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RA Schröter
RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 7690
Erfahrung:  12 Jahre Erfahrung als Rechtsanwalt
33364821
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RA Schröter ist jetzt online.

Hallo, da mein Fragegebiet etwas ungewöhnlich ist, möchte

Kundenfrage

Hallo,
da mein Fragegebiet etwas ungewöhnlich ist, möchte ich erstmal "vorfühlen", ob ich darauf eine Antwort von Ihnen bekommen kann.
Mein Mann und ich betreiben in Griechenland ein kleines Hotel, welches zur Hälfte meinem Mann gehört. Die andere Hälfte gehört unsere Partner, es handelt sich dabei um Schwägerin, Nichte und Neffe meines Mannes. Da diese aus anderen Geschäften hohe Bankschulden angehäuft haben, übertrugen sie ihre Hälfte des Hotels anfang 2009 in eine On- oder Offshore Gesellschaft auf Zypern, um so dem Zugriff der Banken zu entgehen.
Da mein Mann von dieser Aktion erst im Nachhinein informiert wurde, kam es zum Streit, der sich immer weiter verschärfte.
Deshalb verständigten wir uns darauf, das Hotel gemeinsam zu verkaufen.
Die Schwägerin schuldete uns noch eine beträchtliche Summe an Renovierungs und Instandhaltungskosten aus den Jahren, in denen wir ihre Anteile angemietet hatten. Die familiäre Übereinkunft war, daß sie diese abtragen wollte, indem wir Ihr bis zur Begleichung dieser Schulden keine Miete zu zahlen hatten. Deshalb und da wir ja das Hotel so schnell wie möglich verkaufen wollten, wurde kein neuer Mietvertrag abgeschlossen.
Von 2009 bis Mitte 2011 sind aber sehr wohl Zahlungen von uns an die Partner geflossen, da diese permanent in finanziellen Schwierigkeiten waren.
Was den Verkauf des Hotels angeht, so wurden in der Folge alle Verkaufsgespräche mit potentiellen Käufern von Seiten der Partner blockiert.

Im Juli 2011 stand plötzlich ohne jegliche Ankündigung ein windiger Anwalt in unserem Hotel, forderte die Schlüssel der Zimmer, die zu den Stockwerken, die unseren Partner gehören und verlangte Mietzahlungen für die Jahre 2009 bis 2011. Als wir daraufhin antworteten, daß wir eine Übereinkunft mit unserer Schwägerin hätten, behauptete dieser Anwalt, unsere Partner hätten schon länst ihre Anteile verkauft, ohne uns davon informiert zu haben. Er kenne die Schwägerin, Nichte überhaupt nicht, weigerte sich allerdings, uns die Identität der neuen Eigner und den Zeitpunkt des Verkaufs zu nennen.
Als wir ihn davon in Kenntnis setzten, daß wir noch im Juni 2011 ein persönliches Gespräch mit dem Neffen und Telefongespräche mit der Nichte hatten, in denen es völlig klar war, daß diese die Halter der Hotelanteile in der Offshore Gesellschaft waren, meinte der Anwalt nur, das würde ihn nicht interessieren.
Da das ganze Auftreten dieses Anwalts unmöglich war, forderte mein Mann ihn auf, das Hotel zu verlassen.

Schwägerin, Nichte und Neffe sind seit dieser Zeit untergetaucht. Wir werden ständig von Gläubigern, Anwälten und Banken telefonisch belästigt, die den Aufenthaltsort herausfinden wollen, den wir ja auch nicht kennen.
 
Da wir gute Gründe dafür haben, daß es bei diesem "Verkauf" nicht mit rechten Dingen zugegangen ist, möchten wir folgendes wissen:
Haben wir ein Recht darauf, die Identität der neuen Anteilseigner zu erfahren?
Haben wir ein Recht darauf, und wie können wir erfahren, wann genau die Anteile den Besitzer gewechselt haben? Denn darüber werden widersprüchliche Angaben gemacht.
Wie haben solche Übertragungen, Verkäufe rechtlich vorzugehen?
Hier in Griechenland ist die Steuerprüfung jetzt sehr aktiv, was On- und Offshore Gesellschaften angeht, da diese seit 2009 15% Steuern an den griechischen Staat zahlen müssen.
Müßten die wirklichen Anteilseigner im Fall einer Steuerprüfung durch den griechischen Staat sich zu erkennen geben, oder würden die Prüfer sogar zwangsläufig auf deren Identität stoßen?
Ich hoffe, daß Sie mir auf meine Fragen antworten können, da es sich ja um ein Problem im Europäischen Ausland handelt.

 
Mit freundlichen Grüßen
R. Lange
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Zunächts ist aus meiner Sicht zu klären, in welcher Form das Hotel betrieben wurde. Haben Sie hierfür eine Gesellschaft gegründet, der das Hotel gehörte und die Anteile dann entsprechend aufgeteilt oder hat Ihr Mann und die Verwandten jeweils hälftiges Miteigentum an der Immobilie erworben. Maßgebend ist dies für den Übertragungsakt, da ein Anteil einer Immobilie nur vom Eigentümer erworben werden kann und hier eine entsprechende vertragliche Gestaltung erforderlich ist. Im Hypothekenamt ist dann zu prüfen, ob Belastungen vorliegen, wobei dies nicht mit dem bekannten Grundbuchamt in Deutschland zu verwechseln ist. Wenn also diese Firmen und Anwälte entsprechende Rechte geltend machen wollen, müssen Sie Ihrem Mann zunächst nachweisen, dass sie Eigentümer oder Gesellschafter sind. Hierzu sind entsprechende Verträge vorzulegen.

Im weiteren Fallen bei einem Erwerb einer Immobilie Steuern an, für deren Begleichung an die betreffenden Unternehmen verantwortlich sind.

Soweit also weder die vertragliche Legitimation nachgewiesen wurde, was auch die Identität einschließt sind die betreffenden Verwandten die Ansprechpersonen, was durch deren Untertaucen die Sache nicht vereinfacht.

Bei einem Verkauf der Immobilie muss ein Käufer immer prüfen, ob der Verkäufer auch rechtmäßiger Eigentümer ist. Da dies hier problematisch ist, kann dies einen Verkauf verhindern. Da eine Prüfung der Eigentumsverhältnisse durch das Hypothekenamt zu lange dauert und diese dafür nicht haften, ist es auch zeitlich sinnvoller einen Anwalt damit zu beauftrage.

In der Zwischenzeit sollten Sie die Forderungen gegen die Verwandten Ihres Mannes durch Belege zusammentragen und solange mit einer Miete aufrechnen, bis Ihnen andere Eigentumsverhältnisse nachgewiesen werden. Gleiches gilt bei einer Besitzgesellschaft.

Jedenfals sollten Sie sich durch ein solches Auftreten nicht einschüchtern lassen. Erkundigen Sie sich immer nach dem Namen und das Unternehmen des Anrufenden, um gegen diesen dann etwaige Ansprüche geltend zu machen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Ich darf Sie bitten meine Antwort durch das Anklicken des grünen Feldes zu akzeptieren.

Die Beantwortung erfolgte unter der Voraussetzung, dass Sie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Plattformbetreibers gelesen haben und die Antwort akzeptieren.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter, MBA
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Zertifizierter Zwangsverwalter

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Mein Mann und die Verwandten haben jeweils hälftiges Miteigentum an der Immobilie erworben.

Erkundigen Sie sich immer nach dem Namen und das Unternehmen des Anrufenden, um gegen diesen dann etwaige Ansprüche geltend zu machen.

Wir kennen den Namen der Offshore, aber uns wird verheimlicht, wer namentlich die Besitzer der anderen Hälfte des Hotels sind, da ja angeblich die Anteile verkauft wurden, die Offshore aber immernoch den gleichen Namen trägt.


Wenn also diese Firmen und Anwälte entsprechende Rechte geltend machen wollen, müssen Sie Ihrem Mann zunächst nachweisen, dass sie Eigentümer oder Gesellschafter sind. Hierzu sind entsprechende Verträge vorzulegen.
Welche Verträge, Papiere sind dies genau, da es sich ja um eine Offshore Gesellschaft handelt? Sollten wir die Anteilszertifikate fordern?

Haben wir rechtliche Mittel, um gegen dieses Vertuschen der Identität der Mitbesitzer unseres Hotels vorzugehen?

Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Das betreffende Unternehmen muss eine Kaufvertrag über das Miteigentum vorlegen. Weiterhin muss es die entsprechenden Vertreter legitimieren. D.h es muss ein Handelsregisterauszug vorgelegt werden aus dem der Geschäftsführer ersichtlich ist. Wurde ein Anwalt beauftragt ist dies ebenfalls mit einer Vollmacht nachzuweisen. Die Identität muss daher offen gelegt werden.

Die betreffenden Firmen wollen etwas von Ihnen und Ihrem Mann, daher müssen diese auch den Nachweis erbringen, dass sie Inhaber der Rechte sind.

Soweit kein Nachweis über den Erwerb des Miteigentumsanteils erfolgt ist, sind mangels anderweitiger Nachweise immer noch die Verwandten Eigentümer.

Viele Grüße
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte Ratsuchende,

gibt es noch Nachfragen? Wenn dies nicht der Fall ist, darf ich Sie höflich bitten, meine Antwort auf Ihre Frage zu akzeptieren.

 

Vielen Dank!

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Zur Sicherheit meine letzte Frage
Wir leben ja in Griechenland und die Offshore ist auf Zypern.Ich kann also davon ausgehen, daß Ihren Antworten das griechische Gesetz zu Grunde liegt?
Experte:  hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ja nach griechischem Recht muss der (Mit-) eigentümer, der seine Rechte geltend machen will diese nachweisen. Dies gilt auch für das Offshore Unternehmen auf Zypern. Diese müssen entsprechende Unterlagen, wie ausgeführt, vorlegen, um einen Anspruch wirksam geltend machen zu können.

Viele Grüße
RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 7690
Erfahrung: 12 Jahre Erfahrung als Rechtsanwalt
RA Schröter und 3 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Ich habe noch zusätzliche Informationen und möchte wissen, ob sich deshalb für uns etwas an der Rechtslage ändert.
Es liegt im Hypothekenamt ein Kaufvertrag vom 5.3.2009 vor, der besagt, daß unsere Verwandten die Hälfte des Hotels an diese Offshore VERKAUFT haben. Die OffShore Gesellschaft wurde im Januar 2009 gegründet, hat eine Steuernummer des hiesigen Finanzamtes, der Sitz ist aber auf Zypern. Unsere Nichte versicherte uns damals, daß sie sich aus Angst vor den Banken zu diesem Schritt entschlossen hätte, daß aber die Anteile an unserem Hotel immernoch ihr gehörten und in einem Banksafe in Athen lägen. Es handelte sich also um einen Scheinverkauf, um die Banken, bei denen sie hohe Schulden hatte zu täuschen. Da es sich bei der ganzen Sache ja um Familien mitglieder handelte, unternahmen wir nichts.
In diesem Kaufvertrag wird der Name einer Dame als Bevollmächtigte genannt und der Vertreter der Gesellschaft, wobei es sich um einen Freund unserer Nichte handelt, der hier als Wasserskilehrer sein Geld verdient!
Wir waren also in dem Glauben, die Hälfte des Hotels gehöre weiterhin unseren Verwandten, mit denen wir ja besagte Übereinkunft hatten. Diese Gesellschaft meldete sich auch nie bei uns. Wir waren entsprechend überrascht, als der Anwalt 2011 plötzlich bei uns auftauchte und uns aufforderte die Schlüssel rauszugeben und finanzielle Forderungen stellte, mit der Begründung, die Anteile wären verkauft.


Weder beim ersten Scheinverkauf noch nach Auftauchen des Anwalts haben wir schriftlichen Beweise erhalten, die namentlich belegen, wer die wirklichen Besitzer sind.
Der Anwalt hat mittlerweile eine Vollmacht vorgelegt, in der aber auch nur der Name der Gesellschaft und der schon bekannte Name der Bevollmächtigten auftaucht. Der Name des Vertreters, der zwischenzeitlich mehrmals geändert wurde, taucht nicht auf.

Mein Mann hat die Lizenz zum Betreiben des Hotels. Wenn wir weiterhin das Hotel ohne Mietvertrag mit der Gesellschaft betreiben, da diese uns ja weiterhin nicht über die wirkliche namentliche Identität informieren wollen, hat die Gesellschaft, sprich der bevollmächtigte Anwalt, dann das Recht, die Schlüssel der anteiligen Zimmer zu verlangen?
Und was passiert, wenn wir diese nicht raus geben?

Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Der Scheinkaufvertrag führt nicht dazu, dass das Miteigentum an dem Hotel übergeht. Offenbar kann das Offshore Unternehmen aber eine Bevollmächtigung und Vertretung durch einen Anwalt nachweisen. Dies führt aber nicht dazu, dass es Mietforderungen stellen kann. Diese aus folgenden Gründen:

- Scheingeschäft
- fehlende Eigentumsübertragung
- Aufrechnung mit bestehenden Forderungen.

Keines falls kann die Herausgabe von Schlüssel verlangt werden, da diese den Hotelbetrieb lahm legt und auch keine Aufteilung der Zimmer nach Miteigentumsanteilen vorliegt.

Der Anwalt kann allenfalls, wenn er eine Eigentumsübertragung nachweisen kann eine Geldforderung stellen, wobei hier Ihre aufrechenbare Forderung gegen die Verwandten entgegensteht.

Viele Grüße
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Das Erdgeschoß und der 4. Stock gehört meinem Mann. Der 1..und 3. Stock gehört den Verwandten. Das 2. und 5. Stockwerk gehört beiden, ohne daß die Zimmer einzeln aufgeteilt sind.

Bedeutet das Aufteilung der Zimmer nach Miteigentumsanteilen?

 

Wir können also weiterhin darauf bestehen, daß der Anwalt uns die Besitzer nennen?

 

Sorry, daß ich soviele Fragen stelle, aber die Nichte meines Mannes arbeitet schon seit Jahren mit allen möglichen Tricks und versucht uns offensichtlich wieder über den tisch zu ziehen.

Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ja der Besitzer ist in jedem Fall zu benennen und mit entsprechenden Unterlagen zu belegen.

Die Aufteilung ist hier nicht nach Miteigentumsanteilen erfolgt, sondern nach Wohneinheiten bzw. Stockwerken, was aber solange nicht zum Tragen kommt, solange nicht der Nachweis geführt ist, wer Eigentümer von Ihren Verwandten erworben hat.

Viele Grüße
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Haben wir eigentlich als Mitinhaber und Geschäftspartner rechtliche Mittel, um gegen diese Scheingeschäfte und Vertuschungs versuche etwas zu unternehmen?
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Das Scheingeschäft betrifft Sie nur mittelbar, so dass eine direkte Vorgehensweise hieraus leider nicht möglich ist.

Trotzdem sollten Sie dieses Scheingeschäft angehen, damit Ihre Verwandten rechtlich Eigentümer sind und Sie Ihre Forderungen aufrechnen oder gegenrechnen können.

Allerdings ist die Situation insgesamt schwierig, da Sie keinen wirklichen Ansprechpartner haben. Für diesen Fall sollten Sie prüfen, ob ein Zwangsverseigerungsverfahren aufgrund Ihrer Forderungen gegen die Verwandten möglich ist, um den anderen Teil des Hotels zu ersteigern und dieses dann im ganzen verkaufen zu können.

Viele Grüße

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