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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 19823
Erfahrung:  Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Hallo, es geht um Aufzugskosten des Hauses in dem ich als Mieter

Kundenfrage

Hallo, es geht um Aufzugskosten des Hauses in dem ich als Mieter wohne:
Wir zahlen für 1 Wartung viertelj. €355 bei OTIS, für eine Hauptunters.TÜV€ 374 DEKRA kostet €168
Ich habe den Vermieter aufgefodert mit OTIS den Preis neu zu verhandeln (habe auch 1 Angebot einer freien Fa. für weniger als die Hälfte) u. zu DEKRA zu wechseln, aber er reagiert nicht u. verweisst auf die HV!
Was kann bzw. soll ich tun?
MfG Dr.Kunde
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Der Vermieter verstößt gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, das in § 556 Absatz 3 BGB gesetzlich verankert ist und das auch für die Betriebskosten Geltung besitzt.

Unter dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist die mietvertragliche Pflicht des Vermieters zu verstehen, bei Maßnahmen und Handlungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Hierbei hat der Vermieter im Zweifel immer zu der kostengünstigeren Alternative zu greifen, wenn mehrere Möglichkeiten zur Auswahl stehen.

Unter den geschilderten Voraussetzungen liegt ein klarer Verstoß gegen diese Pflicht Ihres Vermieters vor, denn das Alternativangebot würde weniger als 50% der Kosten produzieren, die Sie derzeit zahlen müssen.

Zwar tragen Sie als Mieter die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Diesen Nachweis können Sie aber anhand der von Ihnen ermittelten Vergleichsangebote führen.

Sie sollten Ihren Vermieter daher auf dessen Verpflichtungen zu wirtschaftlichem Handeln hinweisen. Kündigen Sie an, dass Sie andernfalls einen Schadensersatzanspruch in der Höhe des Differenzbetrages gegen den Vermieter geltend machen und dass Sie mit diesem Differenzbetrag gegen die Betriebskostenforderung des Vermieters (OTIS) aufrechnen.


Ich hoffe, Ihnen behilflich gewesen zu sein. Machen Sie bei Unklarheiten gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch. Haben Sie keine Nachfrage, darf ich höflichst um Akzeptierung bitten. Beachten Sie bitte, dass kostenlose Rechtsberatung nach zwingendem Recht nicht gestattet ist. Sie akzeptieren, indem Sie das grüne Feld „Akzeptieren“ anklicken.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Haben Sie hierzu noch eine Nachfrage? Ist das nicht der Fall, darf ich höflichst um Akzeptierung bitten.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 19823
Erfahrung: Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
ra-huettemann und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Die HV argumentiert, dass ein "Fremdunternehmen" dazu weder in der Lage noch
qualifiziert sei, außerdem wären die Ersatzteile teurer. Die Fa. von der ich ein Angebot
habe, wartet nach ihren Angaben Aufzüge aller Unternehmen u.a.auch 60 Aufzüge der
Fa. OTIS
Bei den Heizabrechnugskosten habe ich ein Angebot, dass 22% unter dem hier im
Hause liegt, aber da wird wohl das Gebot der Wirtschaftlichkeit noch nicht"greifen"?
Hier liegen die Kosten im unteren Mittelfeld!
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre freundliche Akzeptierung.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit gilt in besonderem Maße auch im Bereich der Heizkosten. Liegen Ihre Alternativangebote 22% unter den derzeitigen Heizkosten, so wäre dies in jedem Fall relevant und müsste die HV verpflichten, hier tätig zu werden. Sie sollten auch diesbezüglich auf Anhilfe drängen.

Zutreffend ist der Einwand der Qualitätssicherung bei der Wahl des Dienstleisters im Grundsatz. Aber wenn die HV sich auf dieses Argument zurückzieht, muss Sie auch unter Beweis stellen können, dass das Fremdunternehmen nicht die erwünschten Qulaitätsstandards einhält. Nach Ihren Angaben bestehen begründete Zweifel daran, soweit das Fremdunternehmen auch die Aufzüge des Dienstleisters wartet!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Danke, nicht Heizkosten, sondern Heizkostenabrechnugskosten wie Ablesedienst u.
Erstellung der Abrechnung.
Den Satz:" Nach Ihren Angaben... verstehe ich nicht ganz.
Ab wann könnte man die Aufzugskosten mindern?
Ich habe die Höhe schon 2009 moniert, aber nicht explizid Einspruch (erst dieses Jahr) erhoben,
was ja Voraussetzng ist u. da haben Sie nicht hingewiesen u. ebenso nicht,
dass nur der Vermieter und nicht die HV haftbar oder verantwortlich ist!?
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Entschuldigen Sie die sprachliche Unpräzision - gemeint waren hier selbstverständlich auch die Wartungskosten wie etwa die Kosten für den Ablesedienst. Auch diese Kosten unterfalln dem Wirtschaftlichkeitsgebot, und soweit kostengünstigere Angebote auf dem Markt verfügbar sind, hat der Vermieter diese auch wahrzunehmen.

Den Satz "Nach Ihren Angaben..." meinte ich so, dass Sie mitgeteilt hatten, dass die von Ihnen als Alterativunternehmen vorgeschlagene Firma auch die Aufzüge derjenigen Firma wartet, die wiederum von der HV präferiert wird und die Aufzüge in Ihrem Mietshaus wartet.

Sie sollten der HV nun noch einmal Ihren Rechtsstandpunkt verdeutlichen und diese zur zeitnahen Abhilfe auffordern. Erfolgt dies nicht, sind Sie zur Geltendmachung des von mir erwähnten Schadensersatzanspruchs berechtigt. Leisten Sie Betreibskostenvorauszahlungen, so können Sie die Minderung nach einer Fristetzung von einem Monat geltend machen. Andernfalls können Sie dies mit der Ihnen zugehenden Jahresabrechnung geltend machen.

Grundsätzlich ist der Vermieter in der Pflicht. Hat dieser aber rechtswirksam diese Verpflichtungen auf die HV übertragen - und davon gehe ich hier aus -, ist auch die HV in der Pflicht.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Danke,der Vermieter hat eine Fa ( nicht die HV) mit der ich den Mietvertrag abgeschlossen
habe bevollmächtigt. Und diese Fa. meint sie sei nicht zuständig u. verweist auf die Hv,
was wohl rechtlich falsch ist.
Ich habe gegen die Betriebskostenabr.(Eingang 30.12.11) 2010 Einspruch erhoben,
also kann ich wohl frühestens bei der Abr. 2012 Abzüge vornehmen. Es besteht ja
ein Vertrag mit OTIS mit jährl. Kündigungsfrist u. wenn die gerade verstrichen ist, was ich im Moment nicht weiss, wird es noch später möglich sein oder sehe ich das falsch.
Eigentlich möchte ich, dass alle Mieter davon profitieren, aber zwingen kann ich den
Bevollmächtigten nicht da etwas zu ändern.
Ich habe aber daraufhingewiesen umgehend zu reagieren u. mögliche Kündigungsfristen
nicht verstreichen zu lassen. MfG Dr.Kunde
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Danke für die Klarstellungen.

Unter diesen Bedingungen müssen Sie sich natürlich nicht an die HV verweisen lassen. Zuständiger Ansprechpartner ist für Sie heir allein der Vermieter.

Sie sollten mit der Geltendmachung Ihres Minderungsrechts nicht zuwarten, insbesondere nicht bis zum Ablauf der einjährigen Kündigungsfrist (OTIS), denn sonst laufen Sie Gefahr, dass Ihre Einwendung verfristet ist.

Dies ergibst aich aus § 556 Absatz 3 BGB:

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Sie sollten daher Ihr Minderungsrecht zeitnah ausüben.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt


Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Danke, ja : Ich habe ja 2 Wochen nach Zugang Einspruch erhoben oder muß ich
jetzt meine Minderung geltend machen!?
Laufende Verträge kann die Hv auch nur kündigen, wann es möglich ist, danach
könnte sie sich einen neuen Anbieter suchen u. erst dann würden die Kosten niedriger also frühestens in diesem Jahr, wahrscheinlich erst 2013. Also eine Minderung kann
erst dann möglich sein-Minderungsrecht wahren u. abwarten bis es wirksam wird!?
MfG
Kunde
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ich habe Sie so verstanden, dass Sie die Höhe der Kosten bereits nehrfach beanstandet haben.

Dann sind Sie aber auch jetzt schon zur Minderung berechtigt, denn ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist damit gegeben und der Vermieter hatte in der Vergangenheit Gelegenheit, einen anderen Dienstleister zu wählen.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Danke zum Abschluss:
Also eine Minderung ist auch dann möglich, wenn in der Vergangenheit
mehrfach auf die überhöhten Aufzugskosten hingewiesen wurde!ß
Sollte das zutreffen, war das meine letzte Frage.
Danke für Ihre Bemühungen.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Der Vermieter hatte in der Vergangenheit offenbar hinreichend Gelegenheit, die Kosten durch Wahl eines preisgünstigeren Dienstleisters zu senken. Dies hat er - entgegen dem Wirtschaftichkeitsgebot - versäumt.

Sie sind daher zu entsprechender Minderung berechtigt.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
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