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Tobias Rösemeier
Tobias Rösemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 16814
Erfahrung:  seit 1995 als selbständiger Rechsanwalt tätig.
37896974
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Tobias Rösemeier ist jetzt online.

Wenn der Mieter die Heizkostenabrechnung bestreitet und sich

Kundenfrage

Wenn der Mieter die Heizkostenabrechnung bestreitet und sich im Prozess heraus stellt, es sind Ablesegräte defekt, kann dann von der Ablesefirma (und Vermieterin der geärte) Schadensersatz für die Prozess- und Gutachterkosten verlangt werden?
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

die Sichtweise des Gerichtes ist richtig. Für alle haftungsbegründenden Umstände sind Sie als der Anspruchsteller beweispflichtig.

Wenn Sie also nachweisen können, dass die Ablesefirma den Defekt an den Ablesegeräten zu vertreten hat, dann können Sie sich dort schadlos halten. Der Schadensersatzanspruch würde auch die unnötigen Prozesskosten gegenüber den Mieter erfassen.

Einschlägig ist hier § 249 BGB.

Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

Wenn die Geräte nicht defekt gewesen wären, hätten Sie eine korrekte Abrechnung vornehmen können und hätten nicht gegen die Mieter klagen müssen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen die Rechtslage verständlich vermitteln.
Tobias Rösemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 16814
Erfahrung: seit 1995 als selbständiger Rechsanwalt tätig.
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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Was heißt, sie muss es "zu vertreten haben". Ist es grundsätzlich so, dass ich im Falle des Unterliegens gegen den Mieter, also das Gerät ist defekt, in jedem Fall schadlos zu stellen bin von der Ablesefirma? Können die nicht mit Vorsotz oder grobe Fahrlässigkeit kommen?

 

Mit der Beweislast meinte ich den Punkt der Beweislast für die Abrechnung. Der Mieter muss doch den Defekt beweisen, so doch BGH Urt 17.11.2010 VIII ZR 112/10?

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ich wollte schon noch die weitere Antwort, ich hoffe es wird nicht abgebrochen, weil ich die erste Anwtort akzeptiert habe.
Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sie haben nicht in jedem Fall einen Anspruch auf Schadlosstellung. Es muss nachgewiesen sein, dass den Defekt die Ablesefirma verusacht hat (das meint "zu vertreten haben". Fahrlässigkeit dürfte dafür allerdings ausreichend sein, also ein einfacher Verstoß gegen die obliegenden Sorgfaltspflichten.

Zur Beweislast:

Ich bitte zunächst um Nachsicht, da ich davon ausging, dass sich Ihre Frage auf die Haftung der Ablesefirma bezog.

Die von Ihnen zitierte Rechtsprechung des BGH bejaht sicherlich einerseits, dass der Mieter nachweisen muss, dass ein Defekt oder hier speziell die Eichfrist abgelaufen ist. Erst dann tritt die Beweispflicht des Vermieters dafür ein, dass die abgerechneten Werte richtig sind.

Kurz gesagt: Wenn der Mieter die Ablesewerte bestreitet, muss er darlegen und beweisen, dass diese nicht stimmen können, also entweder das Gerät defekt oder die Eichfrist abgelaufen ist.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Wenn die Geräte ganz neu waren und eben doch nicht korrekt funktionieren. genügt das, wenn die Ablesefirma von sich aus eben nicht weitere Prüfungen vor dem Prozess vorgenommen hat. Ich habe die Geräte doch gemietet. Da muss ich mich doch auf die Funtionsfähigkeit verlassen können.

 

Im Moment hat das Gericht vorgeschlagen, einen Vergleich (Ich und Mieter) zu mache, weil wohl die Gutachterkosten sehr hoch werden können. Ich soll alle Geräte beim Mieter austauschenund der mieter zahlt bis dahin 4/5 der ermittelten Heizkosten. Ich will den vergleich eigentlich nicht annehmen, denn dann bekomme ich wohl einerseits nichts von der Ablesefirma und andererseits : ich sehe ich ein, dass ich überhuapt irgentwie auf Kosten sitzen bleiben soll. Ich sehe mich irgentwie dazwischen. was soll ich tun. Was wenn ich das Risiko der Gutachterbeauftragung eingehe, dann wird der Defekt bestätigt und ich muss die Prozesskosten zahlen. Was wenn die Ablesefirma dann nicht die Kostene erstattet.

Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

das Gericht unterbreitet einen Vergleichsvorschlag immer dann, wenn für beide Seiten ein hohes Prozessrisiko besteht. Vorliegend dürfte dies der Fall sein, denn die Einholung eines Sachverständigengutachtens ist recht kostenträchtig.

Sicherlich, und das sehen Sie richtig, dürfte es dann schwer fallen, die Ablesefirma in die Haftung zu nehmen, da Sie dann gesondert den Beweis für den etwaige Defekt der Geräte zu führen haben, was wiederum auch nur durch ein Sachverständigengutachten zu bewerkstelligen ist.

Alles in allem eine unbefriedigende Situation.

Ich würde Ihnen anraten, rein wirtschaftliche Erwägungen anzustellen.

Es wird sich womöglich in der Tat wirtschaftlich nicht lohnen, den Prozess durchzustreiten. Die Haftung der Ablesefirma könnte auch fraglich sein.

Alles in allem ist der vorgeschlagenen Vergleich die letztlich vielleicht kostengünstigste Variante. Immerhin müssen Sie nicht die Kosten der Gegenseite tragen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Das Gericht hat ausdrücklich nur wegen der erheblichen Kosten den Vergleich vorgeschlagen.

Wenn ich Sie richtig verstehe, kann eben besser gleich das Gutachten eingeholt werden, denn wenn sich dann ein Defekt heraus stellt, was ich egentlich nicht annehme, kann doch das Gutachten gegen die Ablesefirma verwendet werden. Gerade deshalb wurde ja der Streit verkündet. Und dann stünde doch fest, dass die Ablesefirma es zu vertreten hat und die Kosten tragen muss. Ich hatte je im Vorfeld der Klage schon zwei mal gesagt, die sollen prüfen, denn wenn die Klage schief geht, werde ich mich an sie halten.

 

Wie sehen sie die genannte BGH Entscheidung? Muss ich eigentlich in Kostenvorgalge treten. Es waren neuen Geräte, zugelassen geeicht....

 

 

Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 5 Jahren.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10) vertritt insoweit zunächst die grundsätzliche Ansicht, dass sofern im Mietvertrag eine nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart ist, es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf ankommt, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist.


. Der BGH führte folgende Grundsätze für die Bewertung derartiger Fragen nebst Beweislastverteilung ein:

1. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben.

 

2. Den von einem nicht mehr geeichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen.

 

3. Bei Verwendung eines geeichten Zählers werde vermutet, dass die korrekt abgelesenen Werte richtig erfasst worden seien. In diesem Fall trage der Mieter die Beweislast dafür, dass das Gerät (ausnahmsweise) aufgrund eines Defekts bei der Ablesung nicht funktioniert habe. Werde ein nicht geeichtes Gerät verwendet, habe der Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass das Gerät bestimmungsgemäß funktioniert habe.

 

 


Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Dann dürfte doch in meinem Fall der Mieter in der Beweispflicht sein, wenn er behauptet, die Ablesegräte seinen Defekt? Brisant ist, dass im Folgejahr der streitigen Abrechnung ein Guthaben in der Abrechnung geben war, was er ohne Kommentar akzeptiert hat. Das spricht doch eigentlich für die korrkete Funktion der Geräte. Er hat also sein Heizverhalten nach dem ersten Schock angepasst. Was soll ich denn nun tun?
Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

mir kommt es ein wenig so vor, dass der Mieter hier bewußt Behauptungen aufstellt, um eine Nachzahlung zu vermeiden.

Haben Sie denn schon bei der Ablesefirma schon mal nachgefragt, ob die Geräte überhaupt defekt sein können ?
Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

mir kommt es ein wenig so vor, dass der Mieter hier bewußt Behauptungen aufstellt, um eine Nachzahlung zu vermeiden.

Haben Sie denn schon bei der Ablesefirma schon mal nachgefragt, ob die Geräte überhaupt defekt sein können ?
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Ja, also die schließen eigentlich alles aus. Sie sehen keine Anhaltspunkte um an der Funktionstüchtigkeit der Geräte zu zweifeln. Deshalb war ich ja auch mit der Klage so mutig. Auch die Werte können durchaus erreicht werden. Wir reden von Heizkosten von rund 4000,00 € für ein Ladenlokal. Insbesondere wurde auch nur in den Heizmonaten an den Geräten aufgezeichnet. Ich glaube, ich könnte das Risiko eingehen, die Geräte prüfenzu lassen. Um wegen dem Regress sicher zu gehen, sollte doch aber der Beklagte die Geräte die er bezweifelt eingrenzen. Es müssen doch nicht alle geprüft werden, wenn nicht alle so eine hohe Nutzung aufgezeichnet haben. Hier könnte doch dann im Regress gesagt werden, dass nur für das defekte Gerät aufgekommen wird, oder?

Ich danke Ihnen bereits jetzt für Ihre Mühen um meine Nachfragen. Aber 10.000,00 € Gutachterkosten dürfen einfach nicht an mir hängen bleiben. Ich sitze doch irgendwie dazwüicschen und kann gar nichts dafür.

 

Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ich kann Sie gut verstehen, aber 10.000 € Gutachterkosten ist schon heftig.

Das Prozessrisiko ist schon immens.

Ich denke auch, dass man die Untersuchung, wenn denn, auf die Messgeräte mit den hohen Werten begrenzen sollte.

Falls sich herausstellen sollte, dass die Geräte in der Tat defekt sind, wird das teuer für den Hersteller bzw. die Ablesefirma, die Sie dann wirklich in den Regress nehmen sollten.

Vielleicht versuchen Sie mal noch einen Kontakt zu Hersteller aufzunehmen, der hat ja schließlich auch einen Ruf zu verlieren.

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