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Tobias Rösemeier
Tobias Rösemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 16811
Erfahrung:  seit 1995 als selbständiger Rechsanwalt tätig.
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Tobias Rösemeier ist jetzt online.

Ich plane ein Mehrfamilienhaus zu kaufen.Eine Wohnung ist

Kundenfrage

Ich plane ein Mehrfamilienhaus zu kaufen. Eine Wohnung ist an eine Dame vermietet. Der "Einheitsmietvertrag" wurde 1975 befristet bis 1980 ohne Verlängerungsoption geschlossen. Die Mieterin soll auch weiterhin die Wohnung bewohnen. Nun meine Fragen: 1. Hat der Mietvertrag noch Bestand? 2. Ich würde gerne einen aktuellen schließen. Was ist da zu berücksichtigen? 3. Wir werden das Haus isolieren und neue Fenster einbauen. Bisher zahlt die Dame nur 560€ Warmmiete, was weit unter dem Mietspiegel liegt. Bin ich bei der Anpassung der Miete an das alte Mietverhältnis gebunden? viele Grüße (von Moderation entfernt)
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,


Ihre Frage beantworte ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt:

Der seinerzeit geschlossene Mietvertrag gilt weiterhin. Bei Kauf treten Sie automatisch in die Rechte und Pflichten des Vertrages ein.

Der seinerzeit befristete Vertrag ist zwischenzeitlich in einen inbefristeten übergegangen.

Dies ergibt sich aus § 566 BGB.

Sie können jedoch unter Maßgabe der gesetzlichen Regelungen die Miete erhöhen, entweder nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Miete) oder § 559 BGB (Mieterhöhung bei Modernisierung).

Sie sind naturgemäß bei der Anpassung an das alte Mietverhältnis gebunden.

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Habe ich das richtig verstanden, dass ich ohne Renovierung die bestehende Miete um nicht mehr als 20% erhöhen kann auch wenn ich dann immer noch unterhalb der Vergleichsmiete bleibe? Wenn ich dann renoviere kann ich im 2. Schritt die 11% der anteilig auf die Wohnung entfallenen Renovierungskosten für eine 2. Erhöhung ansetzen. Gibt es dafür eine Frist oder können die Erhöhungen auch zusammen oder nah hintereinander geschehen? Viele Grüße (von Moderation entfernt)
Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

ja, dass Gesetz sieht diese Kappungsgrenze vor und diese muss beachtet werden.

Theoretisch können die beiden Erhöhungen gleichzeitig erfolgen. Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder wegen gestiegener Nebenkosten bleiben bei der Mieterhöhung zwecks Anpassung an die ortsübliche Miete außer Betracht.



Tobias Rösemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 16811
Erfahrung: seit 1995 als selbständiger Rechsanwalt tätig.
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Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 4 Jahren.
Haben Sie noch eine Nachfrage oder besteht weiterer Klärungsbedarf ?

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Herr Rösenmeier,

nachdem ich jetzt gerade den Namen der Mieterin erfahren habe ist mir aufgefallen, dass der Mietvertrag auf einen ganz anderen Namen läuft. Hat sich durch ihre Nutzung der Wohnung ohne Mietvertrag ein Anspruch aufgebaut den ich jetzt durch den Kauf des Hauses übernehme?
Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie mir dies noch beantworten könnten.
Viele Grüße
André Lange
Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragestelller,

es wäre zunächst zu prüfen, woher die Namensverschiedenheit rührt und dann natürlich auch, auf welcher Basis man hier wohnt.

Auch ein Nutzungsvertrag kann aufgekündigt werden.



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