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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 24880
Erfahrung:  Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Guten Abend,ich hoffe, Sie k nnen mir bei einer

Kundenfrage

Guten Abend,
ich hoffe, Sie können mir bei einer Angelegenheit mit Heizkosten helfen. Im Okt. 2008 sind wir in eine Wohnung gezogen und haben später bemerkt, dass die zwei größeren von drei Heizungen nicht funktionieren. Nach monatelangen mündlichen Erinnerungen wurden sie nicht repariert. Erst als die Betriebkostenabrechnung im Dez. 2009 kam und wir sofort Widerspruch eingelegt haben, kam jemand zur Reparatur. Unser Widerspruch wurde aber ignoriert und es folgten ca. 10 Zahlungserinnerungen und Mahnungen durcheinander bis auch ein Inkasso-Mitarbeiter im Dez 2010 kam. Daraufhin bin ich sofort persönlich ins Vermieterbüro zur Klärung gegangen. Die Akten wurden lange gesucht und keiner wusste richtig Bescheid. Sie sagten, dass sie sich darum kümmern werden. Ich war auch ein zweites Mal dort und es meldet sich immer noch niemand. Jetzt liegt auch die zweite Betriebsko.-RE für 2009 vor für die Zeit, in der die Heizung ja noch defekt war. Leider ist außer dem Widerspruch nichts schriftlich gelaufen. Für 2009 haben wir eine Ablesequittung, die aber anhand des defekten Ventils nur geschätzt ist. Beide Rechnungen sind somit geschätzt. Beweise dass die Heizung defekt war haben wir nicht. Ich weiss, dass uns durch das späte und nicht schriftliche Reagieren eine Mietminderung entgangen ist. Wir haben aber auch Vorauszahlungen geleistet. Die fordern wir ja gar nicht zurück. Nur sehen wir es nicht ein, für defekte Heizungen auch noch Nachzahlungen zu leisten. Was können wir denn tun? Dadurch, dass wir für die erste Rechnung einen Widerspruch eingelegt haben, müssten wir ja auch jetzt einen Widerspruch einlegen und nicht zahlen oder unter Vorbehalt bezahlen. Abgesehen davon, kann ich nicht einschätzen was der Vermieter durch das Ignorieren des Widerspruchs erreichen will. Was können Sie mir raten? Für eine ausführliche Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Zunächst zur Frage der Mietminderung:

Sie können die Mietminderung, § 536 BGB auch rückwirkend geltend machen. Die Mietminderung kann dabei ab dem Zeitpunkt der Anzeige des Mietmangels, § 536 c BGB beim Vermieter verlangt werden.

Der Heizungsausfall ist dabei insoweit ein Mangel, als dass die Raumtemperatur in der Wohnung absinkt.

Hier einige Entscheidungen:

nur 15 °C in der ganzen Wohnung: 30 % LG Düsseldorf, WuM 1973 S. 187;

nur 15 bis 18 °C in der Wohnung: 30 % LG München, nicht veröffentlicht;

Heizungsausfall in den Wintermonaten: 50 % mindestens LG Bonn, WuM 1982 S. 170;

 

 

Nun zur Nebenkostenabrechnung:

 

Die Abrechnung der Heizkosten richtet sich nach der Heizkostenverordnung.

 

Zunächst zur Abrechnung selbst:

 

Die DIN 4713 Teil 5 Abs. 6 listet die Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung auf. Danach muss eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung folgende Mindestinformationen enthalten:
  1. Nutzer, Name und Anschrift
  2. Wer rechnet ab? Name der mit der Abrechnung beauftragten Firma
  3. Abrechnungszeitraum bzw. Nutzungsdauer, wenn vom Abrechnungszeitraum abweichend
  4. Brennstoffverbrauch und -kosten
  5. bei leitungsgebundener Versorgung (z. B.: Gas oder Fernwärme): die bezogene Menge und Kosten
  6. bei nicht leitungsgebundener Versorgung (z. B.: Heizöl): Menge und Kosten des Anfangsbestandes (= Endbestand Vorjahr), Zukaufmengen und deren Kosten, Endbestand, Gesamtverbrauch
  7. Weitere Betriebskosten, zum Beispiel:
  8. Betriebsstrom nach Verbrauch (Zwischenzähler) oder realitätsnahe Schätzung
  9. Wartungskosten ohne Reparaturen
  10. Reinigungskosten des Öltanks (umstritten!)
  11. Kaminkehrerkosten
  12. Mietkosten für Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler
  13. Eich-/Austauschkosten von Wärmezählern oder Warmwassergeräten
  14. Kosten für die Ablesung und Erstellung der Abrechnung
  15. Betriebskosten bei der Warmwasserversorgung, sofern sie nicht separat in der Betriebskostenabrechnung unter der Position Kaltwasser angesetzt werden.

In Ihrem Falle wird die Nr. 6 beanstandet, da die Heizung und wohl auch das Erfassungsgeräte defekt waren.

Für den Fall des Ausfalls der Erfassungsgeräte ist das Vorgehen in § 9a der Heizkostenverordnung geregelt.

Danach hat der Vermieter die Möglichkeit entweder einen vergleichbaren Abrechungszeitraum (Beispielsweise das Vorjahr)oder aber vergleichbare Räume (beispielsweise den identischen Raum des Mieters der über Ihnen wohnt) zur Verbrauchsermittlung zu verwenden.

Insoweit ist eine Schätzung durchaus möglich. Die Heizkostenabrechnung muss die Schätzgrundlagen, d. h., die Einsatzwerte und den Rechenweg zur Ermittlung des Schätzbetrages enthalten (AG Neuruppin v. 23.6.2004, 42 C 64/04, WuM 2004, 538).

Sofern der Heizkörper allerdings defekt war und keine Heizleistung geliefert hat ist auch diese Schätzung unzulässig. In diesem Fall kann und darf die Ermittlung der Heizkosten nur anhand der funktionierenden Heizkörper erfolgen. Die Nebenkostenabrechnung ist daher zu beanstanden.

Soweit Sie angeben, dass Sie keine Beweise für die Nichtfunktionierenden Heizkörper haben, weise ich darauf hin, dass jeder Wohnungsmitbewohner, der nicht Mietpartei ist, als Zeuge fungieren kann.

Soweit ein Zeuge zur Verfügung steht, sollten Sie die Nebenkostenabrechnungen um die falsche Heizkostenabrechnung kürzen und lediglich den dann verbleibenden Nachzahlbetrag begleichen.

Sofern sich ein Guthaben zu Ihren Gunsten ergibt sollten Sie insoweit den Vermieter anteilig auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen verklagen.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.


Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt



Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Vielen Dank! Das muss ich mir noch einmal in Ruhe durchlesen. Einiges ist mir noch nicht deutlich:

 

1) was heißt Wohnungsmitbewohner, der nicht Mietpartei ist? Also auch Angehörige, die nicht in der Wohnung leben?

 

2) was heißt rückwirkend und Anzeige des Mangels? Die Reparatur erfolgte ca. 1 Woche nach Eigang des Widerspruchs, aber 1 Jahr nach der mündlichen Anzeige. Gilt eine mündliche Anzeige auch? Können wir also ein ganzes Jahr rückwirkend mindern?

 

3) können wir also getrost auch ein zweites mal Widerspruch einlegen, kürzen und notfalls den Mahnbescheid abwarten, um dann Gegenklage einzureichen?

 

Experte:  hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Zu 1)

Richtig. Also Ihre Frau, Ihre Lebensgefährtin, Angehörige allgemein,...

Zu 2)

Natürlich gilt auch eine mündliche Anzeige. Sie müssen jedoch die Anzeige nachweisen können (Zeuge) Wenn Sie die Anzeige nachweisen können, könnten Sie auch ein Jahr rückwirkend mindern, natürlich nur für den Zeitraum der Heizperiode. (Eine defekte Heizung im Sommer ist ja kein Mangel).

Zu 3)

Wenn Sie den Nachweis der defekten Heizung erbringen können, so können Sie auch ein zweites mal Widerspruch einlegen und einen Mahnbescheid abwarten.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

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Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 24880
Erfahrung: Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
RASchiessl und 5 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank! Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Rest-Abend!
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Danke schön!

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