So funktioniert JustAnswer:
  • Fragen Sie einen Experten
    Tausende Experten in über 200 Kategorien.
  • Erhalten Sie eine professionelle Antwort
    Per E-Mail oder sofortiger Benachrichtigung, während Sie auf unserer Website warten.
    Stellen Sie ggf. weitere Anschlussfragen.
  • 100%ige Zufriedenheit garantiert
    Bewerten Sie die erhaltene Antwort.
Stellen Sie Ihre Frage an Rechtsanwalt.
Rechtsanwalt
Rechtsanwalt, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 112
Erfahrung:  Ihr Recht rund um die Immobilie
38799029
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Recht & Justiz hier ein
Rechtsanwalt ist jetzt online.

Betr. Mietrecht. Wir wollen eine Wohnung vermieten und bekamen

Kundenfrage

Betr. Mietrecht.
Wir wollen eine Wohnung vermieten und bekamen die Info, dass der mögliche Mieter nicht unbedingt zahlungskräftig ist. Er ist aber damit einverstanden, eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten in bar zu hinterlegen. Dennoch möchten wir den Vertrag "dicht" machen. In welcher Form können wir uns mit einer geeignete Klausel innerhalb des Mietvertrags absichern, dass er sich als Mieter der sofortigen Zwangsräumung ohne jeglichen Widerspruch unterwirft - vorausgesetzt er kommt mit den laufenden oder etwaigen Nachbelastungen aus der Abrechnung in Verzug. Ist ein derartiger Passus überhaupt zulässig UND rechtswirksam oder bilden wir uns da nur eine gewisse Sicherheit ein?
Erbitte Ihre Unterstützng.
Vielen Dank
Hans-Ulrich Caliebe
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 6 Jahren.

Vielen Dank für Ihre Frage, zu der ich gerne aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung informatorisch Auskunft gebe wie folgt.

Es gibt die Möglichkeit, durch notarielle Urkunden einen Vollstreckungstitel zu erlangen, wenn der Schuldner sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft (vgl. § 794 Ziff. 5 ZPO). Hierzu müsste Ihr Vermieter sein Einverständnis geben. Und es müsste ein Notar eingeschaltet sein.

Fraglich aber ist der Sinn. Denn wenn Ihr Mieter tatsächlich nicht zahlungsfähig ist, nützt Ihnen der Vollstreckungstitel wenig, denn eine Zwangsvollstreckung liefe ins Leere. Wirklich sinnvoll wäre die Unterwerfung in die sofortige Zwangsräumung des Mietobjektes bei Zahlungsverzug. Denn kosten- und zeitaufwendig ist insbesondere die Räumungsklage. Eine solche Vereinbarung aber wäre unzulässig.

Denkbar wäre noch, eine Bürgschaft zu fordern. Falls Zahlungsverzug eintritt, hat der Bürge zu zahlen.

Im Zweifel bleibt Ihnen, um wirklich Sicherheit zu erlangen, nur, den Mieter abzulehnen.
Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 6 Jahren.

Falls Sie keine Verständnisfragen haben, denken Sie bitte daran, die Antwort zu akzeptieren.

Danke
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Hallo RA Krüger,

 

muss mich entschuldigen, erst jetzt zu antworten.

Nein, so leid es mir tut - mit diese Antwort kann ich Nichts anfangen.

Diese ist für mich und aus meiner Sicht als Laie eingfach zu unverständlich gehalten.

Deswegen kann ich auch nicht meine Zufriedenheit attestieren.

Nichts für Ungut - aber - vielleicht bin ich einfach auch zu "blöd"?

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Ulrich Caliebe

 

Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 6 Jahren.

Es ist nur schwer möglich, sich gegen die Zahlungsunfähigkeit eines Schuldners zu schützen. Der bestmögliche Schutz ist, noch weitere Schuldner mit in die Haftung zu nehmen, nämlich einen oder mehrere Bürgen.

Wenn der Vermieter sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, indem er eine entsprechende norarielle Urkunde unterschreibt, können Sie schneller in die Zwangsvollstreckung einsteigen. Ohne diese Urkunde müssten Sie ihn vorher verklagen, wenn er die Miete nicht mehr zahlt. Erst mit dem Urteil hätten Sie einen Vollstreckungstitel in Händen und könnten die Räumung betreiben und die ausstehende Miete fordern.

Sollte der Vermieter aber zahlungsunfähig sein, was ja ihre Befürchtung ist, dann würde eine Zwangsvollstreckung ins Leere gehen, denn es gäbe nichts zum Vollstrecken. Er müsste die Eidesstattlliche Versicherung ablegen. Die Kosten des Prozesses und die ausstehende Miete wären nicht eintreibbar.

Experte:  Rechtsanwalt hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

da ich das Gefühl habe, Ihre Frage ist noch nicht zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet, möchte ich die Antwort des Kollegen wie folgt ergänzen und teilweise bestätigen:

Es gibt leider tatsächlich keine Klausel, die Sie in einem Wohnraummietvertrag (so verstehe ich Ihre Frage) aufnehmen können, die Sie vor finanziellen Nachteilen schützt, falls der Mieter aufgrund Zahlungsunfähigkeit keine Miete mehr zahlt.

Die Möglichkeit eine notarielle Vollstreckungsunterwerfung gibt es im Wohnraummietrecht leider nicht. Dies ist lediglich im Gewerbemietrecht möglich.

Die einzige finanzielle Sicherheit, die Sie im Wohnraummietrecht haben, ist die Mietsicherheit. (Mietkaution, Bürgschaft) Diese ist jedoch auf maximal 3 Nettokaltmieten begrenzt. Mehr dürfen Sie von Wohnraummietern nicht verlangen. Da ein Räumungsprozess in Deutschland in der Regel mehrere Monate läuft und vom Mieter bei Böswilligkeit auch um weitere Monate bis Jahr hinausgezögert werden kann, stehen Sie als Vermieter ziemlich schlecht da, wenn die Miete aufgrund Zahlungsunfähigkeit plötzlich ausbleibt.

Wenn Sie Ihre Wohnung an einen Mieter vermieten, bei dem Sie bereits jetzt bedenken haben, ob er die Miete dauerhaft wird zahlen können, kann ich Ihnen sowohl aus wirtschaftlicher, als auch aus rechtlicher Sicht nur davon abraten, den Mietvertrag abzuschließen. Um den Mieter später wieder aus der Wohnung zu bekommen (wenn er freiwillig nicht räumt) brauchen Sie in jedem Fall einen gerichtlichen Titel (Urteil). Ohne einen solchen können Sie keinen Gerichtsvollzieher nicht mit der Räumung beauftragen. Selbst die Schlösser auswechseln oder Ähnliches dürfen Sie nicht. Sie würden sich strafbar machen.

Um es abschließend zu beantworten: Eine Klausel, mit der Sie in einem Wohnraummietverhältnis Ihr Ziel erreichen würden ist rechtlich nicht möglich. Sie können sie zwar in den Mietvertrag aufnehmen. Vor Gericht hilft Sie Ihnen dann allerdings nichts.

Ich hoffe, meine Antwort war für Sie verständlich. Ich bitte daher darum, dass Sie sie akzeptieren und damit die von mir aufgewendete Arbeitszeit honorieren.

Abschließend weise ich darauf hin, dass es sich nur um eine erste Einschätzung Ihrer Frage handelt. Nur hierfür ist justanswer gedacht.

Mit freundlichen Grüßen

Schüller, Rechtsanwalt
Rechtsanwalt, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 112
Erfahrung: Ihr Recht rund um die Immobilie
Rechtsanwalt und 4 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 6 Jahren.

Ich bedanke XXXXX XXXXXür die Ausführungen des Kollegen.

Falls Sie keine Nachfragen haben, denken Sie bitte daran, meine Antwort zu akzeptieren.

Danke

Ähnliche Fragen in der Kategorie Recht & Justiz