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K. Severin
K. Severin, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 861
Erfahrung:  Steuerrecht, Zivilrecht
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K. Severin ist jetzt online.

gilt die K ndigungssperrfrist auch f r Einfamilienh user

Kundenfrage

gilt die Kündigungssperrfrist auch für Einfamilienhäuser
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  K. Severin hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

 

vielen Dank für ihre Frage.

 

Diese beantworte ich aufgrund ihrer Sachverhaltsangaben gern wie folg:

 

Durch den Verkauf des Hauses geht das Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer so wie es zwischen Ihnen und den Vermieter bestanden hat, über (§566 Abs.1 BGB).

 

Vor diesem Hintergrund können Sie sich auch auf den im Mietvertrag vereinbarten Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs gegenüber einen Erwerber des Hauses berufen, da diese Absprache mit Ihnen bereits vor dem Verkauf des Hauses mit dem Verkäufer vereinbart wurde und damit gegenüber dem Käufer fortwirkt.

 

Sie sollten deshalb das Maklerbüro möglichst schon vor dem Verkauf des Hauses auf den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts aus Eigenbedarf hinweisen, am Besten unter Zuhilfenahme eines Kollegen, der ein entsprechendes Schreiben aufsetzt.

 

 

Wenn das Haus verkauft wird, dann müssen Sie der Eigenbedarfskündigung des Eigentümers sofort schriftlich widersprechen unter Hinweis auf die Absprache mit dem Verkäufer. Sofern die Absprache mit dem Vermieter nicht schriftlich fixiert wurde, stehen Sie vor dem Problem, dass Sie im Falle einer Eigenbedarfskündigung die Beweislast dafür tragen, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung durch den Vermieter vor dem Verkauf des Hauses Ihnen gegenüber ausgeschlossen wurde. Allerdings können Sie dann ihren ehemaligen Vermieter als Zeugen benennen in ihrem Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung.

 

Im Falle einer Räumungsklage nach einer ordentlichen Kündgung infolge Eigenbedarfs durch einen Käufer des Hauses sollten Sie sofort einen Kollegen mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragen, um sich gegen die Räumungsklage zu verteidigen.

 

Ich hoffe damit ihre Frage beantwortet zu haben und stehe Ihnen für Anschlussfragen gegebenenfalls gern zur Verfügung.

 

Weiter darf ich Sie höflich bitten meine Rechtsberatung zu bezahlen, indem Sie das grüne Feld "Akzeptieren" anklicken.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

K. Severin

Rechtsanwalt

K. Severin, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 861
Erfahrung: Steuerrecht, Zivilrecht
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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Herr Severin,

vielen Dank XXXXX XXXXX schnelle Antwort. Diese hilft uns schon ein Stück weiter. Meine Frage diesbezüglich ist noch folgende: Lässt sich sowohl das Vorkaufsrecht, sowie die Kündigungssperrfrist aus §577a auf unseren Fall übertragen?

Mit freundlichen Grüßen

U. Hinz
Experte:  K. Severin hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Herr Hinz,

 

vielen Dank für ihre Nachfrage.

 

Diese beantworte ich gern wie folgt:

 

§ 577a BGB lässt sich nur dann auf ihren Fall anwenden, wenn jemand durch ordentliche Kündigung das Mietverhältnis auflöst und anschließend die Wohnung in eine Eigentumswohnung durch Teilung umwandelt und an einen Dritten veräußert. Ist der Vermieter im Zeitpunkt der Vermietung der Wohnung ans Sie bereits Eigentümer gewesen, kann er das Einfamilienhaus auch verkaufen mit den Rechtsfolgen, die ich zuvor in ihrem Fall bereits dargestellt habe. § 577a BGB findet also dann keine Anwendung zu ihren Gunsten.

 

Sofern Sie ein Vorkaufsrecht mit dem Vermieter vereinbart haben, entfaltet dieses Wirkung, sobald dieser einen Kaufvertrag über das Einfamilienhaus mit einem Dritten geschlossen hat (§ 463 BGB). Die Ausübung des Vorkausfrechts erfolgt gemäß § 464 Abs.1 BGB durch Erklärung gegenüber dem Veräußerer. Mit der Erklärung des Vorkaufsrecht durch Sie kommt ein Kaufvertrag mit dem Inhalt des Kaufvertrags zustande, den der mit dem Vorkaufsrecht belastete Eigentümer-Vermieter mit einem Dritten geschlossen hat, § 464 Abs.2 BGB. Dieses geht daher nicht infolge Verkaufs des Hauses auf den Erwerber gem. § 566 Abs.1 BGB mit über, weil es nicht selbst zu den Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag gehört, den Sie mit dem Vermieter geschlossen haben. Sie könne es daher nicht gegen den Dritten als Erwerber ausüben.

 

Ich hoffe damit ihre Nachfrage beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag!

 

Weiter bedanke XXXXX XXXXX für die Akzeptierung meiner Antwort!

 

Mit freundlichen Grüßen

 

K. Severin

Rechtsanwalt

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