenn der Beschluss in der Welt ist, müssen Sie ihn anfechten, wenn er nicht im schriftlichen Umlageverfahren, § 23 III WEG (oder durch neue Versammlung, wa szeitlich meist kaum möglich ist), der Beschluss rückgängig gemacht wird.

 

http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html

 

Die Argumentation des Nachbars ist so nicht nachvollziehbar.

Aber auch so eine Gefahr für Leib und Leben würde nur den Austausch gegen einen vergleichbaren Zaun oder allenfalls zunächst die komplette Entfernung rechtfertigen und keine (wesentliche) Veränderung der Zaunhöhe.

 

Gruß

Olaf Götz, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 2789
Erfahrung: Fachanwalt für Sozialrecht
Olaf Götz und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Noch eine Frage zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung. Aus dem Link von Ihnen geht hervor, dass nur einstimmig beschlossen werden kann. Dies ist ja bei der Abstimmung letzte Woche nicht der Fall gewesen, wir haben ja dagegen gestimmt. Dann ist doch der BEschluss von vorneherein nichtig, oder? Ich habe aber noch dieses hier gelesen, da wird von Mehrheitsbeschlüssen (§21 Abs 3 WEG) geschrieben, die es also auch gibt, wann kann denn durch Mehrheit entschieden werden? Verstehe ich es richtig, dass dies hierbei nicht geht, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt (§25 Absatz 2:Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.)?
Gruß,
Silke Cerkovnik
Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 4 Jahren.

Nein, wenn die Mehrheit entschieden hat, ist der Beschluss so lange wirksam, bis er rechtskräftig für unwirksam erklärt wurde. Das geht nur, wenn Sie ihn rechtzeitig anfechten. Etwas anderes gilt nur, wenn Dinge beschlossen werden, für die die Gemeinschaft gar keine Beschlusskompetenz hat (auch nicht einstimmig).

 

Andere Fragen z.B. der Instandsetzung können durch Mehrheit entschieden werden.

 

§ 25 II WEG verstehen Sie völlig miß. Hier geht es darum, dass eine abgeschlossene Wohnung mehreren Leuten gehört.

 

Ehe wir hier ins Detail gehen, sollte aber geklärt werden ob es sich überhaupt um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Aufgrund der von Ihnen genannten Terminologie war ich automatisch davon ausgegangen. Reine Reihenhäuse (ohne zwingendes Gemeinschaftseigentum z.B. durch gemeinsame Wände) können und werden auch häufig als bloße Gemeinschaften nach § 741 ff. BGB geführt.

 

Hier sind Mehrheitsentscheidungen auch in solchen Fragen möglich, solange nicht eine wesentliche Veränderung des Gegenstandes vorliegt, § 745 III BGB. Das dürfte hier in Bezug auf die Anlage wohl noch nicht der Fall sein, da nciht die wirtschaftlichen Grundlagen der Gemeinschaft berührt sind.

 

http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html#BJNR001950896BJNG006602377

 

Wenn Sie noch nie die Teilungserklärung Ihrer eigenen Anlage gesehen haben, spricht viel dafür, dass Sie gar nicht als WEG organisiert ist.

 

Klarheit bringt hier der Verwalter oder Grundbucheinsicht! Bei WEGs gibt es ein Wohnungsgrundbuch.

 

Gruß

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