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Olaf Götz
Olaf Götz, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 2788
Erfahrung:  Fachanwalt für Sozialrecht
48877684
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Olaf Götz ist jetzt online.

Sachverhalt Ein Vermieter schie t einen Staffelmietvertrag

Kundenfrage

Sachverhalt: Ein Vermieter schießt einen Staffelmietvertrag ab. 2 Jahre später sagt die Mieterin: ein Zimmer der Wohnung ist schlecht isoliert und kostet zu viel Heizungskosten.
Der Vermieter erkennt die Beschwerden mündlich und schriftlich nicht an, aber er läßt alle Fenster erneuern und das betr. Zimmer von außen isolieren unter der Vorschriften des §559 (11% der Kosten auf Jahresmiete). Nach fertigstellung erheb der Vermieter Anspruch auf Mieterhöhung wg Modernisierung. Der Anspruch ist natürlich wg §557a(2) nicht durchsetzbar.
Frage: Hat es je einen ähnlichen Fall gegeben, bei dem der Vermieter auf die Gültigkeit der Mieterhöhung geklagt hat, wobei die Mieterhöhung dann erst nach der Endigung der Staffelphase automatisch rechtskräftig wird. Oder anders gesagt: Kann der Vermieter darauf klagen, dass er die erhöhte Miete dann verlangen kann, nachdem die letzte Staffelmieterhöhung vollendet worden ist. Oder wieder anders formuliert:
Verbietet der §557a(2) die Mieterhöhung bei einem Staffelmietvertrag auch nachdem alle Staffelmieterhöhungen längst durchgeführt worden sind?

Ich bitte um eine Rechnung über Ihre Gebühr für das FA.
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Eine Beantwortung Ihrer Frage allein auf Grundlage der von Ihnen genannten Fakten kann unter Umständen eine individuelle Beratung unter Einsicht aller Unterlagen nicht ersetzen, um sicherzustellen, dass Sie keine wesentlichen Fakten ev. unbewusst nicht mitgeteilt haben.

Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

 

Grundsätzlich kann nur Miete eingeklagt werden, die fällig ist. Das wäre bei der zukünftigen Miete nicht der Fall.

Es gibt zwar eine sog. Feststellungsklage, jedoch dürften das erforderliche Feststellungsinteresse (§ 256 I ZPO) jedoch fehlen, da es sich lediglich um einen zukünftigen Anspruch handelt. Der Schadenseintritt ist auch nicht sicher, da eine Partei zwischenzeitlich noch kündigen könnte.

 

Hinsichtlich der Rechnung wenden Sie sich bitte an den Support von Just Answer, da wir in diesem Portal nicht mit Ihnen direkt abrechnen. Etwas anderes gilt, wenn Sie einen RA außerhalb des Portals beauftragen.


Aufgrund berufsrechtlicher Regelungen muss ich Sie darauf aufmerksam machen, dass eine kostenlose Rechtsberatung nach deutschem Recht unzulässig ist. Mit der Beantwortung Ihrer Anfrage auf dieser Plattform sind Sie zur Zahlung des von Ihnen ausgelobten Einsatzes verpflichtet.

Umso mehr würde es mich natürlich freuen, wenn Sie die eingezahlte Summe mit „Akzeptieren" freigeben, allein weil Ihnen meine Antwort weitergeholfen hat und nicht nur, weil Sie dazu verpflichtet sind.

 

Gruß

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Herr RA Götz,

Vielen Dank für Ihre bisherige Auskunft. Ich will meine Frage anders stellen:

Macht der §557a(2) die Anwendung des §559 bei einem Staffelmietvertrag grundsätzlich nicht anwendbar?

Ich habe eine Mieterin seit 1995 mit Staffelmieterhöhungen die in 2000 und 2005 zur Wirkung kamen. Nun bleibt die Miete auf ewig konstant seit 6 Jahren. Darf ich jetzt in 2011, 6 jahre nach der allerletzten Staffelmieterhöhung, Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 durchführen und 11% der Kosten auf die Kaltmiete umlegen?

Vielen Dank XXXXX XXXXX

mit freundlichen Grüßen

K. Allin

Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 5 Jahren.

Es besteht kein Zweifel daran, dass Sie unter den Voraussetzungen des § 559 BGB die Miete nun erhöhen können.

 

Auch eine Erhöhung nach § 558 BGB (Anpassung nach ortsüblicher Miete) ist parallel kein Problem.

 

Darf ich fragen, wie Sie auf die Idee kamen, dass die nicht ginge, ist doch § 557a II 2 BGB diesbzgl. eindeutig beschränkt auf die Laufzeit der Staffelmietvereinbarung, d.h. ein Jahr nach der letzten Erhöhung sind Sie wieder "frei".

 

Gruß

 

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Herr RA Götz,

Vielen Dank, XXXXX XXXXX Antwort entspricht meinen Vorstellungen. Ich werde Ihre Antwort akzeptieren. Bitte um eine letzte Antwort zu Ihrer Frage: Wenn ich nun Modernisierungsmassnahmen jetzt bei einem Staffelmietvertrag der erst 2 jahre alt ist durchführe und die letzte Staffelerhöhung in 2018 stattfindet, kann ich so lange auf die Mieterhöhung verzichten und erst im Jahr 2019 auf die jetzigen Modernisierungsarbeiten mich berufen?

Vielen Dank mfG

K. Allin

Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 5 Jahren.

Die Grenze bei der Anpassung für vergangene Modernisierungen liegt hier aber auch immer bei der ortsüblichen Vergleichsmiete.

 

Es wäre also einfacher und wird sicher weniger Streit hervorrufen, die Miete dann nach § 558 BGB anzupassen, soweit es die Kappungsgrenze zulässt, denn man kann sehr wohl argumentieren, dass ggf. Modernisierungen in der Staffelmietzeit nicht zu berücksichtigen sind, auch wenn ich das Argument im Ergebnis für nicht schlagend halte, da ja ohnehin eine Begrenzung auf Höhe der ortsüblichen Vergelichsmiete vorliegt (s.o.).

 

Gruß

 



Verändert von Olaf Götz am 10.02.2011 um 15:49 Uhr EST
Olaf Götz, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 2788
Erfahrung: Fachanwalt für Sozialrecht
Olaf Götz und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

 

Sie waren nicht völlig zufrieden mit meiner Antwort.

Was kann ich noch für Sie tun?

 

Gruß

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