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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 19768
Erfahrung:  Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
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ra-huettemann ist jetzt online.

Sehr geehrter Herr H ttemann, Ich h tte eine zweite Frage

Kundenfrage

Sehr geehrter Herr Hüttemann,

Ich hätte eine zweite Frage zum Mietrecht betreffend Schönheitsreparaturen bei Auszug/nach Kündigung des Mietvertrages meinerseits. Muss ich bei Auszug renovieren? Die Rechtssprechung ist mir hier nicht klar.

Ich bitte um Ihr Angebot zu einer Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
Frank Döcke

Der Mietvertrag ist ein Formularvertrag des BFW (Bundesverbandes Freier Wohnungsunternehmen e.V.) von 1999.

In § 9 Instandhaltung der Mieträume und Schönheitsreparaturen heißt es:
1 . Der Vermieter hat die Wohnräume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.
2. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und der Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen.
Bei normaler Benutzung sind die Schönheitsreparaturen, ab Vertragsbeginn gerechnet, in
- Küche, Bad und WC alle 3 Jahre
- Für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen

(Nun folgen unter Punkt 2 drei Unterpunkte zum „ankreuzen“)

(Nicht angekreuzt – dann wohl nicht relevant?) Der Mieter verpflichtet sich, vorstehende Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht entsprechend dem Fristenplan auszuführen.

(Angekreuzt- wohl relevant?)
Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand. Er hat sie nach dem Fristenplan laufend instand zu halten und bei Beendigung des Mietverhältnisses im renovierten Zustand zurückzugeben.

(Nicht angekreuzt – dann wohl nicht relevant?)
Der Mieter übernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: …. Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem beschriebenen Zustand zurückzugeben.

3. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und gibt der Mieter die Wohnung nicht fachgerecht renoviert zurück, so hat der Mieter aufgrund eines eingeholten Kostenvoranschlages eines Fachunternehmens zur Abgeltung der Renovierungspflichten folgende Zahlungen zu leisten:
Liegen die letzten fachgerechten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit
- länger als 1 Jahr zurück = 20% der Kosten des Kostenvoranschlages
- länger als 2 Jahre zurück = 40% der Kosten des Kostenvoranschlages
- länger als 3 Jahre zurück = 60% der Kosten des Kostenvoranschlages
- länger als 4 Jahre zurück = 80% der Kosten des Kostenvoranschlages
- länger als 5 Jahre zurück = besteht die Verpflichtung zur fälligen Vollrenovierung.
Dem Mieter bleibt vorbehalten, statt der Erfüllung dieser Zahlungsverpflichtung die fachgerechte Renovierung selbst vorzunehmen.

(Ende § 9)
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Herr Döcke,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme.

Bei der vermieterseitigen Verwendung von Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen hat die Rechtsprechung einige klare und orientierungsfähige Vorgaben geschaffen.

Unwirksam ist in Mustermietverträgen insbesondere eine starre Fristenregelung, nach der der Mieter Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter und fester Fristen durchführen muss (BGH VIII ZR 361/03). Wirksam sind dagegen Klauseln, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen "in der Regel" oder "normalerweise" oder "im Allgemeinen" nach 3, 5, oder 7 Jahren durchführen muss, also wenn Abweichungen von den genannten Fristen möglich sind. Ein starrer und damit unwirksamer Fristenplan liegt bereits bei der Formulierung von festgesetzten, genau bestimmten Zeiträumen vor (Bsp.: Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre durchzuführen, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre), (BGH VIII ZR 178/05)

Der insoweit maßgebliche Passus Ihres Mustermietvertrages lautet wie folgt:

Bei normaler Benutzung sind die Schönheitsreparaturen, ab Vertragsbeginn gerechnet, in - Küche, Bad und WC alle 3 Jahre - Für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen.

Hierbei handelt es sich um eine starre Fristenregelung, deren Verwendung von der dargelegten Rechtsprechung für nicht zulässig gehalten wird. Diese Klausel ist daher unwirksam.

Ebenfalls unwirksam ist die Abgeltungsklausel gemäß Punkt 3 in Ihrem Mietvertrag. Zur Wirksamkeit von so genannten zeitanteiligen Abgeltungsklauseln - wie bei Ihnen - hat der Bundesgerichtshof das Folgende entschieden:

Enthält ein Mietvertrag eine Formularklausel, durch die der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichtet wird, und ist ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Auch hier wäre die Abgeltungsklausel nur wirksam, wenn sie mit Formulierungen arbeiten würde wie "in der Regel" oder "im Allgemeinen". Daran fehlt es, so dass auch diese Klausel in § 9 Ihres Mietvertrages unwirksam ist.

Ansonsten gilt Folgendes: Schönheitsreparaturen dürfen nur in dem Maße auf den Mieter abgewälzt werden, wie dies gerechtfertig ist, um die durch den Gebrauch der Mietsache eintretende Abnutzung auszugleichen, denn grundsätzlich trifft den Vermieter die Instandhaltungs- und Instandsetzungpflicht. Hiervon wird durch solche Schönheitsreparaturklauseln abgewichen. Zulässig ist daher die Reinigung der Teppichböden und die Pflege der Fußböden. Zu den Schönheitsreparaturen zählen nach der Rechtsprechung auch das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen ( LG Berlin , Urteil vom 11. Februar 1992, Az: 65 S 176/91).

Wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion ist im Ergebnis der gesamte § 9 Ihres Mietvertrages unwirksam. Das bedeutet, dass diese Vertragsklausel gänzlich unbeachtlich ist. An ihre Stelle tritt das Gesetzesrecht. Dieses kennt eine Renovierungspflicht zu Lasten des Mieters aber nicht. Sie sind daher bei Auszug auch nicht zur Vornahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet.



Ich hoffe, Ihnen behilflich gewesen zu sein. Machen Sie bei Unklarheiten oder Zweifeln gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch. Haben Sie dagegen keine Nachfrage, darf ich höflichst um Akzeptierung bitten. Sie akzeptieren, indem Sie das grüne Feld „Akzeptieren“ anklicken.


Beste Grüße
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
(postulationsfähig bei sämtlichen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten)


Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Haben Sie hierzu noch eine Nachfrage? Ist das nicht der Fall, darf ich höflichst um Akzeptierung bitten.

Beste Grüße
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 19768
Erfahrung: Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
ra-huettemann und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Besteht noch Klärungsbedarf? Soweit nicht, darf ich höflichst um Akzeptierung bitten.

Beste Grüße
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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