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Olaf Götz
Olaf Götz, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 2788
Erfahrung:  Fachanwalt für Sozialrecht
48877684
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Olaf Götz ist jetzt online.

guten abend. ich besitze eins von 5reihenh usern. die anderen

Kundenfrage

guten abend. ich besitze eins von 5reihenhäusern. die anderen 4 sind aufgeteilt in besitzer a,b,c a ist der vater von b und c.haus d gehört dem freund der familien. jetzt nach 18 jahren fällt den 4en ein, dass man eine gemeinschaft nach bruchteilen ist. bei allen beschlüssen,die gefasst werden,steht es immer 8:2. ist das in ordnung? desweiteren stellt sich mir die frage, ob die besitzerin von haus b und c nach"treu und glauben" und ohne vorherige anmeldung und kontrolle (z.b. meinerseits) "im namen und für rechnung der gemeinschaft die reinigungsarbeiten selbst vorzunehmen oder an dritte in auftrag zu geben" agieren darf? dann noch eine frage zu einer gebraubsbefugnis von 2stellplätzen, die der gem. gehören.plötzlich sind diese vermietbar, wobei dann a,b,c sofort zugeschlagen haben. der mann von b und c ist wirtschaftsprüfer und steuerberater. er hat die ganze sache an sich gerissen und sich selbst beauftragt. was kann ich machen und wie kann ich mich wehren???? bitte helfen sie mir. scho mal einen genz lieben dank von mir
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

 

die Bruchteilsgemeinschaft ist in den §§ 741 ff. BGB geregelt. Sie sind hier weitaus weniger vor Mehrheitsentscheidungen geschützt als in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html#BJNR001950896BJNG006602377

 

Grundsätzlich geschieht die Verwaltung gemeinsam, also nur mit Zustimmung aller Eigentümer, § 744 I.

 

Ohne Zustimmung können notwendige (nicht nur sinnvolle, sondern notwendig und im Interesse der ganzen Gemeinschaft) Erhaltungsmaßnahmen getroffen werden, sofern sie ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, § 744 II.

Das gilt auch für Reinigungsarbeiten, wenn angemessene Preise verlangt werden und insbesondere vorher keine Regelung bestand. Diese kann auch durch langjährige Übung bestehen.

 

Die Kosten wären gem. § 748 abteilig zu tragen.

 

Nicht ordnungsgemäßer Verwaltung würde es entsprechen, solche Arbeiten zu vergeben, die ohnehin schon erledigt werden, ohne dass isch die Rahmenbedingungen geänder hätten. Im Endeffekt wird man dann leider darum streiten, ob die Arbeiten auch tatsächlich richtig ausgeführt werden.

 

Gem. § 745 I kann im Rahmen "ordnungsgemäßer" Verwaltung auch durch Mehrheitsbeschlüsse eine bestimmte Richtung vorgegeben werden.

Nicht ordnungsgemäß sind jedenfalls nicht wirtschaftliche Entscheidungen.

 

Auch kann durch Mehrheitsentscheidung die Verwaltung einer Person übertragen werden, wenn die Kosten noch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Diese Fragen müssten leider im Streitfall durch ein Gericht geklärt werden.

 

Wie schon gesgat können aber durch langjährige andere "Übung" konkludent (durch dieses Handeln) auch Beschlüsse getroffen worden sein. Im Streitfall müsste die Gegenseite dann schon vortragen, warum sich die Situation so geändert hat, dass von der bisherigen Übung abgewichen werden muss. Nur dann ist eine Mehrheitsentscheidung möglich.

 

Auch sind insbesondere die Bruchteilseigentümer in der Minderheit vor einer Entscheidung anzuhören.

Dieses Recht lässt sich aber im Einzelfall wegen der geringen formalen Erfordernisse in Bruchteildsgemeinschaften schwer durchsetzen, wenn der Beschluss an sich in Ordnung ist.

 

Die Grenze der Mehrheitsbeschlüsse liegt bei "wesentlichen Veränderungen des Gegenstands", § 745 BGB.

Dazu zählt z.B., eine Stellplatzfläche in eine Garagenfläche umzuwandeln.

Bei der Vermietung von Stellplätzen dürfte es darauf ankommen, ob durch die Vermietung die Nutzungsmöglichkeit der Eigentümer eingeschränkt wird oder es sich um sowieso in der Regel ungenutzte Stellplätze handelt. Grundlos darf von der alten Regelung nicht abgewichen werden, wenn es denn eine gab...

 

Wie Sie sehen, gibt es in der Bruchteilsgemeinschaft unendliche Möglichkeiten, über die Ausführung einzelner Dinge zu streiten.

 

Eine Aufhebung der Gemeinschaft (§ 749) ist in aller Regel bei Reihenhäusern schon im Grundbuch ausgeschlossen.

 

Ihnen wird also nichts anderes übrig bleiben, als möglichst dezidiert Ihre Interessen zu vertreten und bei Ihrer Meinung nach unberechtigten Beschlüssen die Kooperation verweigern bzw. die Kosten nicht tragen. Hier können Sie sich aber leider schadensersatzpflichtig machen, wenn ein Gericht im Klagefall den Beschluss doch als wirksam ansieht.

 

Zusammenfassend sollte in den von Ihnen geschilderten Fällen konkret geprüft werden, inwiefern bereits (ev. durch langjährige Übung) bereits Regelungen bestanden. Durch Mehrheitsbeschluss können die nur geändert werden, wenn sich z.B. die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben oder die bisherige Regelung nicht funktioniert. Ansonsten bedarf es der Zustimmung aller Eigentümer.

 

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.


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Gruß

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