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Claudia Schiessl
Claudia Schiessl, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 15718
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel; Korrespondenz in deutsch, englisch,französisch;Anwältin seit 1994;1996 Mitarbeit am Lehrstuhl für Strafrecht Universität Regensburg;1996-2010 Ausbildung von Referendaren
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Claudia Schiessl ist jetzt online.

Mein Vermieter hat Anfang 2012 Modernisierungsmaßnahmen angekündigt.

Kundenfrage

Mein Vermieter hat Anfang 2012 Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Die derzeitige Warmmiete beträgt 400,00 € bei ca. 85 m² (2,5 Zimmer, Kü., Bad). Nach der Modernisierung erhöht sich die Warmmiete auf rd. 900,00 €.
Da wir schon über 10 Jahre hier wohnen sind 2,5 Zimmer mit Möbel, "Büro" für 2 Ing./Akademiker (nicht gewerblich genutzt, "kein Publikumsverkehr", bin freischaffender Bauing.) etc. gefüllt.

Seit Mitte Dez. 2011 befinde ich mich in psychiatrischer Behandlung (schwere Depressionen, teils suizidal, Angststörungen, insbesondere im Umgang mit fremden Menschen und nun verstärkte Ängste, was auf mich zukommt) und werde ab Mai 2012 eine Psychotherapie in Berlin beginnen.

Ich bin selbständig als Bauingenieur tätig. Durch die Krankheit bin ich jedoch arbeitsunfähig, habe also derzeit keine Einkünfte. Ich lebe von Unterhaltszahlungen meiner Frau (ca. 300,- € - 350,- €).
Meine Frau arbeitet seit Jan. 2011 in Regensburg (Infineon) an ihrer Dissertation. Sie hat einen bis Jan. 2014 befristeten Arbeitsvertrag.
Danach will sie wieder in Berlin arbeiten.
Unser zur Verfügung stehendes Einkommen beträgt insges. 1.800,- €. Nach Abzug der Fixkosten (Miete, NK, Fahtkosten Bln.-Regenburg etc.) bleiben uns insges. ca. 600,- € bis 700,- € für den Lebensunterhalt.
Rücklagen haben wir keine, Rechtsschutzversicherung auch nicht, Mitglied im Mieterschutzbund o.ä. sind wir leider auch nicht.
Hier wohnen bleiben geht wohl nicht, da wir die Miete von 900,- € nicht aufbringen können.
Für einen Umzug in eine andere Wohnung reicht das Geld auch nicht (Umzugskosten, Kaution, ggf. Provision etc.); zudem habe ich mangels ausreichendem Einkommen in den letzten 8-10 Monaten einige Schulden (Schufaeinträge, Schulden beim Finanzamt).
Kreditwürdig bin ich also auch nicht.
Meine Frau hat jedoch keinerlei Schulden / Schufaeinträge (auch beim Finanzamt nicht, da wir getrennt veranlagt sind). Die vorbenannten Schulden sind sämtlich auf meinem "Mist" gewachsen.
Ein Rechtsanwalt ist für uns auch nicht finanzierbar.
Daher habe ich mich sehr darüber gefreut, diese Webseite gefunden zu haben und hoffe, dass ich einen Weg aus dieser, meines Erachtens, völlig aussichtslosen / ausweglosen Situation finden kann.


Nun meine Fragen:
Gibt es eine Härtefallregelung bzgl. der Duldung bzw. Nichtduldung der Modernisierungsmaßnahmen?
Wie kann es weiter gehen? Was kann ich tun?

Herzlichen Dank für Ihre Bemühungen.

Mit freundlichen Grüßen
Markus Maus
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Claudia Schiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:


Eine unzumutbare Härte kann in der Tat vorliegen.


Nach § 554 II BGB hat der Mieter das Recht, eine Modernisierungsmaßnahme abzulehnen, wenn die Modernisierung für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Das ist bei Ihnen schon deshalb der Fall, weil Sie krank sind und unter Angststörungen leiden und suizidal sind.

Hier würde ich Ihnen raten, dies geltend zu machen und auch, dass Ihnen ein Wegzug aus Ihrer gewohnten Umgebung und die Belastung durch die Bauarbeiten aufgrund Ihrer Krankheit nicht zugemutet werden kann und dies mit einem ärztlichen Attest belegen.


Dann können Sie das Argument mit Ihrem geringen Einkommen bringen, wobei das leider nicht geht, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird, nämlich einen Ausstattungsstandard, den mindestens 2/3 der Wohnungen gleichen Alters aufweisen.









Hier gibt es zudem ein Urteil des Landgerichts Berlin, wonach der Mieter eine Modernsierungsmaßnahme dann nicht zu dulden braucht, wenn diese für ihn in Anbetracht seiner Einkommensverhältnisse eine unzumutbare Härte darstellt und die Modersinierung nicht der Herstellung der allgemein üblichen Standards entspricht.


Der Mieter kann sich dabei auch dann auf eine unzumutbare Härte berufen, wenn er zuerst einigen der Modernisierungmaßnahmen zugestimmt hat und die Miete dann so hoch wird, dass weitere Modernisierungsmaßnahmen unzumutbar sind.


Der Vermieter kann diesem Einwand dann entgegentreten, wenn er die aus der Modernisierung folgende Mieterhöhung beschränkt.


Im vorliegenden Fall hatte sich die Miete um 190 Euro erhöht bei einem mtl. Nettoeinkommen des Mieters von 1111 Euro.


Der Mieter gewann in beiden Instanzen.

Die Klage des Vermieters auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen wurde abgewiesen, ebenso die dagegen eingelegte Berufung.


Der Vermieter berief sich darauf, dass nur der allgemein übliche Zustand hergestellt werde.


Das LG Berlin hat Vermieterinteressen und Mieterinteressen abgewogen und ist zur Auffassung gekommen, dass der Mieter die Arbeiten nicht dulden muss



In diese Abwägung flossen ein die vorzunehmenden Arbeiten , die baulichen Folgen, die Mieterhöhung

Diese sei nur dann zu berücksichtigen, wenn die Räume in einen Zustand versetzt würden, der allgemein üblich sei.


Das LG meint, dass allgemein anerkannt sei, dass bei einer Gesamtschau von Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Mieters keine Belastungsquote von mehr als 30 % erfolgen soll.


In Ihrem Fall sind das 50 % , wenn man die Fahrtkosten außer Acht lässt.


Das hat das LG Berlin als unzumutbar angesehen.


Urteil des Landgerichts Berlin vom 24.07. 2008, 62S 34/08



Ich würde Ihnen raten, sich mit den anderen Bewohnern zusammen zu tun, die über diese enorme Mieterhöhung vonüber 50 % auch nicht erbaut sein dürften und sich notfalls auf die Zustimmung verklagen zu lassen.


Ich denke dass gerade bei Ihnen einige aussagekräftige ärztliche Atteste ihre Wirkung tun.







Zum Schluss überlasse ich Ihnen noch einen Link


http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/modernisierung.html


Ich hoffe, dass ich Ihre Frage beantworten konnte

Gern können Sie nachfragen




Mit freundlichen Grüßen



Claudia Schiessl
Rechtsanwältin



wenn ich Ihre Frage beantworten konnte bitte ich um Akzeptierung

danke



















Mit freundlichen Grüßen

Claudia Marie S
Experte:  Claudia Schiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


haben Sie noch Fragen ? Sehr gerne



wenn nicht bitte ich um Akzeptierung

danke
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Nachfragen:

Der Vermieter beabsichtigt, im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen das Dachgeschoß auszubauen. Hier werden 2 luxuriös ausgestattete Dachgeschoßwohnungen entstehen. Die Vermietung dieser Wohnungen würde jedoch ohne Aufzugsanlage erheblich erschwert sein bzw. wäre nur mit entsprechend geringeren Mietpreisen vermarktbar. Die Gesamtkosten in Höhe von 146.320,- € für die geplante Aufzugsanlage ist - abgesehen vom Einbau der zentralen Heizungsanlage (ebenfalls 146.320,- €) - der höchste Investitionskostenfaktor. Durch den Anbau der Aufzugsanlage erhöht sich die Grundmiete (derzeit 285,30 €/Monat) um 113,05 €/Monat (ergibt eine Mieterhöhung von 39,6 %). Zusätzlich erhöht sich dadurch die Betriebskostenvorauszahlung um 21,00 €/Monat (ergibt eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung 18,3 %). Gesamterhöhung 134,05 €/Monat (entspricht Mehrkosten an Miete + NK von 33,5%).

Übrigens wohne ich im 1. OG und werde daher den Aufzug nicht benutzen.

Der Hauseingang befindet sich derzeit noch hofseitig im Bereich der geplanten Aufzugsanlage. Der künftige Hauseingang muss somit an die Straßenseite verlegt werden. Diesbezügliche Umbaumaßnahmen führen dazu, dass der vorhandene Fahrradabstellraum entfällt und an anderer Stelle eingerichtet wird. Die Gesamtkosten für den neuen nun außerhalb des Gebäudes liegenden überdachten Fahrradabstellplatz betragen 12.730,- €. Zusätzlich plant der Vermieter, einen neuen Müllplatz einzurichten (Kosten: 8.048 €). Für Müllplatz und Fahrradabstellplatz ergibt sich ein monatlicher Erhöhungsbeitrag von 15,71 €/Monat.

Die monatliche Gesamterhöhung für die Aufzugsanlage inkl. daraus resultierender Umbaumaßnahmen betragen demnach 149,76 €/Monat (entspricht Mehrkosten an Miete + NK von 37,4%).

Die umfangreichen durch die Aufzugsanlage induzierten Umbaumaßnahmen führen außerdem dazu, dass sich

Meine Frage hierzu:

Ist der Anbau einer Aufzugsanlage eine Modernisierungsmaßnahme, um die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand zu versetzen und einen Ausstattungsstandard, den mindestens 2/3 der Wohnungen gleichen Alters (Gebäude wurde schätzungsweise 1930, 1940 erbaut) aufweisen? Ich denke nicht, dass mehr als 2/3 der Wohnungen gleichen Alters eine Aufzugsanlage enthalten.

Handelt es sich bei dem geplanten Umbau (Versetzen des Müllplatzes an eine andere Stelle) überhaupt um eine Modernisierungsmaßnahme? Eine Verbesserung der Mietsache kann ich nicht erkennen. Der bestehende Müllplatz befindet zur Hälfte auf dem Nachbargrundstück, da vormals beide Gebäude einen Eigentümer hatten und nur eines der beiden Gebäude an Akelius verkauft wurde. Der von Mietern beider Gebäude gemeinsam genutzte Müllplatz muss daher getrennt werden.

Die Errichtung eines überdachten und abschließbaren Fahrradabstellplatzes außerhalb des Gebäudes ist nach meiner Auffassung eine Verschlechterung der Mietsache, da der bestehende Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes m. E. einen besseren Schutz vor z.B. Diebstahl, Witterungseinflüssen etc. darstellt. Eine Verbesserung der Mietsache im Hinblick auf eine um ca. 36 m² (Fläche des Fahrradabstellraumes) vergrößerte Gewerbefläche ist der eigentliche Grund der Baumaßnahme. Kann man diese dennoch als Modernisierung bezeichnen?

Der Vermieter beabsichtigt den Austausch der Wohnungseingangstür (Bestand: 2 Zimmertüren). Die Maßnahme dient nach Angaben des Vermieters „dem verbesserten Schallschutz sowie der Abwehr von Gewalt und Diebstahl und führt somit zu einer nachhaltigen und dauerhaften Gebrauchswerterhöhung.“

Der Kostenaufwand für den Austausch der Wohnungseingangstür beträgt für meine Wohnung anteilig 3.002,86 €. Die Grundmiete erhöht sich dadurch um 27,53 €/Monat (entspricht einer Mieterhöhung von 9,6 %).

Der Vermieter beschreibt in der Ankündigung der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen die Wohnungseingangstür („Türanlage“) wie folgt:

„Folgende sicherheitsrelevante Ausstattungsmerkmale zeichnen die höhere Qualität der neuen Türanlage aus:

Einbruchhemmendes von außen nicht abschraubbares Türschild mit einem bündig angeordneten Schließzylinder

Dreipunktverriegelung

Kernziehschutz

Meine Frage dazu:

Handelt es sich bei derart hohen Kosten (über 3.000,- €) für den Einbau einer Wohnungseingangstür noch um eine Modernisierung zum Zweck einen allgemein üblichen Ausstattungsstandard zu erreichen?

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte Frau Schiessl,
eine Nachfrage habe ich noch vergessen:
Wie hoch könnte eine mögliche Abfindungszahlung sein, wenn ich die Wohnung kündigen würde, um der Modernisierungsmaßnahme, die ggf. wg. unzumutbarer Härte von mir nicht geduldet werden muss, den Weg frei zu machen?

PS:
Meine Frau promoviert in Regensburg. Ich habe in ihrem Profil gelesen, dass Sitz ihrer Kanzlei in Regensburg ist.
Können Sie mir ein Restaurant empfehlen, das neben Fleischgerichten außer Käsespätzle auch andere leckere vegetarische Speisen anbietet? Ich esse sehr gerne Lamm, meine Frau ist Vegetarier, verzehrt aber ab und an auch Fleisch.

Mit freundlichen Grüßen
Markus Maus

Bekannt aus:

 
 
 
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