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S. Grass
S. Grass, Rechtsanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 5096
Erfahrung:  Mehrjährige Berufserfahrung
52374836
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S. Grass ist jetzt online.

Mieterhöhungen sind einem von 2 Mietern seit 1990 nicht zugegangen,

Kundenfrage

Mieterhöhungen sind 2. Mieter seit 1990 nicht zugegangen, wurden über 20 J. vom Sozialamt gezahlt. Nach Beendigung des Sozialhilfebezugs zahlt Mieter Stand letzte wirksame Miethöhe u. wird alleine verklagt auf Zahlung/ Räumung. Ist Klage gegen nur einen Mieter zulässig,hat der einen Rückzahlungsanspruch f. 4-10 Jahre? keineVollmachtsklausel im Mietvertrag,Adressänderung des 2. Mieters wurde vom 1. Mieter mitgeteilt an Vermieterin).

Wenn das Thema zu lang ist streichen Sie meinen Auftrag und die Einzugsermächtigung von der Visakarte

MfG

Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

wenn ein Mietverhältnis von mehreren Personen eingegangen ist, muss die Kündigung auch allen gegenüber ausgesprochen werden. Im Übrigen würde auch ein Räumungstitel nur demjenigen gegenüber gelten, gegen den der Räumungsprozess geführt wurde.

Bzgl. des Rückzahlungsanspruches ist fraglich, ob in der Zahlung der höheren Miete nicht bereits eine Zustimmung zur Erhöhung gesehen werden kann. Etwas aanderes würde gelten, wenn die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgten.
Im Übrigen gilt, dass bei einer Zahlung in Kenntnis eigentlich nicht zahlen zu müssen (Kenntnis der Nichtschuld) kein Rückforderungsanspruch besteht. Zudem könnten Zahlungen, die länger als 3 Jahre her sind, wegen der Verjährung nicht mehr eingefordert werden.


Ich hoffe, Ihnen behilflich gewesen zu sein und darf Sie bitten, sofern kein weiterer Klärungsbedarf besteht, die Antwort zu akzeptieren und zu bewerten.

Mit freundlichen Grüssen
RA Grass
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Wenn die Klägerin /Vermietervertretung vorträgt, der 2. Mieter hätte das Mietverhältnis aufgegeben ( wurde nicht entlassen) weil er seit 20 J. nicht in der Mietwohnung lebt (hat aber seine Kinder dort aufwachsen lassen und ein Kind lebt noch in seiner Mietwohnung) und es bedürfe keiner Kündigung ihm gegenüber mehr, was kann man dagegen vorbringen, ausser dass es sich um Familienwohnung handelt weil Angehörige dort noch wohnen, man nicht von einer Aufgabe ausgehen kann?

 

Wenn ein Titel gegen 1. Mieter bestünde, kann dieser die Wohnung doch nicht an Vermieterin übergeben weil Titel gegen 2. Mieter fehlt ( er hat die Wohnung nicht übergeben oder aufgegeben); würde Mieter 1 sich räumen lassen würde doch das Besitzrecht von Mieter 2 unterlaufen; daher kann doch nur einheitlich geklagt werden um einheitlich rechtsgestaltendes Urteil herbeizuführen, daher müsste Klage doch gegen nur einen Mieter unzulässig sein?

 

Wenn doch keine wirksame gegenseitige Mieter-Vollmachtsklausel im Mietvertrag vorhanden ist, kann ein Mieter durch Zahlung doch nicht für den 2. Mieter auch durch Zahlung nicht für das Mietverhältnis=anderen Mieter zustimmen.

Die Zahlung seitens Sozialamtes geschah im Auftrag nur eines Mieters, nicht des 2. Mieters.

Zudem handelt es sich um Kostenmiete, wo nur der Zugang der Mieterhöhung bei jedem Mieter Wirksamkeitsvoraussetzung ist, nicht eine Zustimmung zu einem Vertragsangebot.

Seitdem ein Richter durch Beschluss die Unwirksamkeit der Vertretungsklausel fesstellte besteht erst Kenntnis darüber, dass dann wohl auch die Mieterhöhungen seit 1990 unwirksam waren. Kann dann Mieter 1 (der früher die volle Zahlung durch Sozialamt veranlsste über Mietanteile der Kinder von Mieter 2, der die Mieterhöhungen nicht erhielt) ab diesem Zeitpunkt die Miethöhe Stand 1990 zahlen ohne Kündigungsgrund zu liefern?

Wichtig ist mir der Quellennachweis, dass Zahlungen durch einen Dritten nicht zu einer Zustimmung zu vielen Mieterhöhungen geben, und die Mieterhöhungen der Kostenmiete, die nur den Zugang bei jedem Mieter bedürfen und nicht von Zustimmung auch durch Zahlung nicht abhängig sind, unwirksam sind, wenn diese einem 2. Mieter 20 Jahre nicht zugeschickt wurden und dass eine Räumungsklage gegen nur einen Mieter wegen fehlender Passivlegitimation ( Wohnung kann nur gemeinsam zurückübergeben werden) ggf. unzulässig ist.

 

 

Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich gilt "wo kein Kläger, da kein Richter". Wenn also der 2.Mieter sich nicht gegen die Klage zur Wehr setzt und alle Mieter letztendlich ausziehen, bedarf es eines Vorgehens gegen den 2. Mieter nicht. Allerdings hat der Mieter, der in dem Vertrag steht, auch wenn er nicht in der Wohnung wohnt, das Recht an der Wohnung.

Geräumt werden kann mit Titel Mieter 1, aber eben ausschließlich Mieter 1. Der Gerichtsvollzieher kann aber nur die Personen aus der Wohnung entfernen, gegen die ein Titel besteht. Die Angehörigen und ggf. Mieter 2, falls er zwischenzeitlich wieder auftauchen sollte, können nicht geräumt werden, die können nur freiwillig ausziehen.

Bezüglich der Mieterhöhung mus eine solche Erklärung stets dem Mieter zugehen, um wirksam zu sein. ist dies nicht erfolgt, liegt keine wirksame Erhöhung vor. Zahlt nun der Mieter trotzdem die höhere Miete, zahlt er im juristischen Sinne auf eine Nichtschuld. In einem solchen Falle greift § 814 BGB, er bestimmt, dass eine Zahlung, die trotz Kenntnis nicht zahlen zu müssen, geleistet wird, nicht zurückgefordert werden kann. Dies bedeutete, dass der Mieter keinen Rückzahlungsanspruch hat. Nur der Vollständigkeit halber soll erwähnt werden, dass eine Rückforderung, wäre sie grundsätzlich möglich, nur innerhalb der Verjährungsfrist möglich wäre, also nur für die zurückliegenden 3 Jahre.

Mit freundlichen Grüssen
RA Grass
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

ok.

habe verstanden, dass gerichtlich durch Vollzieher eine Wohnung geräumt an den Vermieter übergeben werden kann mit Titel nur gegen einen Mieter,obwohl es in Deutschland keine Verpflichtung gibt in einer angemieteten Wohnung selbst zu wohnen, dh. dass man seinen Besitz (2.Mieter ) an der Wohnung verlieren kann in Deutschland ohne Titel, nur weil man nicht Vorort ist, bzw. der Gerichtsvollzieher eine Wohnung an den Eigentümer übergeben kann, ohne dass gegen jeden Mieter ein Titel vorliegt und ohne dass eine Entlassungsvereinbarung zu Mieter 2 vorliegt.

Habe ich das richtig verstanden?

Was kann man denn einwenden gegen die Annahme, dass Mieter 2 das Mietverhältnis aufgegeben hätte, ausser dass seine Angehörigen er dort wohnen lässt?

Das würde auch bedeuten, dass eine Klage gegen einen Mieter zulässig wäre und das Gericht eine rechtsgestaltende Änderung des Mietverhältnisses nur gegen einen Mieter herstellen kann und zum anderen Mieter ein anderes Rechtsverhältnis bestehen bleiben kann, d.h. kein einheitliches Mietverhältnis zwischen Vermieter und einzelne Mieter möglich wäre?Habe ich das richtig verstanden?

 

Welche § und Rechtsentscheide gibt es denn, wenn Mietzahlung vorgenommen wurde (durch Dritte) ohne Kenntnis der Nichtschuld, wenn Kenntnis der Nichtschuld erst kürzlich eintraf, um nur wegen zurückliegende erhöhte Zahlungen nicht auch zukünftig in Zahlungspflicht genommen zu werden trotz unwirksamer Mieterhöhungen.

In welchem § ist denn geregelt, dass die Mieterhöhungen jedem Mieter zugehen müssen?

 

Vielen Dank

 

 

Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

in einem Titel (Urteil) ist immer genau geregelt, wer was von wem erhält. Es sind die Parteien des Streites aufgeführt und die Regelungen gelten nur zwischen diese. Es ist Aufgabe des Vermieters, alle Mieter oder Nutzer herauszufinden und gegen diese gerichtlich vorzugehen. Vollstrecken kann man also nur gegen die Personen, die im Titel benannt sind. Eine Einigung klann man allerdings unabhängig vom Titel auch mit anderen Personen treffen.

Auch wenn ein Mieter nicht mehr die Wohnung nutzt (dies ist häufig bei Ehepartnern, die sich trennen der Fall), so ist auch der nicht nutzende Mieter Mieter und somit berechtigt und verpflichtet. Wenn also dieser Mieter trotz jahrelanger Nichtnutzung nun wieder Mietansprüche stellen würde, könnte man dagegen nichts einwenden.

Wie gesagt, ein Räumungstitel würde gegen den einen Mietr gelten, der in dem Titel genannt ist. der andere Mieter könnte die Wohnung weiterhin nutzen, er könnte nicht vom Gerichtsvollzieher "hinausvollstreckt" werden.

Der einschlägige § ifür die Nichtschuld ist der § 814 BGB. Ein Urteil zu § 814 BGB hat das LG Frankfurt, vom 27.08.2002, AZ: 2-11 S 79/02 getroffen zu einem Fall der die vorbehaltslose Zahlung der Miete trotz bestehender Mietmängel betraf. Die Grundsätze sind jedoch auf Ihren Fall übertragbar.

Die Mieterhöhung ist in § 558 a BGB geregelt. demnach muss die Erhöhung in Textform, also schriftlich erklärt werden, was zwingend dazu führen muss, dass sie dem Mieter bzw. allen Mietern zugehen muss. Eine Ausnahme besteht allerdings dann, wenn einer der Mieter vor mehreren jahren ausgezogen und die Wohnung fortan von dem verbleibenden Mieter alleine genutzt wird, der die Miete auch alleine zahlt

(BGH, Urteil vom 03.03.2004, AZ: VIII ZR 124/03).

 

Falls keine weiteren Unklarheiten bestehen, darf ich um Akzeptierung und Bewertung bitten. Danke !

 

Mit freundlichen Grüssen
RA Grass

Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

besteht weiterer Klärungsbedarf ? Ansonsten darf ich um Akzeptierung und Bewertung der Antwort bitten.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Ja ich werde aktzeptiern damit Sie die Bezahlung erhalten, ich weiss aber nicht ob dann noch die letzte Frage beantwortet werden kann.

 

Das Urteil von 3.3.04 setzte voraus, dass ein Mieter aus Vertrag entlassen wurde, was in meinem Fall nicht geschah.

Er hat das Mietverhältnis auch nicht aufgegeben, wie soll man das beweisen oder darlegen ausser, dass er seine Kinder in seiner Mietwohnung wohnen lässt und damit Mietansprüche durchgehend stellt?

Kenntnis der Nichtschuld besteht erst seit Kurzem; dann kann sicherlich von einem Rückforderungsanspruch f. die letzten 3 Jahre ausgegangen werden ?

Im Vollstreckungstitel gegen einen Mieter ist ja die Übergabe der Wohnung an den Vermieter formuliert, die ja nicht übergeben werden kann, solange nicht gegen alle Mieter ein solcher Titel vorliegt. Der Gerichtsvollzieher dürfte die Wohnung doch nicht betreten dürfen mit nur einem Titel gegen einen Mieter.

Für den Gerichtsvollzieher genügt doch nicht, dass allein nur eine Kündigung gegen alle Mieter formuliert ist in nur einem Titel gegen einen Mieter.

Mieter 2 hat doch solange Besitzrecht bis er die Wohnung übergeben hat oder ein Titel gegen ihn vorläge unabhängig davon, ob er sich in der streitigen Wohnung aufhält, denn in Besitz ist der, der jederzeit in der Lage ist die Sachherrschaft auszuüben-(Besitz erlangt u. verliert man durch Übergabe)

Mieter 2 muss doch nicht zu einem Räumungstermin erscheinen um den Gerichtsvollzieher wegzuschicken oder?

 

In 558a steht, dass die Mieterhöhung "dem" Mieter gegenüber zu erklären ist.

Wo steht denn, dass sie jedem Mieter zugehn muss?

Kann man Entscheidungen finden, dass eine Mieterhöhungen, die einem Mieter zugegangen ist , wirksam eingetreten ist, auch wenn sie dem anderen nicht zugegangen ist und keine Vollmachtsklausel im Vertrag existiert?( durch Erstreckung z. B.)

Vielen Dank

Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich haben Sie auch nach dem Akzeptieren das Recht weitere Nachfagen zu stellen.

Wenn keine Entlassung aus dem Mietverhältnis erfolgte, sondern "nur" ein Auszug, dann ist auch der ausgezogene Mieter noch Mieter und eine Kündigung muss auch diesem gegenüber ausgesprochen und eine Räumungsklage gegen ihn erhoben werden.

Auch wenn der Titel sich nur gegen einen Mieter richtet, kann der Gerichtsvollzieher die Räumung betreiben, aber eben nur bzgl. der Sachen und Personen, gegen die sich der Titel richtet. Der 2. Mieter wird weder vom Gericht noch vom Gerichtsvollzieher kontaktiert. Sie selbst könnten allerdings an den Mieter herantreten und mit diesem vereinbaren, das er aus dem Mietverhältnis ausscheidet und keine Ansprüche stellt.

Dass die Mieterhöung allen Mietern zugehen muss ergibt sich aus § 558 a BGB. Gibt es nur einen Mieter, muss sie dem Mieter zugehen (dies ist der Standardfall), gibt es mehrere Mieter, muss sie dem (einzelnen) Mieter zugehen (Vgl. LG Frankfurt Urteil vom 02.12.2008, AZ: 2-17 S 63/08; LG Frankfurt Urteil vom 02.03.2009, AZ: 2-17 S 92/2008). Der erste Fall behandelt die Nebenkostenabrechnung und das Vorhandensein einer Vollmachtsklausel. Das LG Frankfurt hat entschieden, dass auch mit dieser Klausel ein Zugang an alle Mieter erfolgen muss.

Zahlt der Mieter eine höhere Miete, obwohl eine wirksame Verpflichtung nicht gegeben war und erkennt er dies erst viel später kann der Mieter natürlich das gezahlt zurückverlangen. Es kommt also darauf an, ob der Mieter von vornherein wusste, dass er eigentlich nicht zahlen musste oder nicht (OLG Hamburg WM 86, 82; LG Osnabrück WM 87, 267; LG Hamburg WM 89, 580; LG Stuttgart DWW 88, 17; LG München I WM 82, 490; LG München II WM 96, 624; LG Berlin ZK 65 MM 00, 133 ; LG Mannheim WM 00, 308).

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

S. Grass, Rechtsanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 5096
Erfahrung: Mehrjährige Berufserfahrung
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Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Erneut posten: Unvollständige Antwort.
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Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Der 2 Mieter wurde aus dem Mietverhältnis nicht entlassen, daher wird von der Gegenseite eingwendet, dass er es aufgegeben hätte, was aber beide Mieter bestreiten.

Was kannMieter 1 einwenden gegen eine angebl. Aufgabe ausser, dass Mieter 2 seine Kinder in der streitigen Wohnung wohnen lässt?

Der Gerichtsvollzieher würde die Rechte des 2 Mieters berühren, wenn er seine Räume beträte um Mieter 1 zu räumen. Was kann Mieter 2 machen um die Räumung von Mieter 1 zu verhindern ausser selbst vor Ort zu sein und den Gerichtsvollzieher wegschicken oder dafür eine dritte Person zu beauftragen?

 

Bei der Nicht-Vollstreckbarkeit nur eines Urteils gegen nur einen Mieter von zweien wird doch deutlich, dass eine rechtsgestaltende Entscheidung des Gerichtes nur einheitlich gegen beide Mieter herbeigeführt werden kann; insofern stellt sich die Frage der Prozesstandschaft und notwendigen Streitgenossenschaft und materiell notwendigen einheitlichen Entscheidung- ob nicht beide Mieter verklagt sein müssten, bzw. weil der Räumungsantrag sich nur gegen einen Mieter richtet mangels Passivlegitimation als unzulässig abzuweisen wäre?

Oder Kann Mieter 1 sich räumen lassen, während Mieter 2 in der Wohnung verbleibt mangels Titel und Mieter 1 sich dann den Titel aushändigen lassen und dann wieder als Angehöriger(Besuch, nicht Mieter zu Mieter 2 wieder in die Wohnung kommen ?)
Falls irgendwann gegen Mieter 2 ein Titel vorläge und dieser geräumt werden würde, müsste man dann gegen mieter 1 wieder einen neuen Titel erwirken, falls eine Klage nur gegen einen Mieter von zweien zulässig wäre.
Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich hat eine Mietergemeinschaft stets das Recht an der gesamten Wohnung. D.h. wenn Sie zwei Mieter haben, steht jedem der Mieter die Nutzung der gesamten Wohnung zu. Wenn Sie nun einen Titel gegen Mieter 1 haben, können Sie diesen räumen lassen, auch wenn er ggf. mit Mieter 2 die Wohnung aufgeteilt hatte und nun im Teil von Mieter 2 wohnt. Die interne Aufteilung der Wohnung zwischen 1 und 2 braucht Sie nicht zu interessieren und verhindert die Räumung des Mieters gegen den sich der Titel richtet nicht.

Eine Räumung gegen Mieter 1 kann niemand verhindern. Wenn ein rechtskräftiger Titel gegen Mieter 1 vorliegt, muss Mieter 1 raus, egal ob Mieter 2 bei der Räumung anwesend oder nicht. Nur Mieter 2 könnte die Wohnung weiter bewohnen, da gegen diesen kein Räumungstitel besteht. Also es wäre somit möglich, dass Mieter 2 einzieht und Mieter 1 diesen häufig besucht, wohnen darf Mieter 1 allerdings dort nicht mehr. Sobald gegen Mieter 2 ein Titel vorliegt, muss auch Mieter 2 ausziehen. Eines neuen Titels gegen Mieter 1 bedarf es nicht.

Noch mal zum verständnis: Sie können eine zulässige Klage gegen beide Mieter führen oder nur gegen einen. Hierdurch wird die Klage nicht unzulässig, allerdings bekommen Sie damit den Mieter, gegen den Sie nicht klagen, eben nicht raus. Auch vollstrecken können Sie den Titel, wenn sich dieser nur gegen einen Mieter richtet, aber eben nur gegen den im Titel genannten.

Schaeun Sie sich das zweite zitierte Urteil des LG Frankfurt an. Dieses behandelt genau den fall, dass zunächst 2 Eheleute Mieter waren, nach der Trennung einer auszog und nach längerer Zeit der Vermieter kündigte, aber nur gegenüber dem noch in der Wohnung lebenden. Das LG hat klargestellt, dass eine Kündigung auch dann gegen den zweiten Mieter zu richten ist, auch wenn dieser bereits seit langer Zeit die Wohnung nicht mehr nutzt.

Da beispielsweise ein Auszug des Mieters ohne Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet, kommen Sie mit dem Argument, dass das Mietverhältnis aufgegeben wurde nicht weiter.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte Frau Grass,

ich bin Mieter 1 der die Miete Stand 1990 zahlt wo letztmalig eine Mieterhöhung beiden Mietern zuging.

In meinem Titel steht( Berufung läuft noch), dass die Wohnung geräumt an die Eigentümerin herauszugeben wäre, bzw. dass ich die Wohnung räumen soll und an die Eigentümerin herausgeben soll. Räumen kann ich schon aber Herausgeben kann ich nicht, da Mieter 2 ja noch im Besitz der Wohnung ist und ich mit der Herausgabe seinen Besitz ihm unrechtmäßig entziehen lassen würde.

Daher ist doch eine rechtsgestaltende Entscheidung nur gegen einen Mieter garnicht möglich?

 

Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Sie alleine in der Wohnung leben und Mieter 2 keine Sachen mehr in der Wohnung hat, können Sie räumen und für sich herausgeben. Besitz hat der Mieter 2 an der Wohnung keinen mehr, wenn er bereits ausgezogen ist. Außerdem müssen Sie nicht die Rechte von Mieter 2 wahren oder schützen. Nicht Sie würden ihm etwas entziehen, sondern höchstens der vermieter bzw. der Gerichtsvollzieher, wenn er die Wohnung räumen müsste, weil Sie sich weigern. Räumen und herausgeben könnten Sie nur nicht den teil der Wohnung, der von Mieter 2 bewohnt wird, also wenn Mieter 2 in einem Zimmen noch Sachen untergestellt hätte.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Fast alle Sachen sind von Mieter 2 in der gesamten Wohnung und sein Kind bewohnt die ganze Wohnung, Mieter 2 hat eben nur eine weitere Wohnung in seinem Heimatland ohne hiesige Wohnung geräumt oder aufgegeben oder übergeben zu haben.

Solange Mieter 2 noch berechtigt und verpflichtet ist hat er doch noch Besitz, der von Mieter 1 und gem.Kind abgeleitet werden kann oder?

Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

der Gerichtsvollzieher kann nur die Sachen und den Mieter 1 räumen. Er darf jedoch weder die Sachen von Mieter 2 noch das Kind räumen. wenn das Kind vorträgt, die Sachen gehören dem Mieter 2, also nicht Mieter 1, so muss der Gerichtsvollzieher wieder unverrichterter Dinge gehen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Und wenn das Kind auch einen Titel hat die Wohnung an den Eigentümer übergeben zu sollen, muss dann Mieter 2 Vorort sein um den Gerichtsvollzieher unverrichteter Dinge gehen zu lassen oder kann das im Vorfeld und wie geklärt werden?

 

Um es gar nicht soweit kommen zu lassen-

Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

der Gerichtsvollzieher wird das Kind räumen können, wenn gegen dieses ein Titel besteht. Falls Mieter 2 bei der Räumung anwesend ist und darauf hinweis, dass verschiedene Teile der Wohnung von ihm genutzt werden, dürfen diese nicht geräumt werden. Allerdings muss Mieter 2 nicht zwingend anwesend sein, es genügt, wenn eine andere Person dem Gerichtsvollzieher bekannt gibt.

Man könnte auch mit dem Gerichtsvollzieher vor dem angesetzten Räumungstermin Kontakt aufnehmen und dies darlegen.


Mit freundlichen Grüßen
RA Grass
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Ja, wenn der Gerichtsvollzieher sich darauf einlässt-Gibt es Grundlagen die man dem GV anbieten kann?

Nun hat aber Mieter 1 noch die Möglichkeit innerhalb der Schonfrist (2 Monate nachdem der letzte Mieter verklagt ist) angebliche Schulden auszugleichen.

Dieser Möglichkeit wird Mieter 1 ja beraubt, wenn er geräumt werden kann, ohne dass gegen jeden Mieter ein Titel vorliegt.

Daher ist noch nicht nachvollziehbar auf welcher Grundlage, rechtsgestaltender Titel nur gegen einen von 2 Mietern erwirkt werden kann, weildas Mietverhältnis nur einheitlich begründet und beendet werden konnte/kann und nur einheitlich eine Wohnungsübergabe/ Aufgabe stattfinden könnte.

 

 

 

 

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Ja, wenn der Gerichtsvollzieher sich darauf einlässt-Gibt es Grundlagen die man dem GV anbieten kann?

Nun hat aber Mieter 1 noch die Möglichkeit innerhalb der Schonfrist (2 Monate nachdem der letzte Mieter verklagt ist) angebliche Schulden auszugleichen.

Dieser Möglichkeit wird Mieter 1 ja beraubt, wenn er geräumt werden kann, ohne dass gegen jeden Mieter ein Titel vorliegt.

Daher ist noch nicht nachvollziehbar auf welcher Grundlage, rechtsgestaltender Titel nur gegen einen von 2 Mietern erwirkt werden kann, weildas Mietverhältnis nur einheitlich begründet und beendet werden konnte/kann und nur einheitlich eine Wohnungsübergabe/ Aufgabe stattfinden könnte.

Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

ein interessantesBGH- Urteil zu iesem Thema finden Sie in der Zeitschrift WM 2009, 335.

Es ist nicht ganz richtig, dass ein Mietverhältnis nur einheitlich aufgegeben werden kann. Wenn Sie z.B. den Fall nehmen, dass beide Mieter aus der Wohnung ausziehen und ohne Wissen und Zustimmung des Vermieters die Wohnung untervermieten. In diesem Fall würde dem Vermieter ein Räumungstitel gegen beide Mieter nicht nützen, da mit diesem der Untermieter nicht "rausvollstreckt " werden kann.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Hm-

die Shonfrist endet aber erst nachdem jeder Mieter verklagt ist.

 

Ist das erwachsene Kind von Mieter 1 und 2 Besitzdiener von Mieter 2 , so würde doch ein Titel nur gegen Mieter 1 und dem Besitzdiener nicht ausreichen ohne Titel gegen den für den gedient wird, da derjenige in Besitz ist, der jederzeit die Möglichkeit hat die Sachherrschaft auszuüben.

Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich könnten Sie naoch innerhalb der Schonfrist des Mieters 2 die Mieter nachzahlen und dann wieder einziehen. Tatsache ist jedoch, wenn es einen rechtskräftigen Titel gegen Mieter 1 ist, kann gegen diesen vollstreckt werden und NIEMAND kann die Vollstreckung verhindern.


Mit freundlichen Grüßen
RA Grass
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Dass heisst, ich könnte die Schlüssel und die Wohnung der Eigentümerin wie gewünscht übergeben und mit dem Kind ausziehen und wäre aus jeder Haftung damit entlassen;und müsste der Eigentümerin gleichzeitig den Hinweis geben, dass die Räume mit Inventar aber noch von Mieter 2 genutzt und gemietet sind/werden.

Somit wäre die Wohnung der Eigentümerin noch nicht übergeben und ich würde aufgrund gesamtschuldnerischen Haftung weiter haften und wäre wegen dieser Verpflichtung weiter zur Nutzung berechtigt-

Was denn nun?

Das Problem ist ja, dass ich ohne Übergabe seitens Mieter 2 ja noch hafte.

Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

dies ist völlig korrekt. Der Teil, der nicht von Ihnen bewohnt bzw. belegt ist, geht Sie nichts an und der Vermieter muss sich diesbezüglich an den Mieter 2 halten. D.h. Sie können ihn eigentlich nicht räumen und der Vermieter muss sich dirket an Mieter 2 halten.

Allerdings haften mehrere Mieter für die unteilbare Leistung (Rückgabe der Wohnung) als Gesamtschuldner. Wenn nur Sie räumen aber Mieter 2 nicht, tritt keine Erfüllung des Rückgabeanspruchs ein. Sie haften also für die Rückgabe, auch wenn Sie die für den nicht von Ihnen genutzen Teil nicht erfüllen können, ebenso wie für die Nutzungsersatzansprüche. Allerdings haben Sie im Innenverhältnisse den Anspruch auf Freistellung gegen den Mieter 2.

Es wäre für alle Beteiligten empfehlenswert, wenn Sie auf Mieter 2 einwirken, und diesen zur Räumung bewegen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Vielleicht wäre es noch besser , wenn meine Vertretung auf die Eigentümerin insofern einwirkt, dass die Kündigungen mangels Zugang der Mieterhöhungen bei jedem Mieter unbegründet waren und keine Schulden bestünden, damit Rechtsfrieden eintritt.

Das sollte nachhaltig geschehen , damit der Rechtsfrieden auch zukünftig bestehen bleibt, denn die nächste wirksame Mieterhöhung kann nur an die letzte wirksame Ausgangsmiete 1990 anknüpfen und nicht in Form einer 20jährigen Nachholung in einem Moment passieren. Leider weiss ich nicht warum meine Vertretung das nicht macht-angeblich würden die OLGs zu unterschiedlich entscheiden.

Ich kann den Zeitpunkt eines Vertretungswechsels nicht richtig einschätzen, denn es besteht immerhin ja noch die Möglichkeit, dass das Gericht die Kündigungen und den Räumungsanspruch damit als formal unwirksam entscheidet. Ich weiss aber, dass Gerichte nicht gerne nur aufgrund Formalien recht sprechen, sie hätten auch gerne die Unbegründetheit vorgetragen-denke ich mir damit sie auf der ganzen Linie recht sprechen können, diesbezüglich folgt meine Vertretung nicht meinem Auftrag.

Ich hätte auch gerne Rechtsfrieden, der mit einer blossen Wohnungsübergabe nicht erreicht werden kann, denn der eingeklagte Betrag ist um eine Null geringer als das was nach 5 Jahren Klage (Zahlung Mietstand letzte Mieterhöhung) von mir zukünftig verlangt werden könnte in einem Folgeprozess.

Zum Räumungsvergleich liess sich die Gegenseite nicht ein.

Ich denke, dass ich anderen Anwalt brauche.

MfG

Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Sie sich nicht richig vertreten fühlen, sollten Sie einen Anwaltswechsel vornehmen. Allerdings ist in einem Punkt Ihrem Rechtsbeistand zuzugeben, dass Gerichte gleichliegende Sachverhalte unterschiedlich beurteilen. Eine gewisse Rechtsunsicherheit ist damit immer gegeben.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte Frau Grass,
wie heisst der juristische Begriff ( nicht vollstreckungsfähig), wenn ein Titel gegen einen Mieter nicht vollstreckbart ist, weil er die Wohnung nicht an die Eigentümerin übergeben kann, weil der 2. Mieter die Wohnung wieder persönlich nutzt,
Sowas sollte doch vor Verkündung dem Gericht mitgeteilt werden, derTitel kann doch nicht der ?Rechtsfähigkeit oder Bestandsfähigkeit? oder so ähnlich erwachsen
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Erneut posten: Andere.
brauche schnelle antwort
Experte:  Rechtsanwaltskanzlei-Kirchner.de hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller.

Zum ersten Teil Ihrer Frage: Hier scheint ein Missverständnis vorzuliegen. Wie Kollegin Grass schon erklärt hat, ist eine Räumung gegen Mieter 1 auch im Falle der Nutzung durch Mieter 2 möglich. Der Räumungsanspruch richtet sich dann nur gegen Mieter 1. Insofern verweise ich auf die Erläuterungen der Kollegin.

Zum zweiten Teil Ihrer Frage: Basierend auf Ihren früheren Fragen meinen Sie wohl den Begriff der "Rechtskraft" des Titels, dies bedeutet, dass der Titel (z.B. im Urteil) insofern Bestand hat, als dass nicht mehr gegen diesen vorgegangen werden kann.

Mit freundlichen Grüßen

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    Rechtsanwältin

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    Staatsexamen, Internationaler Titel LL.M.Eur, Zulassung als Rechtsanwältin
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    Claudia Schiessl

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