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Danjel Newerla
Danjel Newerla, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung:  Rechtsanwalt und Diplom Jurist
26039601
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Danjel Newerla ist jetzt online.

Unser Gebeude wurde 1900 Erbaut, wir haben marode Doppelfenster

Kundenfrage

Unser Gebeude wurde 1900 Erbaut, wir haben marode Doppelfenster die sich in Wohlgefallen auflößen (der Kitt fällt heraus-Scheiben platzen-farbe blättert ab-bei Regen leuft Wasser hinein) eingebaut ck. 1970 keine fasadenwärmedämmung der Dachstuhl ist auch nicht Gedämmt. Eine Kabilarschicht um das Gebeude wurde auch nicht errichtet dadurch nasse Keller und sich auflößender Sandstein am Gebeude.
Jetzt schreibt uns der Vermieter : um die Miete auf den ortsüblichen Stand anzupassen, steht uns als Vermiter gem. §558 ff. BGB ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu. Diesen Anspruch machen wir hirmit geltend. Wir bitten Sie daher, eine Mieterhöhung in Höhe von 40 € 8Nettomiete) ab dem 01.10.2011 zuzustimmen.
Sie beziehen sich auf den Mietspigel. Erleuterung sende ich Ihnen nach. St. Zimmer
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender





vielen Dank für Ihre Anfrage .

Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:








Nach ihrer Schilderung kommen mir gleich mehrere Aspekte in den Sinn.


Zunächst einmal müsste geschaut werden, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist und ob sie sich gegebenenfalls direkt oder zumindest indirekt hiergegen wehren können.

 

Gem. §§ 554 ff. BGB ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich möglich. Bei den von Ihnen genannten Dämmaßnahmen, mit denen das Objekt auf einen aktuellen technischen Stand gebracht wird, handelt es sich regelmäßig um Modernisierungsmaßnahmen, welche eine Mieterhöhung grundsätzlich rechtfertigen können.

 

Der Vermieter hat sich bei der Mieterhöhung offensichtlich aber nicht auf die Modernisierung als solches gestützt.

 

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung wäre zum jetzigen Stand auch formell unwirksam,da die Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vorher angekündigt werden muss und die Mieterhöhung erst ab Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen greifen kann.

 

Offensichtlich hat der Vermieter die Mieterhöhung hier aber auf §§ 558 f. BGB, also die Anhebung der Miete zum Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete gestützt.

 

Diese Mieterhöhung ist grundsätzlich immer zulässig unabhängig von Modernisierungsmaßnahmen, sobald im betreffenden Mietspiegel der betreffenden Gemeinde die ortsübliche Vergleichsmiete für das Objekt höher zu bewerten wäre, als die aktuelle tatsächlich gezahlte Miete.

 

Auch hier gibt es wieder Einschränkungen, insbesondere die so genannte Kappungsgrenze.

 

Hiermit ist gemeint, dass nach dem Gesetz innerhalb von drei Jahren die Miete nicht mehr als 20 % angehoben werden darf (selbst wenn hiermit das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist).

 

Ich kenne zwar ihre Grundmiete nicht, gehe aber nicht davon aus, dass die 40 € mehr als 20 % der Miete ausmachen. Sollte dieses der Fall sein, könnten sie widersprechen.

 

Im Ergebnis können sie die Mieterhöhung an das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete (unter Beachtung der Kappungsgrenze, siehe oben) leider nicht verhindern.

 

Sie können sich aber zumindest indirekt dagegen wehren.

 

Hiermit meine ich das Recht auf Mietminderung.

 

Wenn Wasser hinein läuft und die Fenster ziehen ( unterstellt dieses sind die einzigen Mängel), können sie je nach Intensität die Miete pro Monat zwischen 5und 10 % mindern.

 

In diesem Fall sollten sie den Vermieter unter Setzung einer angemessenen Frist (etwa 10-14 Tage) nachweisbar (per Einschreiben) zur Instandsetzung auffordern und ankündigen, dass sie bis zur Instandsetzung die Miete mindern werden um einen entsprechenden monatlichen Betrag.

 

Die Mietminderung hat grundsätzlich mit der Mieterhöhung nicht zu tun, hierdurch können sie aber gegebenenfalls die Gesamtkosten wieder etwas reduzieren.







Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.



Sofern Sie mit meiner Antwort zufrieden sind möchte ich Sie höflich bitten meine Antwort gemäß den allgemeinen Geschäftsbedingungen dieser Plattform zu akzeptieren.



Sie akzeptieren meine Antwort, indem Sie unter meiner Antwort einmal auf das grüne Feld „akzeptieren“ klicken.



Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag und einen guten Wochenstart!



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
[email protected]
Fax.0471/140244

Tel. 140240 o. 140241





Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ja meine Frage ist diese, gibt es eine Gesetzliche reglung in der Bundesrepublik
über Wärmedämmung an der Ausenfasade und im unbewohnten Dachbereich so wie der einbau neuer Fenster bei älteren Heusern. Ja welche und im welchm Zeitfenster. Bitte mit § angeben. Ich danke Ihnen im vorraus St. Zimmer
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für den Nachtrag.

Sowohl für die Außenfassade als auch für den Dachbereich gilt grundsätzlich nach der so genannten Energiesparverordnung eine Pflicht zur Dämmung.

Ein gewisses Zeitfenster beziehungsweise eine gewisse Frist gibt es nicht.

Die Verordnung sieht lediglich vor, dass wenn die alte Dämmung ( falls überhaupt vorhanden) beziehungsweise die Fassade oder in diesem Fall das Dach erneuert wird ( kleinere Reparaturen , z.B. wenn das Fenster zieht und sie lediglich die Dichtung erneuert werden müsste) sind hiervon grundsätzlich ausgeschlossen.

Nachfolgend habe ich Ihnen einen interessanten Link zu diesem Thema beigefügt:

http://www.haus-dämmung.de/gesetzliche-bestimmungen-hausdaemmung.php


Es kann also festgehalten werden, dass keine generelle Pflicht zur Dämmung besteht, sondern lediglich bei einer Erneuerung.

Ob es sich um eine Erneuerung (also eine Instandsetzung) oder lediglich eine geringfügige Reparatur ist ( die dann grundsätzlich keine Pflicht zur Dämmung auslöst), ist eine Frage des Einzelfalles.

Die wesentlichen Pflichten zur Dämmung ergeben sich dann aus § 10 der Energiesparverordnung.

§ 10 EnV Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden
(1) Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nicht mehr betreiben. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die vorhandenen Heizkessel Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind, sowie auf heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, und auf Heizkessel nach § 13 Absatz 3 Nummer 2 bis 4.
(2) Eigentümer von Gebäuden müssen dafür sorgen, dass bei heizungstechnischen Anlagen bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nach Anlage 5 zur Begrenzung der Wärmeabgabe gedämmt sind.
(3) Eigentümer von Wohngebäuden sowie von Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, müssen dafür sorgen, dass bisher ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,24 Watt/(m2·K) nicht überschreitet. Die Pflicht nach Satz 1 gilt als erfüllt, wenn anstelle der Geschossdecke das darüber liegende, bisher ungedämmte Dach entsprechend gedämmt ist.
(4) Auf begehbare, bisher ungedämmte oberste Geschossdecken beheizter Räume ist Absatz 3 nach dem 31. Dezember 2011 entsprechend anzuwenden.
(5) Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind die Pflichten nach den Absätzen 1 bis 4 erst im Falle eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang. Sind im Falle eines Eigentümerwechsels vor dem 1. Januar 2010 noch keine zwei Jahre verstrichen, genügt es, die obersten Geschossdecken beheizter Räume so zu dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt/(m²·K) nicht überschreitet.
(6) Die Absätze 2 bis 5 sind nicht anzuwenden, soweit die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können.



Ich hoffe ihre Nachfrage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag und alles Gute!

Bitte seien Sie auch so nett und akzeptieren sie noch kurz meine Antwort.

Sofern sie noch Verständnisfragen haben dürfen sie natürlich gerne nachfragen.



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.

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Kostenlose Rechtsbertung ist in Deutschland nach zwingendem Berufsrecht verboten. Es handelt sich bei Justanswer nicht um ein kostneloses Rechtsberatungsforum!

 

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Sollten Sie noch Verständnisfragen haben, so melden Sie sich bitte. Ansonsten akzeptieren Sie bitte.



Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur.Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.

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