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Claudia Schiessl
Claudia Schiessl, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 15713
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel; Korrespondenz in deutsch, englisch,französisch;Anwältin seit 1994;1996 Mitarbeit am Lehrstuhl für Strafrecht Universität Regensburg;1996-2010 Ausbildung von Referendaren
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Claudia Schiessl ist jetzt online.

Guten Tag, ich benötige bitte kurzfristig eine Auskunft

Kundenfrage

Guten Tag,

ich benötige bitte kurzfristig eine Auskunft bzgl. Mieterrecht.

Wir haben nach kurzer Zeit eine Wohnung Erstbezug aufgrund der nicht tragbaren Umstände in einer extrem belebten "Kneipenstrasse"gekündigt, das Mietverhältnis belief sich auf 11 Monate. Wir haben die Bohrlöcher verputzen und überstreichen lassen, die Wohnung komplett reinigen lassen. Zunächst waren dies die Anforderungen des Vermieters (besitzt mehrere Miethäuser). Die Wohnung ist in einem sehr guten Zustand, je nach Lichteinfall sieht man natürlich die Stellen, welche überstrichen sind. Es gab bereits 2 Vorbesichtigungen des Vermieters, jedes Mal mit neuen Beanstandungen. Am letzten Donnerstag, 26. April 2012, erhielten wir nun per Email die Aufforderung die Wände komplett zu streichen (Verlangt wird: Die Wände zu streichen, an denen Ausbesserungen vorgenommen wurden - dies bezieht sich jedoch auf fast jede Wand incl. Decke (bis zu 5 m hoch). Unsere seit 10 Tagen vorgeschlagenen Übergabetermine Sa und Di ganztägig oder Mo./Mi. abends, da berufstätig, wurden negiert und ein Termin Mi. um 14 Uhr angesetzt. Hinzu kommt, dass der Maler natürlich nicht innerhalb 3 Tagen ohne Vorankündigung eine 160 qm Wohnung streichen kann. Lt. des Malers könnte er (Mi. beginnend) am Samstag die Wohnung fertigstellen.
1) Müssen wir nach 11 Monaten Bezug die Wohnung komplett renovieren?
2) Können uns Nachteile hinsichtlich der hierdurch verzögerten Wohnungsübergabe entstehen? Die Wohnung wäre ja erst am 05. Mai wie gewünscht fertig. (Einen direkten Nachmieter gibt es nicht)
Der Mietvertrag enthält eine zusätzliche Vereinbarung u.a. wie folgt:
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache in einem gleichwertigen Zustand zurück zu geben. Falls erforderlich, hat der Mieter die Mietsache fachmännisch renovieren zu lassen. Dazu gehört das Anlegen und Weißen der Wände und Decken.
Wir haben eine Kaution von 6.300 € hinterlegt. Wie sind die Chancen, diese komplett zurück zu erhalten, wenn wir die Wohnung nicht komplett streichen würden?

Macht ein Rechtsstreit Sinn (wir sind im Mieterrechtsschutz)?

Leider benötigen wir aufgrund der Dringlichkeit noch heute die Rechtsauskunft. Wir bedanken uns vorab für Ihre Bemühungen.

Beste Grüße
Bettina Seibt
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  hsvrechtsanwaelte hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1)
Eine Renovierungsklausel für die Beendigung des Mietvertrages "Weißen der Wände (ohne jede Ausnahme) ist unzulässig, solange sie nicht individuell ausgehandelt und vereinbart wurde, was meistens eher nicht der Fall ist, denn dann müssten Sie selbst einen Gestaltungsspielraum gehabt haben.

Kürzlich hat der BGH (Beschluss vom 14.12.2010, Az. : VIII ZR 198/10) klargestellt, dass Mieter über den Mietvertrag auch nicht bei ihrem Auszug auf die Farbe «Weiß» festgelegt werden dürften.

Anderenfalls wären sie praktisch gezwungen, schon während der Mietzeit alles weiß zu streichen oder wegen einer anderen Farbgestaltung der Wohnung Gefahr zu laufen, beim Auszug eine noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.

Außerdem stellt sich in der Tat die Frage der Erforderlichkeit nach 11 Monaten.

Ist die Klausel aber sowieso unwirksam, entfällt die komplette Verpflichtung zur Leistung von Endrenovierungen, die dann der Vermieter selbst zu tragen hat.

2)
Nein, Nachteile können Sie dadurch nicht haben, allenfalls im Hinblick auf die Kautionsrückforderung, die Sie ggf. einklagen müssten.

Weisen Sie daher den Vermieter auf die obige Rechtsprechung und Bezeichnung des Urteils hin und schalten Sie bei Schwierigkeiten einen Anwalt Ihrer Wahl ein; die Anwaltskosten sind grundsätzlich ersatzfähig.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank XXXXX XXXXX für Ihre Akzeptanz meiner Antwort; Rechtsrat darf hier nur gegen eine Vergütung erfolgen.
Experte:  hsvrechtsanwaelte hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

haben Sie noch irgendwelche Nachfragen?

Ansonsten bitte ich höflich darum, meine Antwort zu akzeptieren, denn Rechtsrat darf hier nach den AGB nur gegen Bezahlung erfolgen, was auch berufsrechtlich nicht anders zulässig ist.

Vielen Dank.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Es geht aus der Antwort nicht klar hervor, ob wir nach 11 Monaten verpflichtet sind die Wohnung neu zu streichen.
Ich hatte bereits erwähnt, dass wir eine Zusatzvereinbarung mit genannten Passus zum Mietvertag haben. Ist dieser bindend?
Müssen wir durch die zeitliche Überschreitung in den Mai mit weiterer Mietbelastung rechnen?
Experte:  hsvrechtsanwaelte hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

nein, da wie gesagt aller Voraussicht nach der Zusatz an sich schon unwirksam sein wird, es daher nicht auf die 11 Monate mehr ankommt.

Die Verzögerungen sind auch nicht von Ihnen zu vertreten.

Sie sollten nur unverzüglich der Vermieter auf die Rechtsprechung hinweisen und einen Übergabetermin vereinbaren.

Experte:  hsvrechtsanwaelte hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

rein hilfsweise würde ich auch die "Erforderlichkeit" der weiteren Renovierungsarbeiten bestreiten.

Aber wie ich bereits ausgeführt habe, kommt es darauf aller Wahrscheinlichkeit nach gemäß meiner ersten Einschätzung nicht mehr an.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank XXXXX XXXXX für Ihre Akzeptanz meiner Antwort; Rechtsrat darf hier nur gegen eine Vergütung erfolgen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Erneut posten: Ungenaue Antwort.
Ich möchte wissen, ob ich verpflichtet bin, auch mit dem erwähnten Zusatz der Mietvereinbarung, nach 11 Monaten die Wohnung zu streichen. Die Ausbesserungen wurden vorgenommen und punktuell mit einem natürlich etwas abweichenden Weißton überstrichen. Darf der Vermieter eine komplette Renovierung der Wände und Decken nach 11 Monaten Bezug unter Berücksichtigung der erwähnten Zusatzvereinbarung verlangen?

Wenn nicht, erhalte ich dann die hinterlegte Kaution zurück?
Experte:  Claudia Schiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,



vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:


Es kommt auf die Art der Zusatzvereinbarung an.



Ich erkläre es Ihnen:


Es gilt im Deutschen Recht der Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind

Dieser Grundsatz findet bei gewissen Konstellationen des Verbraucherschutzes eine Ausnahme.

Eine dieser Konstellationen ist dann , wenn AGB ( allgemeine Geschäftabedingungen ) vorliegen.

Diese können nämlich , anders als nomale Verträge , von Gerichten darau überprüft werden ob sie den Vebraucher unangemessen benachteiligen, ihn überrumpeln etc.


AGbs liegen bei sog. Formularamietverträgen vor, also wenn der Mietvertrag nicht ausgehandelt wurde, sondern für eine Vielzahl von Fällen so vorformuliert.

Die gesamte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs über Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen bezog sich auf solche Klauseln, nicht auf individuelle Vereinbaungen.


Fazit:


Ist die Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Vermieter ausgehandelt, ist sie nicht Teil des Formulars sondern extra vereinbart so müssen Sie renovieren, so wie es in der Vereinbarung steht

Anders bekommen Sie die Kaution nicht wieder.


Ist sie hingegen Teil des Formulars müssen Sie nur dann renovieren, wenn es notwendig sein sollte, d.h. wenn der Zustand nicht gleichwertig ist





Ich hoffe, dass ich Ihnen helfen konnte

Sehr gerne können Sie nachfragen



Mit freundlichen Grüßen



Rechtsanwältin


wenn ich Ihnen helfen konnte bitte ich um Akzeptierung

danke







Mit freundlichen Grüßen

Claudia Marie S
Experte:  Claudia Schiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


haben Sie noch Fragen ?

Ist etwas unklar geblieben ?


Sehr gerne !




Wenn ich Ihre Frage beantwortet habe bitte ich höflich um Akzeptierung

danke



Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte Frau Schissl,

 

vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Da der Vermerk "Falls erforderlich, hat der Mieter die Mietsache fachmännisch renovieren zu lassen. Dazu gehört das Anlegen und Weißen der Wände und Decken..." in einer anhängenden individuellen Zusatzvereinbarung des Mietvertrages notiert ist, werden wir dann - auch nach nur 11 Monaten - streichen müssen, wenn ich Sie richtig verstehe.

Wären Sie bitte noch so freundlich und würden mir mitteilen, ob es durch die verzögerte Fertigstellung - erst am Samstag, 05. Mai, zu einer weiteren Mietzahlung kommen kann? Erst am 26. April wurde uns per Email mitgeteilt, dass die punktuellen Ausbesserungen, welche vorher bei der Zweitbesichtigung mündlich vereinbart wurden, nicht ausreichen.

 

Besten Dank für Ihre schnelle und aussagekräftige Unterstützung.

 

Viele Grüße

Bettina Seibt

 

 

Experte:  Claudia Schiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


So, wie Sie mir das schildern, läge auch bei einem Formulamietvertrag keine starre Vereinbarung vor


Unzulässig sind ja nur die Vereinbarungen, die eine Renovierung vorschreiben, egal ob es nötig ist oder nicht.

Falls erforderlich ist ein einschränkender Zusatz,der Spielraum lässt.

Da der BGH nur ganz starre Klauseln für unzulässig erklärt, bei denen der Mieter keine Ausweichmöglichkeit hat, dürfte diese Vereinbarung sowohl als Klausel als auch als individuelle Vereinbarung zulässig sein.


Sie werden also streichen müssen.


Da Sie die Mietsache erst so spät übergeben konnten, ist es durchaus möglich, dass der Vermieter Sie noch einmal auf eine Mietzahlung in Anspruch nimmt.


Diese würde ich Ihnen aber erst dann raten zu bezahlen, wenn er positiv nachweisen kann, dass ihm durch die verzögerte Übergabe auch ein Schaden entstanden ist, sprich, dass ihm ein neuer Mieter abgesprungen ist oder aber dass ein neuer Mieter deswegen erst später einzieht



Wenn er das nicht nachweisen kann, würde ich ihm auch nichts bezahlen.






Wenn ich Ihre Frage beantwortet habe bitte ich höflich um Akzeptierung

danke


Claudia Schiessl, Rechtsanwältin und Fachanwältin
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Experte:  Claudia Schiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Dankeschön für den Bonus und Ihnen alles Gute !!!!!!!!

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