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Danjel Newerla
Danjel Newerla, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung:  Rechtsanwalt und Diplom Jurist
26039601
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Danjel Newerla ist jetzt online.

Hallo, ich habe mein Ferienhaus an eine Dame vermietet, die

Kundenfrage

Hallo, ich habe mein Ferienhaus an eine Dame vermietet, die dort dauerhaft eingezogen ist. Fragen: a) das Ferienhaus hat eine Meldeadresse, ist aber eindeutig als Ferienhaus eingetragen. Darf man dort dauerhaft wohnen und b) Beweist ein "Standardmietvertrag" aus dem Schreibwarenladen, dass es für einen dauerhaften Wohnsitz gedacht war oder könnte ein Standardmietvertrag auch für ein Ferienhaus gelten, in dem nicht dauerhaft gewohnt werden darf. In dem Mietvertrag habe ich leider nicht ausdrücklich ausgewiesen, dass es ein Ferienhaus ist sondern als Wohnung (teilweise) vermietet. c) Die Dame hat fristlos gekündigt aber die Schlüssel und die Wohnung noch nicht ordnungsgemäß an mich, als Eigentümerin, übergeben, sondern einem Nachbarn gegeben, der aber auf unbestimmte Zeit nicht vor Ort sein wird. Nach schriftlicher Ankündigung mit Fristen und Anmahnung einer ordentlichen Wohnungsübergabe, welche Schritte kann ich dann einleiten? Danke
Anbei der Brief: 

Mietobjekt Puschkinstr. 34, 14822 Borkwalde;


Fr.... ./. T...


                                                                                                            04. Dezember 2011


Sehr geehrte Frau T.,


wir nehmen Bezug auf unseren vereinbarten Endabnahmetermin der Mietwohnung Puschkinstr. 34 in 14822 Borkwalde am 04.12.2011.


Leider waren Sie bei dem o.g. Termin nicht anwesend. Ihren Zettel/Brief an der Eingangstür haben wir erhalten. Da Herr Lau ebenfalls nicht anzutreffen/erreichbar war und nach unserem Kenntnisstand auf unbestimmte Zeit verreist ist, konnte und kann keine Rückgabe der Mietwohnung erfolgen.


Wir fordern Sie zur Räumung und Herausgabe des Mietobjektes bis zum 21.12.2011 auf. Hierfür vereinbaren Sie bitte umgehend einen Termin mit uns.


Sollten Sie die Ihnen zum 21.12.2011 gesetzte Frist zur Herausgabe nicht einhalten, werden wir ohne weitere Ankündigung gerichtliche Schritte in die Wege leiten. Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB durch eine Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache über den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung hinaus wird bereits jetzt widersprochen.


Vorsorglich machen wir Sie auch darauf aufmerksam, dass Sie verpflichtet sind, bis zur Herausgabe des Mietobjektes, im vertragsgemäßen und Besenreinen Zustand, eine Nutzungsentschädigung gemäß §§ 546a, 571 BGB, in Höhe des jeweils zulässigen Mietzinses zu entrichten.


 


Weitergehende Ansprüche wie Schadensersatzforderungen bleiben vorbehalten.


 


Mit besten Grüßen


Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,





vielen Dank für Ihre Anfrage .

Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:






a) das Ferienhaus hat eine Meldeadresse, ist aber eindeutig als Ferienhaus eingetragen. Darf man dort dauerhaft wohnen und

 

Hier kommt es auf öffentlich-rechtliche Vorschriften an und insbesondere darauf, ob in dem jeweiligen baurechtlichen Gebiet die Nutzung als Wohnhaus generell erlaubt ist.


Die Nutzung eines Ferienhauses zu Wohnzwecken, also sozusagen als Wohnhaus, ist in einem Ferienhausgebiet gem. § 10 BauNVO nicht zulässig. Lediglich Wochenend- oder Ferienhäuser sind in einem solchen Gebiet zulässig, jedoch keine Wohngebäude .

 

Sofern es sich also um ein Ferienhausgebiet handelt, ist die Wohnnutzung rechtswidrig und kann untersagt werden. Sofern sie nicht genau wissen, um was für ein Gebiet es sich handelt, sollten Sie bitte kurz bei ihrer Gemeinde nachfragen.



b) Beweist ein "Standardmietvertrag" aus dem Schreibwarenladen, dass es für einen dauerhaften Wohnsitz gedacht war oder könnte ein Standardmietvertrag auch für ein Ferienhaus gelten, in dem nicht dauerhaft gewohnt werden darf. In dem Mietvertrag habe ich leider nicht ausdrücklich ausgewiesen, dass es ein Ferienhaus ist sondern als Wohnung (teilweise) vermietet.


Wie bereits gesagt kommt es insbesondere auf das öffentliche Recht an (siehe oben) aber auch auf das private Recht, also das Mietrecht.

 

Ein Standardmietvertrag könnte theoretisch auch für ein Ferienhaus gelten, es kommt letztendlich auf den Wortlaut an.

 

Normalerweise wird so etwas in einen Mietvertrag hineingeschrieben.

 

Ich habe den Mietvertrag zwar nicht vorliegen, gehe aber nach ihrer Schilderung davon aus, dass der Mietvertrag als Wohnraummietvertrag zu deuten ist.



c) Die Dame hat fristlos gekündigt aber die Schlüssel und die Wohnung noch nicht ordnungsgemäß an mich, als Eigentümerin, übergeben, sondern einem Nachbarn gegeben, der aber auf unbestimmte Zeit nicht vor Ort sein wird. Nach schriftlicher Ankündigung mit Fristen und Anmahnung einer ordentlichen Wohnungsübergabe, welche Schritte kann ich dann einleiten? Danke


Sofern der Dame nicht bekannt war, dass es nur als Ferienhaus nutzbar ist,dürfte die Dame in der Tat gemäß § 314 BGB außerordentlich fristlos kündigen.

 

Sie muss das Mietobjekt aber vertragsgemäß übergeben, also insbesondere besenrein.


Auch muss sie die Schlüssel Ihnen aushändigen. Da es sich um eine fristlose Kündigung handelt, muss sie diese sofort aushändigen.


Ich habe mir Ihr Schreiben angeschaut und muss sagen, dass Sie es gut und treffend formuliert haben.

 

Auch ist gut, dass die Fristen gesetzt haben.

 

Sollten die Fristen erfolglos ablaufen, sollten sie spätestens dann einen im Mietrecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der notfalls gerichtlichen Wahrnehmung ihrer rechtlichen Interessen beauftragen.

 

Nach erfolglosem Fristablauf hätte übrigens die Mieterin ihre Anwaltskosten als Verzugsschaden gemäß §§ 280,286 BGB zu erstatten.







Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.



Sofern Sie mit meiner Antwort zufrieden sind möchte ich Sie höflich bitten meine Antwort gemäß den allgemeinen Geschäftsbedingungen dieser Plattform zu akzeptieren.



Sie akzeptieren meine Antwort, indem Sie unter meiner Antwort einmal auf das grüne Feld „akzeptieren“ klicken.



Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag!



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt






Danjel Newerla, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 9380
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Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Danke. Eine Frage nur noch. Wenn die Mieterin unbekannt verzogen ist, aber einen Postnachsendeantrag erstellt hat und wir auch ihre neue Adresse kennen, sie aber die Post bzw. das Einschreiben nicht abholt, gilt das somit als nicht zugestellt? Ich habe das erste Schreiben per
Einschreiben/Personalausweis/Rückschein geschickt und die Dame holt die Post nicht bei der Post ab.
Gilt dies als nicht zugestellt, wenn die Dame die Post nicht abholt? Kann ich dann trotzdem die angemahnten Schritte fortsetzten? Mit anderen Worten, ist es die Pflicht des Postempfängers, seine Post abzuholen/lesen etc.? Danke
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 4 Jahren.
vielen Dank für den Nachtrag.

In diesem Fall sollten sie ein Einwurfwinschreiben verwenden.


Der Vorteil ist, dass die Annahme nicht verweigert werden kann und dieses mit Einwurf in den Briefkasten als zugestellt gilt.

Das Einschreiben mit Rückschein ist sie nicht zu empfehlen, da die Annahme verweigert werden kann.

Wird die Annahme verweigert oder das Einschreiben nicht abgeholt,so ist die Zustellung nicht erfolgt.

Sie sollten bitte wie bereits gesagt ein Einwurfeinschreiben verwenden.



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt


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