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rafozouni
rafozouni, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 385
Erfahrung:  Fachanwalt für Arbeitsrecht
60461484
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rafozouni ist jetzt online.

Sehr geehrter Herr RA, ich bat die Hausverwaltung um Aufnahme

Kundenfrage

Sehr geehrter Herr RA, ich bat die Hausverwaltung um Aufnahme nachfolgenden TOPs in die ETV-Tagesordnung:

Änderung des Verteilerschlüssels gem. § 16 Abs. 3 WEG (und damit der Gemeinschaftsordnung / TE) zur fairen Umlage aller mit dem Lift verbundenen Kosten

Um eine gerechtere und dem Nutzen nach gestaffeltere Beteiligung der Eigentümer und Mieter
an den Kosten des Betriebs, der Unterhaltund und Instandsetzung des Liftes zu erreichen,
wird beantragt, den Verteilerschlüssel für die anfallenden Kosten wie folgt zu staffeln (anfallende Kosten = 100%):

EG: 10% statt 25%
1.OG 20% statt 25%
2.OG 30% statt 25%
DG 40% statt 25%

Da die Bewohner des Erdgeschosses den Fahrstuhl zum Erreichen von Kellerräumen nutzen können, ist
deren Anteil mit 10 % gerechtfertigt.

Die Kosten der notariellen und grundbuchlichen Änderung werden dem laufenden Bewirtschaftungskonto entnommen.

---------------

Als Antwort erhielt ich die Ablehung des TOP:
Zur Verteilung der Aufzugskosten gibt es einschlägige Grundsatzurteile durch den BGH. Demnach sind diese Kosten nach §16 Abs.2 WEG auch auf diejenigen Eigentümer oder Mieter zu gleichen Teilen umzulegen, die im Erdgeschoss wohnen. Die Herbeiführung eines Beschlusses für einen anderen Verteilerschlüssels in dem Wissen, dass bei Anfechtung dieser Beschluss als nichtig erklärt werden würde, widerspräche dem Prinzip der ordnungsgemäßen Verwaltung..

Ist diese Aussage richtig? Was sollte ich antworten?
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich gern wie folgt beantworten:

Die Aussage der Verwaltung ist falsch. Die Kompetenz der Gemeinschaft, durch Mehrheitsbeschluss über die Verteilung der Fahrstuhlkosten zu entscheiden, folgt gerade aus § 16 Abs. 3 WEG. ( Urteil des LG Berlin vom 02.07.2010 (85 S 47/10 WEG)

Der BGH hat letztlich lediglich entschieden, dass an Fahrstuhlkosten auch die im Erdgeschoss befindlichen Wohnungen beteiligt werden können.
Damit ist einer Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht "verboten", über die Verteilung im Einzelnen Vereinbarungen zu treffen.

Zu verweisen wäre auch noch auf die Entscheidung des LG Hamburg vom 12.05.2010 (318 S 190/09). Dort heißt es im Orientierungssatz:

Antrag eines Wohnungseigentümers auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels: Unbilligkeit einer Kostentragungsregelung; Darlegungslast für die Mehrbelastungsquote; Unbilligkeit der Kostenbeteiligung an von dem Wohnungseigentümer nicht genutzten Einrichtungen

Orientierungssatz


1. Ein Wohnungseigentümer, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 10 Abs. 2 S. 3 WEG erstrebt, ist zunächst verpflichtet, einen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeizuführen, soweit eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung besteht (Rn.24).


2. Unbillig i.S.v. § 10 Abs. 2 S. 3 WEG ist eine Kostentragungsregelung, die bei objektiver Betrachtung die unterschiedlichen Interessen der Wohnungseigentümer nicht in einen angemessenen Ausgleich bringt, weil einzelne Eigentümer übervorteilt oder ohne sachlichen Grund benachteiligt werden. Nach der Gesetzesbegründung soll ab einer Kostenüberlastung von etwa 25 % Unbilligkeit naheliegen, und zwar unabhängig davon, ob die Kostenregelung von Anfang an verfehlt war oder erst im Nachhinein aufgrund geänderter Umstände unbillige Ergebnisse hervorruft (Rn.27).


3. Ausgangspunkt für die Prüfung der Unbilligkeit muss der Vergleich zwischen der Kostenbelastung des betroffenen Wohnungseigentümers bei dem bestehenden Kostenverteilungsschlüssel und der Kostenbelastung bei der erstrebten Änderung sein. Dabei ist unerheblich, wenn er nicht die Verteilung bestimmter Kostenpositionen nach einem anderen Maßstab, sondern seine gänzliche Befreiung davon begehrt (Rn.29).


4. Die Kostenmehrbelastung des auf Zustimmung zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels klagenden Wohnungseigentümers kann nicht nur anhand eines bestimmten Wirtschaftsjahres ermittelt werden. Dem die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels begehrenden Wohnungseigentümer obliegt die Darlegung, ob es sich bei den Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung, von denen er ganz oder teilweise befreit werden will, um in etwa durchschnittliche Kosten gehandelt hat (Rn.31)(Rn.32).


5. Die Unbilligkeit einer Kostenbelastung folgt nicht bereits daraus, dass ein Wohnungseigentümer für die Kosten der Instandhaltung von Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Aufzug) nach dem Verhältnis seines Anteils aufkommen muss, obwohl er sie nicht benutzt und auch nicht benutzen kann (BGH, 15. Januar 2010, V ZR 114/09, NZM 2010, 205) (Rn.42).


Ich hoffe, Ihnen hiermit gedient zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
-Fozouni-


rafozouni, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 385
Erfahrung: Fachanwalt für Arbeitsrecht
rafozouni und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Was würden Sie an meinem Beschlusstext verbessern?

Was sollte ich jetzt dem Verwalter antworten, die Tagesordnung ist ohne meinen Antrag an die Eigentümer versandt worden, die Versammlung ist aufd en 27.07.11 terminiert.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für die Antwort.

Was würden Sie an meinem Beschlusstext verbessern?

Was sollte ich meinem Verwalter nun antworten, die Einladungen sind ohne meinen Antrag versandt, die ETV ist für den 27.07. terminiert?
Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ich würde Ihnen in Anbetracht der Kürze der Zeit (Einladungsfrist wohl bekanntermaßen 2 Wochen) anraten, nochmals unter Hinweis auf die genannten Entscheidungen mit dem Verwalter Kontakt aufzunehmen und ihm klar zu machen, dass er falsch liegt.

Es kann dann noch eine abgeänderte Einladung rausgehen.

Ansonsten besteht noch die Möglichkeit gem. § 24 Abs. 2 WEG den Verwalter zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zu "zwingen".

§ 24 II hat folgenden Wortlaut:
Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

An dem Antrag würde ich vielleicht insoweit was ändern, dass die Prozentangaben noch nicht konkret genannt werden, sondern dass man "lediglich" ausführt, dass z.B. die gleichmäßige Beteiligung an den Kosten aufgrund des ungleichen Nutzen als ungerecht empfunden wird und deswegen eine andere Verteilung angezeigt ist.

Wenn es sich übrigens um eine Vollversammlung handeln sollte, wenn also alle Eigentümer anwesend sind, kann auch ohne entsprechenden Tagungsordnungspunkt über die Verteilung der Fahrstuhlkosten entschieden werden.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit ausreichend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

RA Fozouni
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Nach welchen Kriterien darf ein Verwalter einen Antrag wie ich ihn stellte ablehnen und wann gerade eben nicht?
Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.
Er darf ihn nicht ablehnen, wenn mehr als 1/4 der Eigentümer einen bestimmten Punkt in die Tagesordnung aufgenommen haben wollen. Das ergibt sich im Prinzip aus dem Umkehrschluss aus § 24 Abs. 2 WEG.

Kriterien, wonach sich das beurteilt, gibt es als solche nicht. Streng genommen ist der Verwalter zur Einberufung einer Versammlung auch dann verpflichtet, wenn mehr als über 1/4 der Eigentümer über etwas Unsinniges beschließen wollen.
Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ergänzend darf ich noch auf die Entscheidung des OLG Frankfurt, 01.09.2003 (20 W 103/01 hinweisen:

"Wohnungseigentumssache: Anspruch des Wohnungseigentümers auf Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte; materielle Rechtskraft der Entscheidung über die Abweisung eines Antrags



Leitsatz


Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 21 Abs. 4 WEG die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieses Punktes ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der Anspruch auf Ankündigung eines Tagesordnungspunktes kann gerichtlich gegen den Verwalter geltend gemacht werden"

Für eine entsprechende Klage fehlt allerdings im Hinblick darauf, dass die Versammlung schon am 27.07.2011 stattfinden soll, die Zeit, so dass ich Ihnen - sollte der Verwalter den Punkt nicht freiwillig aufnehmen - anraten würde, die Voraussetzungen zur Einberufung einer außerordentlichen Versammlung zu schaffen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ich habe bereits eine Antwort akzeptiert, obwohl ich eigentlich die Schaltfläche DEM EXPERTEN ANTWORTEN wählte. Insgesamt galt dieses Akzeptieren für den kompletten Block. Nochmals vielen Dank, ich war mit den Antworten sehr zufrieden.
Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Akzeptierung. Freut mich, dass Sie mit den gegebenen Antworten zufrieden sind.

Es hat auch völlig ausgereicht nur eine der Antworten zu akzeptieren. Die von mir zuletzt genannte Entscheidung war lediglich eine (kostenlose) Ergänzung, damit Sie - soweit dies hier möglich ist - so umfassend wie möglich informiert sind.

Ich wünsche gegenüber der Verwaltung "ein gutes Händchen"

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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ich werde wohl einen Rechtsanwalt nehmen müssen, um meinen Anspruch gegen die Verwaltung über die Behandlung des TOP durchsetzen zu können.

Da ich eine Rechtsschutzversicherung habe meine Frage: Kläre ich die Kostenübernahme zunächst mit der Versicherung oder gehe ich erst einmal zum Erstgespräch zu einem Anwalt? Und was kostet so eine Erstberatung, in der es ja sicher erst einmal um das Ausloten der Rechtschancen geht?
Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.
Es ist letztlich Ihre Entscheidung, wie Sie betreffend die Rechtschutzversicherung (RSV) vorgehen.

Sie können diese selbst kontaktieren, das Problem schildern und um Deckungszusage für ein erstes Beratungsgespräch beim Anwalt bitten. Genauso könnten Sie einen Kollegen aufsuchen, welcher dann selbst um Deckungszusage anfragt.

Erste Alternative hat den Vorteil, dass Sie von vornherein wissen, keine Kosten tragen zu müssen, es sei denn es besteht eine Selbstbeteiligung.

Was eine Erstberatung kostet, kann ich Ihnen nicht sagen, da es nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) keine Vorschriften mehr wegen einer Erstberatung gibt. Früher war vorgeschrieben, dass ein solche Beratung nicht mehr als 190,- € zzgl. MwSt kosten darf.

Bei einem "normalen" Beratungsmandat halte ich mich noch immer an diese Obergrenze, es sei denn, dass das Gespräch sehr lange Zeit in Anspruch nimmt oder tiefere Recherchen erforderlich macht.

Ich würde Ihnen empfehlen, einfach nach den Kosten bei Vereinbarung eines Termins zu fragen.

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank.
Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.
Gerne!
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ein durch Beschluß der ETV geänderter Verteilerschlüssel ändert de facto ja die Teilungserklärung. Muss er notariell umgesetzt werden oder reicht das Protokoll der ETV?
Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.

Zur Beantwortung Ihrer Frage darf ich auf das Urteil des BGH vom 09.07.2010 (Aktenzeichen:V ZR 202/09); veröffentlicht in der Neuen Juristischen Wochenschrift (NJW 2010, 2654) verweisen:

Dort heißt es u.a. im Leitsatz

„Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden (Rn.9).“

Und in der Begründung:

„……. eröffnet nunmehr § 16 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern bei Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut der genannten Bestimmung, der lediglich den in § 16 Abs. 2 WEG normierten dispositiven gesetzlichen Umlageschlüssel der Abänderung zu unterwerfen scheint. Dass auch vereinbarte Abrechnungsschlüssel der Abänderung nach § 16 Abs. 3 WEG unterliegen, geht jedoch klar aus den Gesetzesmaterialen (Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drucks. 16/887 S. 24; vgl. auch S. 21 und 25; zu § 16 Abs. 4 WEG vgl. Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Veröffentlichung vorgesehen) hervor und wird vor diesem Hintergrund auch durch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG bestätigt (vgl. auch Becker in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 75; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 32; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rdn. 59; jeweils m.w.N.). Dass von der Beschlusskompetenz rückwirkende Regelungen ausgenommen sein sollen, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Eine solche Einschränkung widerspräche auch der im Gesetzgebungsverfahren betonten Stärkung der Privatautonomie der Wohnungseigentümer (vgl. BT-Drucks., aaO, S. 22 f.).“

Einer notariellen Umsetzung bedarf es also nicht.

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank.
Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.
Gern!

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