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Olaf Götz
Olaf Götz, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 2942
Erfahrung:  Fachanwalt für Sozialrecht
48877684
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Olaf Götz ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe eine Eigentumswohnung

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine Eigentumswohnung gekauft. Der Verkäufer der Wohnung hat mir vor Verkauf den Begriff "Sondernutzungsrecht" für den Garten In "Sondereigentum" schriftlich als
einen Privatrechtlichen Vertrag zugesagt, unterschrieben und mir unter Zeugen zugesichert, dass ich mit dem Garten machen kann, was ich will. In der Teilungserklärung steht aber nichts von Sondereigentum, aber im Plan ist die Gartenfläche als S 1 und die dazugehörigen Wohnflächen ebenfalls mit S1 bezeichnet. Jetzt sagte mir ein befreundeter Verwalter, dass dies vom Verkäufer eine arglistige Täuschung wäre und nur was in der Teilungserklärung drinsteht, richtig ist. Können Sie mir sagen, was jetzt endlich stimmt bzw. ob ich den Verkäufer der Wohnung ( der auch bis vor kurzem unser Hausverwalter
war) wegen arglistiger Täuschung verklagen kann ? Für eine baldige Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Gero Pacher
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

 

Sie müssen zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum unterschieden. In der Teilungserklärung müsste auf die Sondernutzungsrechte mindestens nach dem Plan verwiesen sein. Prüfen Sie dies zunächst nach. Nach Ihren Schilderungen zum Plan spricht viel dafür, dass der Verkäufer Recht hat und das SondernutzungsR tatsächlich besteht. Beim Hinweis auf Sondereigentum aus Ihren Äußerungen kann ich nicht nachvollziehen, was Sie damit sagen wollen. Sondereigentum ist bei Gartenstücken auch völlig unüblich, da dieses in der Regel abgeschlossen sein muss, vgl. § 3 II WEG.

 

http://dejure.org/gesetze/WEG/3.html

 

Bei einem Sondernutzungsrecht können Sie zwar nicht völlig frei wie ein Eigentümer allein mit der Fläche machen, was Sie wollen und z.B. bauliche Veränderungen vornehmen, da es sich immer noch um Gemeinschaftseigentum handelt, wenn z.B. nur ein "Nutzungsrecht" für ein Gartenstück zugestanden wurde. Das Sondernutzungsrecht erlaubt es Ihnen aber, diese Fläche exklusiv für Ihre Zwecke zu nutzen im Rahmen der Gartennutzung. Bei der Pflanzung von großen Bäumen kann die Grenze aber schon wieder überschritten sein.

 

Ein Sondernutzungsrecht kann nur einem Wohnungs- oder Teileigentum zugewiesen werden. Es ist nicht unabhängig von diesem Eigentum zu übertragen sondern kann nur gemeinsam mit der Wohnung oder der gewerblichen Einheit veräußert werden. Es ist ein sog. schuldrechtliches Recht mit dinglicher Wirkung. Die übrigen Wohnungseigentümer haben mit der Gewährung eines solchen Rechts auf ihr Recht zur Mitbenutzung gerade dieser Fläche, die mit dem Sondernutzungsrecht belastet ist, verzichtet.

 

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.


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Mit freundlichen Grüßen

 

Olaf Götz und 2 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Hallo Herr Götz, danke XXXXX XXXXX Antwort. Meine zusätzliche Frage dazu:
Der Verkäufer hat mir aber zugesagt mit der privatrechtlichen Vereinbarung, dass der Garten eben nicht als Sondernutzung sondern gerade als Sondereigentum deklariert wird. Das ist meiner Meinung nach eine wissentliche Falschaussage von ihm.
Kann man dagegen gerichtlich vorgehen, denn er hat mir die Eigt. Wohnung mit dieser zusage verkauft.
Vielen Dank XXXXX XXXXX weitere Antwort.
Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

 

entschuldigen Sie die Verzögerung, aus irgend einem Grund wurde mir Ihre Nachfrage nicht angezeigt.

 

Sollte es sich hier nur um eine mündliche Zusage handeln, werden Sie mit ziemlicher Sicherheit in Beweisschwierigkeiten geraten.

 

Sollte das Sondernutzungsrecht schriftlich festgehalten worden sein, müsste noch einmal genau der Wortlaut des Vertrages angeschaut werden. Hier kann es im Streitfall leicht passieren, dass ein Gericht den Vertrag je nach Eindeutigkeit dahingehend auslegt, dass ev. doch nur das Sondernutzungsrecht vorliegt, da Sondereigentum insbes. bei Gartenteilen von Gesetz nicht vorgesehen ist.

 

Nach Überprüfung des Wortlautes sollten Sie den Verkäufer dazu unter Fristsetzung auffordern, Ihnen das Sondereigentum zu verschaffen. Parallel müssen Sie selbst einen solchen Antrag in der WEG stellen, wenn der Verkäufer nun nicht mehr selbst Eigentümer in der WEG ist.

 

Die nachträgliche Bildung von Sondereigentum wird jedoch in der Praxis nicht möglich sein, da dem sämtliche Eigentümer der WEG zustimmen müssten. Hier wird aus guten Gründen zumindest ein Eigentümer mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht zustimmen.

 

Wenn dies scheitert, müssten Sie vom Verkäufer Schadensersatz fordern. Die Höhe wird sich aus der Wertdifferenz zwischen SondernutzungsR und Sondereigentum an dem konkreten Gartenstück ergeben. Dies ist schwer ohne genaue Kenntnis der Gegebenheiten zu schätzen.

 

Gruß