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RA Schröter
RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 7690
Erfahrung:  12 Jahre Erfahrung als Rechtsanwalt
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WEG mit 18 Eigentümer, der Verkäufer ist in Insolvenz: die

Kundenfrage

WEG mit 18 Eigentümer, der Verkäufer ist in Insolvenz: die Hälfte der Eigentümer hat noch einen Restkaufpreis zur Zahlung offen auf Grund Sicherungseinbehalt wegen Mängeln. Die andere Hälfte hat später vom Insolvenzverwalter gekauft und den vollen Kaufpreis bezahlt. Die erste Hälfte will nun mit dem Insolvenzverwalter vereinbaren auf die Mängelbeseitigung zu verzichten um an die Grundbucheintragung zu kommen. Es sollen diesen Eigentümer die Hälfte des Sicherungseinbehaltes erlassen werden. Die späteren Käufer sind aber benachteiligt. Kann denn eine solche Regelung zustande kommen?
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Rechtsanwalt Christian Joachim hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

Wenn der Verkäufer insolvent ist, hat der Insolvenzverwalter grundsätzlich die jeweilige Handhabe, die Kaufverträge zu Ende zu führen. Im übrigen fallen die Ansprüche des Verkäufers auf den Kaufpreisin die Insolvenzmasse , die vom Insolvenzverwalter betreut wird.

Insofern ist nunmehr der Insolvenzverwalter ihr Vertragspartner, beziehungsweise der Vertragspartner der übrigen Eigentümer.

Hierbei handelt es sich sodann um ganz normale Vertragsverhandlungen, in denen entweder die Eigentümer dem Vorschlag des Insolvenzverwalter zustimmen können oder die Mängelbeseitigung vom Insolvenzverwalter verlangen können und entsprechend den Sicherungseinbehalt zurückhalten können Sie können allerdings auch eine solche Vereinbarung mit dem Insolvenzverwalter treffen, dies kann sogar so weit führen, dass ihnen ein Teil des Kaufvertrages faktisch erlassen wird, sieht dafür aber mit den Mängeln leben oder diese anderweitig beseitigen lassen

Inwiefern ein Nachteil für die späteren Käufer entsteht, erschließt sich mit zunächst nicht, bitte stellen Sie kurz dar, welche späteren Käufer sie hier meinen.

Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung und hoffe, Ihnen zunächst hilfreich geantwortet zu haben und freue mich über Ihre Akzeptierung.

Viele Grüße
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Soweit war die Sache klar. Es geht aber vielmehr darum, ob eine solche Verfahrensweise nicht einer Einstimmigkeit gem. WEG bedarf. Auf Mängelbeseitigung verzichten können doch nur alle und nicht nur einige Eigentümer. Und Verzicht ist es doch hier.

Nochmals zur Sache:

Käufer 1-12 haben vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens gekauft. Daraus folgte ein prozentualer Sicherungseinbehalt. Durch den Sicherungseinbehalt erfolgte auch bislang keine Grundbucheintragung.
Käufer 13 - 18 haben nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens gekauft und zwar vom Insolvenzverwalter. Alle diese Käufer haben den vollen Kaufpreis bezahlt und sind im Grundbuch eingetragen.

Jetzt drängeln bei den Käufer 1-12 die Banken wegen der bislang noch nicht erfolgten Eintragung. Die Käufer 1-12 haben sich einen RA beauftragt um auszuloten, ob dieser einem Vergleich zustimmt. Dieser Vergleich soll beinhalten: Der Insolvenzverwalter verzichtet auf 50% der bislang einbehaltenen Beträge (Eigentümer 1-12 sparen so 50%!). Im Gegenzug wird auf Mängelbeseitigung verzichtet.

Der Fairnis halber sei noch anzumerken, dass Masseunzulänglichkeit erklärt worden ist und ja eine Mängelbeseitung, die sehr zahlreich am Gebäude vorhanden sind, nie stattfinden würde.

Der Vorschlag der Käufer 13-18 wäre im Gegenzug zu dieser Vorgehensweise, dass die eingesparten 50% des Sicherungseinbehaltes (die effektiv von den Eigentümern 1-12 an Kaufpreis eingespart werden) zuerst für die Mängelbeseitung eingesetzt werden. Darauf gehen diese aber nicht ein, da sie der Meinung sind, die ersten Käufer haben eh mehr an Kaufpreis bezahlt.

Meines Erachtens muss bei einem Verzicht auf Mängelbeseitigung eine Einstimmkeit aller Eigentümer vorherrschen??? Oder wie ist die Rechtslage. Kann einfach ohne Beteiligung aller Eigentümer ein solcher Beschluss - und dies müsste ja als Beschluss gefasst werden - ergehen????
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
hatten sie meinen nachtrag erhalten???
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Erneut posten: Ungenaue Antwort.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Erneut posten: Ungenaue Antwort.
Experte:  hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Der Insolvenzverwalter hat hier ein Wahlrecht nach § 103 InsO ob er die Kaufverträge erfüllt oder nicht. In der Regel wird der Insolvenzverwalter Nichterfüllung wählen, so dass die Mängelbeseitigung durch die potentiellen Eigentümer selbst vorzunehmen ist.

Hier ist eine Vergleichsregelung geplant wonach durch eine Abgeltungszahlung auf die Mängelbeseitigung verzichtet wird, im Gegenzug die Eigentumseintragung erfolgt.

Bei einer solchen Vereinbarung bedarf es keines Beschlusses der WEG, da dies im Rahmen des geschlossenen noch nicht umgesetzten Kaufvertrages erfolgt, für welchen keine Zustimmung durch Beschluss der WEG erforderlich war.

Aufgrund dieses Vertrages sind Mängel am Gemeinschaftseigentum, die nicht beseitigt werden durch die WEG zu beseitigen. Ggfs. kann im Rahmen der Vereinbarung mit dem Insolvenzverwalter eine Sonderumlage der 12 anwartschaftsberechtigten aufgenommen werden. Verpflichtend ist dies aber nicht.

Insoweit werden Sie diese Vereinbarung nicht verindern können, da diese einzelvertraglich mit den jeweiligen Kauifvertragsparteien geschlossen wird.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Ich darf Sie bitten meine Antwort durch das Anklicken des grünen Feldes zu akzeptieren.

Die Beantwortung erfolgte unter der Voraussetzung, dass Sie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Plattformbetreibers gelesen haben und die Antwort akzeptieren.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter, MBA
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Zertifizierter Zwangsverwalter

RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
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