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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 21564
Erfahrung:  Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

hallo,wir haben am 15.9.2006 einen mietvertrag fuer ein Wohnhaus

Kundenfrage

hallo,wir haben am 15.9.2006 einen mietvertrag fuer ein Wohnhaus abgeschlossen.Mindestlaufzeit bis "...vorbehaltlich 31.8.2011.Das Mietverhaeltniss erweitert sich automatisch um ein weiteres Jahr,wenn nicht sechs Monate vor Ablauf der regulaeren Mietzeit gekuendigt wird."So der Vertrag.Koennen wir also nur einmal im Jahr auf den 31.8. kuendigen???Auserdem sollen wir die Mietsache renoviert zuruechgeben.Wir muessen auch fuer die Dauer der Miete Schoenheitsreparaturen wie Lackieren der Innentueren samt Rahmen,Streichen der Heizkoerper und Heizrohre, lasieren und/oder lackieren der Fenster von innen sowie das lasieren saemtlicher Einbauschraenke auf eigene Kosten durchfuehren.Ist das so??An was muessen wir uns halten???(Putzen bei Auszug ist loisch)


Das Haus steht in Baden Wuerttemberg



Gruss



Alice Bittorf
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Zunächst zu der Renovierungsklausel: Grundsätzlich ist ausschließlich der Vermieter zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verpflichtet. Eine Renovierungspflicht zu Lasten des Mieters kennt das Gesetz nicht.

Von dieser gesetzlichen Grundentscheidung kann nur abgewichen werden, wenn dies zwischen den Mietvertragsparteien ausdrücklich vereinbart worden ist.

Dabei können in Mustermietverträgen bestimmte Renovierungsklauseln, die zwischen den Vertragsparteien vereinbart worden sind, unwirksam sein.

Die Rechtsprechung hält etwa Renovierungsklauseln mit starrer Fristenregelung für unwirksam. Um eine solche starre Fristenregelung handelt es sich, wenn die Verpflichtung zur Renovierung dem Mieter vollkommen unabhängig von dem tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung auferlegt wird. Dies ist unwirkam, weil den Mieter unangemessen benachteligend.

Auch die von Ihnen zitierte Klausel ist unwirksam, denn sie nimmt keine Rücksicht auf den Grad der Abnutzung und die letzte Renovierung. Die Klausel ist daher unwirksam.

Die Folge ist, dass die oben erläuterte gesetzliche Grundregel eingreift, wonach der Vermieter zur Indstandhaltung/Instandsetzung verpflichtet ist. Sie schulden daher keine Renovierungsarbeiten und müssen die Wohnung nur besenrein übergeben.

Nun zu der Kündigungsklausel. Diese Vereinbarung mit Ihrem Vermieter ist wirksam mit der Folge, dass Sie sechs Monate vor Ablauf der jeweils vereinbarten einjährigen Mietzeit kündigen müssen. Ist jeweils der 31.08. eines jeden Jahres als Ende der einjährigen Mietzeit vereinbart, so müssten Sie das Mietverhältnis jeweils am 28. bzw. 29.02. des Jahres kündigen.


Ich hoffe, Ihnen behilflich gewesen zu sein. Machen Sie bei Unklarheiten gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch. Haben Sie keine Nachfrage, darf ich höflichst um Akzeptierung bitten. Beachten Sie bitte, dass kostenlose Rechtsberatung nach zwingendem Recht nicht gestattet ist. Sie akzeptieren, indem Sie das grüne Feld „Akzeptieren“ anklicken.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Aber bin ich nicht sehr benachteiligt,wenn ich nur einmal im Jahr mit 6monatiger Kuendigungsfrist kuendigen darf?wer kann so ernsthaft ,ohne enorme Doppelmieten eine Wohnung finden?
Alice Bittorf
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Ich kann Sie sehr gut verstehen, aber letztlich herrscht im Zivilrecht - und damit auch im Mietrecht - der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Die Mietvertragsparteien sind daher frei darin, auch von den gesetzlichen Vorschriften zu den Kündigungsfristen abzuweichen - soweit dies zulässig ist. Dies haben Sie im vorliegenden Fall getan, indem Sie sich freiwillig auf die Vereinbarung zur Kündigungsfrist sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit eingelassen haben.

Soweit Ihr Vermieter sich darauf einlassen sollte, haben Sie aber natürlich auch noch die Möglichkeit, eine vorzeitige Entlassung aus dem Vertrag zu erreichen, indem Sie einen Nachmieter stellen oder aber dem Vermieter einen gewissen Abstand (Entschädigung) zahlen.

Es tut mir Leid, Ihnen keine günstigere Mitteilung machen zu müssen.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Die fuenf Jahre sind ja vorbei.Also in Zukunft immer nur einmal im Jahr???? Tut mir leid,wenn ich das nochmals so bestaetigt haben will,aber die Anwaeltin,die ich aufgesucht hatte,sagte ,DAS sei der einzige Punkt ,bei dem sie mir mit Sicherheit sagen koenne,dass er so nicht korrekt ist,da ich "uebermaessig benachteiligt"sei.Es gelte nach den 5 Jahren die gesetzliche Kuendigungsfrist von 3 Monaten.
Danke XXXXX XXXXX Verstaendniss


Alice Bittorf
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Die Klausel ist leider lückenhaft zitiert und daher keiner abschließenden Auslegung zugänglich:

Mindestlaufzeit bis "...vorbehaltlich 31.8.2011.Das Mietverhaeltniss erweitert sich automatisch um ein weiteres Jahr,wenn nicht sechs Monate vor Ablauf der regulaeren Mietzeit gekuendigt wird."

Teilen Sie bitte - wenn Ihnen dies möglich ist - den gesamten Wortlaut der Klausel mit, also insbesondere den Text vor "....vorbehaltlich 31.82011".

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
MIETZEIT<KUENDIGUNG

1. Der Abschliss des Mietvertrages erfolgt auf 5 Jahre.Das Mietverhaeltnis beginnt mit dem 15.9.2006 und endet vorbehaltlich Satz 2 am 31.8.2011.Das Mietverhaeltnis verlaengert sich automatisch jeweils um ein weiteres Jahr,wenn nicht sechs Monate vor Ablauf der regulaeren Mietzeit gekuendigt wird.


2.

Die Kuendigung muss schriftlich mittels eingeschriebenen Brief bis spaetestens zum 3.Werktag eines Kalendermonats erfolgen.Fuer die Rechtzeitigkeit der K. kommt es nicht auf die Absendung,sondern auf die Ankunft des Kuendigungsschreibens an.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank.

Nach dem Wortlaut dieser Kündigungsklausel ist Ihrer Anwältin zuzustimmen: Satz 2 der Klausel

Das Mietverhaeltnis beginnt mit dem 15.9.2006 und endet vorbehaltlich Satz 2 am 31.8.2011.

benennt unmissverständlich Beginn und Ende der Mietzeit.

Satz 3 der Klausel

Das Mietverhaeltnis verlaengert sich automatisch jeweils um ein weiteres Jahr,wenn nicht sechs Monate vor Ablauf der regulaeren Mietzeit gekuendigt wird.


enthält eine automatische Verlängerungsklausel.

Diese beiden Regelungen in Kombination miteinander sind nach der Rechtsprechung unzulässig, weil sie den Mieter - wie Ihre Anwältin richtigerweise bemerkt hat - einseitig benachteiligen. Dies gilt jedenfalls für Mietverträge, die nach dem 01.11.2001 abgeschlossen wurden - wie in Ihrem Fall.

Es gilt für Sie daher die dreimonatige ordentliche Kündigungsfrist aus § 573 c BGB.

Weiterführende Nachweise zu dieser Rechtsprechung finden Sie hier:

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/v1/verlaengerungsklausel.htm

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
ra-huettemann und 2 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich darf an die Akzeptierung der Ihnen erteilten Rechtsauskunft erinnern.

JA ist kein Forum. Rechtsanwälten ist die Erbringung kostenloser Rechtsberatung nach zwingendem Recht nicht gestattet. Der zur Beurteilung gestellte Sachverhalt ist mit einem für Sie günstigen Ergebnis rechtlich maximal ausgeschöpft.

Bestehen Verständnisschwierigkeiten, oder sind aus Ihrer Sicht Punkte offen geblieben, fragen Sie bitte nach.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
ich habe doch mit der vorherigen Antwort auch akzeptiert.Ist ganz klar ein Haken daneben.Das heisst,ich habe 75 Euro bezahlt,oder?Und 5 Fragen sind,laut dieser Seite,kostenlos.
Alice Bittorf
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung und die freundliche Akzeptierung.

Nein, Sie müssen selbstverständlich nur einmal akzeptieren.

Mögliche Folgefragen sind damit ebenfalls abgegolten.

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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