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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 10533
Erfahrung:  Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Zu LG München I, Urteil v. 09.12.11, Az. 14S 9823/11Mietminderung

Kundenfrage

Zu LG München I, Urteil v. 09.12.11, Az. 14S 9823/11
Mietminderung bei Modernisierung jedoch im gewerblichen Bereich
bei der Vermietung von Gewerbehallen.

Sehr geehrte Anwälte als Speziallisten im Gewerbl. Mietrecht.
Die Fallschilderung:
In einem gewerblichen Anwesen mit 4 durch Wände getrennte Hallen ( Flächen von 5000 und 3000 uund 1500 und 1000qm) und einem davon getrennten Bürogebäude mit einer weiteren Mietflche von 1600qm wurden durch den Mieter Undichtheiten des Daches im Bereich der in den Lichtbändern eingebauten Rauchabzugs-Anlagen als Lamellenentlüfter in den einstöckigen Hallen reklamiert. Die Undichtheiten traten nur in zwei Hallen und dort auch nur an ca zehn von 80 solcher Lamellenlüfter auf und auch nur bei sehr starken Gewittern mit Sturm. Zur damaligen Zeit wurde das Foliendach großflächig und abschnittsweise erneuert in Kenntnis und mit Duldung des Mieters. Während der sehr zeitaufwändigen Massnahmen knapp vor deren Ende ergaben sich zusätzlich zwei Hagelereignisse, die erneute Undichtheiten jedoch an anderen RWA-Geräten verursachten.
Die verursachenden Stellen konnten zuerst nur provisorisch ( soweit erkennbar) gefunden und abgedichtet werden. Die weiteren Reparaturen - immer nur in den beiden Hallenbereichen waren nur mit mehrmonatiger Reparaturzeit möglich.

Der Mieter begann nach kurzer Frist mit einer Mietminderung von ca 18% der Gesamtmiete für das gesamte Mietobjekt ( gesamt Miete des Anwesens mit Aussenflächen ca 30.000.-EURO/Monat (in 2010) netto trotz Verweis auf die laufenden Reparaturen und Verweis auf die nicht in allen Mieflächen gelegentlich auftretenden Undichtheiten.

Einen Anspruch auf Schadenersatz mit Beweisantritt wegen Beeinträchtigung der Nutzung stellte er nicht , auch wies er keine konkreten Kosten nach, die ihm entstanden seien. Er berief sich letztlich auf ein von ihm angestrengtes Beweissicherungsverfahren, wodurch er zudem die laudenden Reparaturmaßnahmen blockerte mit der Begründung der Gefahr der Beseitigung von Beweisen. Der Gutachter begann erst 6 Monate nach Beauftragung. und danach nur in großen Zeitabschnitten.

Fragen:
1.
Ist in derartigem, gewerblichen Bereich ein pauschale Mietminderung unter Einschluß auch solcher getrennter Flächen und Bereiche, die keiner Beanstandung unterlagen, gesetzlich üblich? und / oder nur wenn Nachweise der Beeinträchtigung der gewerbl. Tätigkeit durch den Mieter vorgelegt werden. (z.t. Versicherungsfall)?
2. Ist eine vorgenommene Mietminderung auszusetzen, wenn zumindest über einen Monat oder länger keine Undichtheiten auftraten.?
3. Da der Mietvertrag auslief und nicht erneuert oder verlängert wurde, besetzte der Mieter das Mietobjekt, zahlte wohl die bisherige Miethöhe als Nutzungsentschädigung, von der er aber die in der Vertraglaufzeit geübte Minderung fortsetzte. Und zwar weitere 13 Monate, ohne dass er Undichtheiten nachweisen konnte.
4.
Der Gutachter ist der Auffassung, dass solche RWA-Geräte grundsätzlich nicht wasserdicht sind und als Stand der Technik in solchen Hallen als Rauch- und Wärmeabzugsgeräte eingesetzt werden, jedoch ist eine eng regelmäßige Wartung und nach Sturm und Gewitter eine Kontrolle vorzunehmen. Das Gericht will dem Mieter für die Zeit von der ersten Anspruchsstellung einer Mietminderung über das Ende des Mietvertrag hinaus und bis zum Auszug eine Minderung /Monat zusprechen, ohne jegliche Differenzierung wegen der nicht betroffenen Bürogebäude und denjenigen Hallen, die ebenfalls nicht betroffen oder zeitweise nicht betroffen waren. Es soll einen Vergleich geben. Halten Sie dieses Vorhaben des Gerichts durch gegenteilige Rechtsprechungen für unbegündet?
5.
Welche vergleichdaren Urteile (s. oben) kennen Sie, (insbes. im gewerbl. Bereich) in denen eine flächen- und gebäudebezogene Differenzierung vorgenommen wurde. ?

Man könnte doch argumentieren, dass es auf nebeneinanderliegende, getrennte Flächen genauso darauf ankomme, wie auf durch Decken getrennte übereinanderliegende Flächen. Die Schlußfolgerung müsste sein, dass bspw. betroffene oberste Geschosse keine Mietminderung der unteren Stüockwerke zur Folge haben müssten.

Ebenso ist die zeitliche Begrenzung zu sehen und eine Minderung nicht auf eine Zeit der allerletzt beseitigte Undichstelle auszudehnen.

Ich suche Argumente zwecks Differenzierung und zeitlichen Begrenzung

Mit freundlichen Grüßen
Businesspark
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich muss Ihnen leider sagen, dass eine vernünftige Antwort nur dann möglich ist, wenn der Akteninhalt Ihres Falles vollumfänglich bekannt ist.

Nur so können wir Ihnen hinreichende Argumentation an die Hand geben.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Herr Schiessl.
Eine Aktenübergabe oder Kopien davon ist z.zt. nicht möglich.

Bitte beantworten Sie meinen Punkt 5 mit Angaben von LG oder OLG oder dergl Urteilen, wo es sich um Mietminderung im gewerblichen Bereich handelt und das Gericht nicht pauschal sondern differenziert urteilte zur Höhe der Mietminderung
bei Dachundichtheiten.

Herzlichen Dank
FJohn
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Dies ist leider nicht möglich, ich gebe die Frage daher an einen anderen Experten frei
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
ehr geehrter Herr Schiessl

Da ich bis Monatsende nicht mehr erreichbar sein werde, weil im Ausland, bitte ich Sie
meine Anfrage abzuschließen und mir eine Gutschrift für eine erneute Anfrage im Juni zu erstellen.

MfG
FJohn
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Da Sie noch keine Antwort akzeptiert haben, wurde Ihr Guthaben bislang noch nicht verbraucht.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Wenn das Guthaben für Ihre Beratung oder - gemäß Ihrer Anregung der Weitergabe - auch für einen anderen Fachanwalt, dann kann das Guthaben vorerst stehen bleiben.
MfG
FJohn
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
OK