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raschwerin
raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 16757
Erfahrung:  Rechtsanwalt
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raschwerin ist jetzt online.

Ich habe ein großes Problem mit meiner vermieteten Eigentumswohnung.

Kundenfrage

Ich habe ein großes Problem mit meiner vermieteten Eigentumswohnung. Bedingt durch ihre Lage am Anfang des Heizstranges, dem 44 Wohnungen angehören, wird in das Einrohrheizungsystem Wasser mit einer sehr hohen Vorlauftemperatur eingespeist, damit auch die letzte Wohnung im Strang noch die vom Gesetzgeber geforderte Mindestwohntemperatur erreichen kann. Die Einrohrheizung entsprach und entspricht immer noch den geltenden Regeln der anerkannten Baukunst. Sie gab es bei Kauf der Wohnung bereits. Allerdings waren die Auswirkungen auf meine Wohneinheit damals noch nicht erkennbar.

Die Heizungen in meiner Wohnung heizen wie irre trotz Thermostat = 0 und verursachen Kosten in exorbitanter Höhe (19 EUR je qm, üblich sind rd. 5 EUR pro qm).
Meine Mieter beschrieben das so:

"Sämtliche Heizkörper sind seit dem Einzug im März/April 2010 auf Thermostateinstellung “0” (Frostschutz ist gewährleistet, da die Heizkörper immer durchschnittlich 28-30°C warm waren). Das heißt: es ist uns nicht möglich, die Wohnungstemperatur durch Thermostat-Einstellung auf ein angenehmes Maß herunter zu regeln. Aus diesem Grund haben wir täglich und oftmals auch in der Nacht Fenster offen, um eine Durchschnittstemperatur von <26°C zu erreichen.Außerdem bewohnt aus beruflichen Gründen seit November 2011 nur eine Person wochentags die Wohnung, was den zu erwartenden Heizbedarf faktisch noch einmal senkt. Selbst bei Außentemperaturen von 27 Grad heizen die Heizkörper auf 30 Grad !!!"

Die Thermostate wurden geprüft, sie sind i.O. Der Schaden geht m.E. vom Gemeinschaftseigentum und der grottenschlechten Heizanlage aus. Nur soll ich die Kosten dafür alleine tragen. Das sehe ich nicht ein und frage Euch, was ich machen kann. Die Eigentümer haben gerade gestern auf der Versammlung die Jahresabrechnungen bewilligt. Die Mieter drohen mit Mietminderung wegen der Überheizung.

Kann mir jemand helfen? Macht eine Beschlussanfechtung Sinn und wenn ja, mit welcher Argumentation? Was kann ich rechtlich tun, um mich vor der Schädigung zu schützen ?
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Nutzung von Justanswer.

Gern beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Die Heizanlage muss neu gemacht werden? Dazu gab es einen Beschluss, der sagt, dass Sie für alle Kosten aufkommen sollen?
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Nein.

Ich trage die überhöhten Heizkosten, die letztendlich durch das Gemeinschaftseigentum mir "aufgedrängt" werden, weil meine Wohnung am Stranganfang liegt. Meine Kosten liegen dreimal so hoch, wie die der anderen Wohneinheiten, obwohl die Thermostate auf Null stehen ganzjährig. In der ETV unterbreitete ich den Vorschlag, ich trage die Kosten des durchschnittlichen Verbrauchs je qm und den Rest übernimmt die Gemeinschaft. Das wurde abgelehnt, ich bleibe auf den Kosten (und wenn es ganz dumm läuft auf der Mietminderung meiner überheizten Mieter) sitzen.
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ja, ok, danke.

Ist es denn technisch möglich, etwas gegen diese enorme Wärmeabgabe zu machen?
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Angabegemäß nicht, außer die komplette Heizungsanlage komplett neu aufzubauen neu zu installieren etc, was immense Kosten verursachen würde, zu denen gleich niemand bereit ist. Warum auch, der Dumme bin ja nur ich...
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sie sollten mal begutachten lassen, was der Umbau im Vergleich zu den Mehrkosten, die Sie tragen müssen, bedeutet.

Wenn man zu dem Ergebnis kommt, dass der Umbau schneller amortisiert ist, dann kann man diese auch in der Gemeinschaft erzwingen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Also die Schiene bitte ich Sie, zu verlassen, das wird nix.

A.) Fechte ich den Beschluss an, der die Jahresabrechnung absegnet, die die hohen Kosten festmeiselt? und /oder
b.) habe ich einen Schadenersatzanspruch gegen die Gemeinschaft wegen der unkontrollierten und ungewollten Einbringung von Heizwärme in meine Wohneinheit?
c.) wenn b.= ja, wie müsste ich vorgehen? Konkret bezifferbar ist der Schaden nicht, da die Verdunstung neben der Überhitzung aus o.g. Gründen ja auch etwas mit der normalen Verdunstung und auch einer trotz alledem benötigten Wärme für die Mieter zu tun hat.Ich hatte als Kompromiß angegeben, den Durchschnittsverbrauch der Anlage je qm zu tragen, was meinen Mietern selbst noch zu hoch erscheint....
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 4 Jahren.
A.) Fechte ich den Beschluss an, der die Jahresabrechnung absegnet, die die hohen Kosten festmeiselt? und /oder

Ja, das müssen Sie dann auf jeden Fall machen.

b.) habe ich einen Schadenersatzanspruch gegen die Gemeinschaft wegen der unkontrollierten und ungewollten Einbringung von Heizwärme in meine Wohneinheit?

Nein.

c.) wenn b.= ja, wie müsste ich vorgehen? Konkret bezifferbar ist der Schaden nicht, da die Verdunstung neben der Überhitzung aus o.g. Gründen ja auch etwas mit der normalen Verdunstung und auch einer trotz alledem benötigten Wärme für die Mieter zu tun hat.Ich hatte als Kompromiß angegeben, den Durchschnittsverbrauch der Anlage je qm zu tragen, was meinen Mietern selbst noch zu hoch erscheint....

Wenn man Schadensersatz geltend machen könnte, müsste man wie eingangs schon erwähnt, einen Gutachter bestellen, der die sinnlosen Mehrkosten erfasst.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
....Schadenersatzanspruch gegen die Gemeinschaft ....

Nein.---> Können Sie mir das plausibel erläutern?

Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 4 Jahren.
Solange Sie nicht begutachten lassen, inwiefern hier sinnlose Mehrkosten auflaufen, wird man den Schaden nicht nachweisen können.

Allein die Tatsache, dass die Wohnung die erste im System ist und Sie daher höhere Kosten haben, reicht leider nicht aus, um einen Schadensersatzanspruch zu konstruieren.

Hier wäre dann vorab zwingend eine Begutachtung erforderlich.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Naja es sind ja auch noch die 1a dokumentierten Einstellungen der Thermostate = Null durch meine Mieter und eine lückenlose Aufzeichnung der Zimmertemperaturen trotz Nullstellung und der Erwärmung selbst bei hohen Außentemperaturen dokumentiert......

Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ja, das kann man auch verwenden. Es muss aber dennoch der Unterschied zwischen dem Umbau und der weiteren Verschwendung deutlich werden.

Man sollte wie folgt vorgehen:

Umbau in der ETV vorschlagen und bei negativem Ergebnis auf Schadensersatz vorgehen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
In meinem Antrag ETV hatte ich 1.) Schadenersatz und 2.) Überprüfung und Begutachtung durch Gutachter beauftragt, was abgeschmettert wurde.

Was nun? Verstehe ich Sie richtig? Der Weg wäre folgender:

Ich fechte (kann ich das oder brauch ich einen RA?) den Beschluss an, begründe mit unnatürlich hohen Verbrauchskosten und
einer offenbar nicht nach Heizkostenverordnung erfolgten korrekten verbrauchsabhängigen Erfassung der Heizkosten innerhalb meiner Wohneinheit
aufgrund fehlender Trennung Eigenverbrauch Mieter und Einbringung Wäre entgegen Mieterwunsch und verbinde dies mit einem
Antrag auf Beauftragung eines Gutachtens via Amtsgericht? Richtig?


---> Was kostet das Verfahren inkl. Anwalt? Geht es da bei der Bewertung Streitwert nach den Gesamtbetriebskosten der Anlage
gem. Jahresabrechnung oder
nur um die von mir bestrittene Mehrzahlung größer Durchschnittsverbrauch?
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ja, es ist über die Anfechtung vorzugehen.

Sie müssen nicht sollten aber einen Anwalt nehmen.

Es entstehen
- Gerichtskosten und
- außergerichtliche Kosten (Anwaltskosten).

Die Gerichtskosten werden nach dem Gerichtskostengesetz erhoben. Ihre Höhe ist abhängig vom Streitwert der Sache. Eine Übersicht über die bis zu den jeweiligen Streitwerten anfallenden Gerichtskosten finden Sie in der Anlage 2 zu § 34 GKG. Der Streitwert ist auch ausschlaggebend für die Höhe der Rechtsanwaltsgebühren.

Als Streitwert sind Ihre Mehrkosten heranzuziehen.
raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 16757
Erfahrung: Rechtsanwalt
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Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Noch eine Nachfrage. Ich gehe zum Anwalt bitte um ein Gespräch und schildere den Vorgang. Er bewertet ihn und prüft die Anfechtung. Bis hierhin: Wieviel kostet mich das auf Basis Mehrkosten rd. 800 EUR?
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 4 Jahren.
Bei 800 Euro Streitwert betragen die Anwaltskosten maximal 150 Euro brutto für die außergerichtliche Vertretung.

Passen Sie aber auf, dass der Anwalt keine Honorarvereinbarung verlangt, denn dann wird es teurer.

Hier kann ganz normal nach dem RVG und dem Streitwert abgerechnet werden. Dann sind die Kosten mit 150 Euro überschaubar.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Herzlichen Dank.
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 4 Jahren.
Gern, alles Gute.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Der konsultierte RA hat angesichts des niedrigen Streitwertes kein Interesse an einer Vergütung nach Streitwert. Das sei ihm deutlich zu gering. Kann er meine Vertretung mit diesem Argument ablehnen? Wer MUSS mich vertreten zu dem Preis?

Und auf was sollte ich mich fairer Weise max. einlassen? Es geht um Anfechtung einer Heizkostenjahreseinzelabrechnung mit Gutachter.
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 4 Jahren.
Der Anwalt kann dies frei entscheiden.

Es gibt keinen Zwang, dass ein Anwalt Sie vertreten muss.

Als Tipp kann ich Ihnen empfehlen, einen jüngeren Kollegen zu beauftragen. Diese interessieren sich nicht für den Streitwert.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Super, vielen Dank.
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ja, sehr gern.

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