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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 26020
Erfahrung:  Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Wir haben Ende 2009 unser Haus f r 365000 Euro verkauft. Wir

Kundenfrage

Wir haben Ende 2009 unser Haus für 365000 Euro verkauft. Wir erhielten eine Anzahlung von 15000 Euro sowie eine Grundbucheintragung in 2 lastenfreie Eigentumswohnungen
als Sicherung in Höhe von 50000 Euro. Der Restkaufpreis sollte zum 1. Juni 2011 erfolgen.
Zwischenzeitlich wurde eine Zinsentschädigung von 4,9 Prozent vereinbart. Diese wurde bis Ende Mai korrekt gezahlt. Der ausstehende Kaufpreis wurde nun nicht gezahlt, da die Käuferin die Mittel wieder erwarten nicht auftreiben kann. Die Käuferin hat sich im Notarvertrag der sofortigen Vollstreckung unterworfen. Im Grundbuch wurde lediglich eine Auflassung vermerkt. Wem gehört das Haus derzeit- bis heute wurde weder der kaufpreis noch weitere laufende Zinsszahlungen geleistet. Darf ich das Haus betreten?
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Da lediglich eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, gehört das Haus weiter dem Verkäufer, da das Eigentum noch nicht an den Verkäufer übertragen wurde.

Ob Sie das Haus betreten dürfen, hängt vom Inhalt des notariellen Vertrages ab.

In Ihrem notariellen Vertrag ist die Besitzübergabe geregelt worden. Besitzübergabe bedeutet, dass der Käufer ab einem bestimmten Zeitpunkt (Vertragsunterzeichnung, oder festes Datum oder Tag der Kaufpreiszahlung) das Gebäude nutzen und ander von der Nutzung ausschließen kann.

Wenn also der Besitzübergang an den Käufer bereits erfolgt ist, dürfen Sie das Haus ohne dessen Einwilligung nicht mehr betreten.

In Ihrem Fall gehe ich davon aus, dass aufgrund Ihrer Schilderung (Vertragsschluss 2009, Stundung des Kaufpreises, Renovierung durch den Käufer) der Besitzübergang bereits erfolgt ist.

Also: In diesem Falle: Betreten nur mit Einwilligung des Käufers.



Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.


Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt und Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Guten Tag Herr Schiessl,

in der Zeit bis zum Zeitpunkt der Endzahlung war mir klar, daß ich das Gebäude nicht betreten durfte. Es ist aber der Verzug eingetreten. Die Käuferin hat sich ja der sofortigen Zwangsvollsteckung unterworfen. Ändert dies nichts an dem Besitzübergang?

Mit freundlichen Grüßen


Experte:  hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Leider nein, die Zwangsvollstreckungsunterwerfung bezieht sich lediglich auf die Kaufpreiszahlung. Wenn der Käufer in Verzug ist, so ändert dies nichts am Besitzübergang an den Käufer.

Also auch, wenn der Käufer eine Vertragsverletzung begangen hat (keine Kaufpreiszahlung) so ändert dies nichts an seinem Besitzrecht.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.


Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für die leider nicht so erfreuliche Nachricht. Wie verhält es sich denn nun wenn wir den Vertrag wegen Nichterfüllung Rückabwickeln. Müssen wir die Anzahlung zurückerstatten? Derzeit befindet sich die Käuferin durch Verzugszinsen bereits mit ca. 3500,00 Euro im Rückstand. Wie verhält es sich mit den von Ihr bereits getätigten Renovierungskosten? Kann Sie diese einfordern?
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Sie müssen die Anzahlung zurückerstatten, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Besitzes und Löschung der Auflassungsvormerkung. Allerdings gekürzt um den Schaden, der Ihnen durch den Vertragsabschluss entstanden ist (Kosten des Verkaufs, Maklerkosten, Finanzierungskosten).

Hinsichtlich der Renovierungskosten kommt es darauf an, ob es sich um für Sie nützliche Verwendungen handelt (also ob die Renovierungskosten für Sie wertsteigernd sind).

Insoweit sind Sie durch die durchgeführten Arbeiten ungerechtfertigt bereichert und müssen der Käuferin einen Ausgleich leisten. Die Höhe des Ausgleichs wird im Zweifelsfall ein Sachverständiger bestimmen müssen. Auf der anderen Seite muss Ihnen die Käuferin natürlich Ersatz für die Nutzung des Hauses bezahlen (ortsübliche Marktmiete).

Mit freundlichen Grüßen


Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Guten Tag,

zu dieser Sache hätte ich noch eine Frage. Die Käuferin ist ja derzeit säumig, das ist unstrittig. Sie leistet seit Eintritt der Säumigkeit 1.6.11 keinerlei Zahlungen mehr.
Im Notarvertrag hat sie sich der sofortigen Vollstreckung sowohl der Kaufsumme als auch der laufenden Zahlungen bis zur Kaufpreiszahlung unterworfen. Sie versucht nun ja den Spieß umzudrehen und behauptet ohne irgendwelche Beweise etc. ( nicht einmal Fotos)
wir hätten gravierende Mängel in Form von Schädlingsbefall in der Zwischendecke verschwiegen- sie also arglistig getäuscht. Das ist natürlich nicht der Fall, ich bezweifel sogar die Tatsache, dass diese Mängel vorhanden sind.
Ist es richtig, daß unsere Forderung bereits vollstreckbar ist während ihre ja erst eingeklagt werden muß. Oder kann sie vor diesem Hintergrund die Zahlung verweigern bis die Sache gerichtlich geklärt ist, dort aber weiter ohne irgendwelche Zahlungen wohnen und sogar Miete kassieren für die angeblich betroffene Wohnung?
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Ja, Sie haben es total erfasst:

Ihre Situation Knapp und einfach: Vollstreckbare Ausfertigung beim Notar besorgen, Gerichtsvollzieher beauftragen, vollstrecken

Wenn die Gegenseite gegen die Vollstreckung vorgehen will so kann sie das mit einer Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO. In dieser Klage muss sie nicht nur die behaupteten Mängel vortragen und beweisen, sondern Sie muss auch beweisen, dass Sie von den Mängeln wusste und diese arglistig verschwiegen hatten.

Im Rahmen dieser Vollstreckungsabwehrklage kann auch die Einstellung der Zwangsvollstreckung erreicht werden, jedoch müssen auch dort Ihre Arglist (und natürlich auch die Mängel) glaubhaft gemacht werden (Privatgutachten, Fotos, eidesstattliche Versicherung). Also die Einstellung der Zwangsvollstreckung dürfte schwierig werden.


Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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