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Tobias Rösemeier
Tobias Rösemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 16811
Erfahrung:  seit 1995 als selbständiger Rechsanwalt tätig.
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Tobias Rösemeier ist jetzt online.

Hallo, habe eine Anliegen Bin der Mieter eines Nostalgieladens

Kundenfrage

Hallo, habe eine Anliegen:
Bin der Mieter eines Nostalgieladens im Erdgeschoss eines Wohnhauses. Der Vermieter (Hausverwaltung) hatte Anfang August schriftlich angekündigt das aufgrund von Renovierungsarbeiten an den Balkonen direkt über dem Ladenbereich für die Dauer von 4 Wochen eine Gerüst gestellt wird.
In den ersten 2 Wochen stand das Gerüst ohne das die Baumaßnahmen in Angriff genommen wurde. Nach einem Schreiben von mir, wurden dann in der dritten Woche die Arbeiten aufgenommen. Erheblicher Baulärm in den nächsten 2 Wochen war die Folge so daß Kundengespräche in meinem Läden kaum durchführbar waren. Das für die Arbeiten notwendige Gerüst wurde unmittelbar vor meinem Schaufenster aufgebaut und vor dem Gerüst wurde weiterer Platz von ca 2 mtr.2 für die Auslagen der Baumaterialien in Anspruch genommen (städt. Boden). Dieser Umstand hatte zur Folge das etwaige Kunden die Auslagen im Schaufenster kaum beachten (können).
Aus den 4 Wochen sind mittlerweile 14!Wochen geworden und die Bauarbeiter sind immer noch zu Gange. Erwähnenswert ist vielleicht noch das die Bauarbeiten zu unterschiedlichen Tageszeiten begonnen und beendet wurden sowie an manchen Tagen bis zu eineinhalb Wochen überhaupt nichts geschehen ist.
Ein Ansprechen des Hausverwalters auf Mietminderung wurde rhetorisch umgangen.
Das ganze Unterfangen hat natürlich ein Rückgang der Kundenfrequenz mit sich gezogen.
Bin über die Sache jedenfalls stinksauer und wollte fragen ob das Rechtens ist.
m.f. G.
Thomas Hagenunger
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

sind die Bauarbeiten angekündigt worden und haben Sie den Vermieter oder Hausverwaltung schriftlich auf Ihre Einschränkungen hingewiesen ?


Mit freundlichen Grüßen
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Hallo,

die Bauarbeiten wurden ca. 3 Wochen zuvor den Mietparteien schriftlich mitgeteilt ( für die Dauer von 4 Wochen!) jetzt geht die Sache aber in die 15. Woche. Dem Hausverwalter habe ich die Einschränkungen schriftlich (per Mail) und mündlich mitgeteilt.

Auf die Aussage daß ich im Eingangsbereich meinen Posterständer ich nicht platzieren kann ohne daß auf den Ständer oder Kunden Schmutzteile fallen können wurde zum einen miserabel ein Schmutzschutz errichtet und zum anderen ich ja sowieso im Aussenbereich keine Erlaubnis hätte irgendetwas hinzustellen. In 8 Jahren wurde darüber kein Wort verloren. Und ich denke wenn Ausslagen auf städtischen Boden stehen ist das Sache der Stadt und nicht Sache der Hausverwaltung.

Die Baufirma hatte mir noch angedroht bei weiteren Unmutsäußerrungen die Arbeit auf meine Kosten niederzulegen sowie mich beim Gewerbeaufsichtsamt anzuschwärzen zu wollen was dieser noch mit Fotos der er gemacht hat belegen könne. Hier wird man noch vom Opfer zum Täter gemacht.

Hab den Eindruck hier nach 8 Jahren rausgemobbt zu werden um den Laden (Altbau), nachdem gegenüber in der Zwischenzeit ein Einkaufszentrum entstanden ist, zu bessereren Konditionen vermieten zu können.

Gruß T. Hagenunger

Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt:

Erhebliche Bauarbeiten am Haus stellen, soweit die Benutzbarkeit der Mieträume über das erträgliche Maß eingeschränkt wird, jedenfalls einen Mangel dar, der zum Recht auf Mietminderung führt.

Grundsätzlich schuldet der Vermieter dem Mieter die Überlassung der Mieträume in einem Zustand, der dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ermöglicht.

Tritt aber der Fall auf, dass die Mietsache zur Zeit der Überlassung mit einem Fehler behaftet ist oder dass während der Mietzeit Mängel auftreten, die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern, ist der Mieter grundsätzlich zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Zu beachten ist, dass nach dem Gesetz die Miete automatisch gemindert ist, so lange ein Mangel vorliegt (BGH WM 91, 544).

Das Ausmaß der Mietminderung ist jedoch stets nach dem Maße der Beeinträchtigung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu beurteilen. Dies kann dann sogar soweit gehen, dass die Pflicht zur Mietzinszahlung gänzlich entfällt, wenn ein so schwerwiegender Fehler oder Mangel vorliegt, der einen Gebrauch der Mietsache zum vertraglich vereinbarten Zweck völlig unmöglich macht.

Ständige Mängelrügen ohne Konsequenzen zu ziehen sind nicht ausreichend (LG Berlin NJW – MietR 97, 243; LG Aachen WM 92, 243; AG Frankfurt WM 92, 242). Eine anstandslose Zahlung der Miete führt aber frühestens nach 3 Monaten zum Verlust des Minderungsrechts (BGH WM 97, 488). Passiert trotz der Zusage des Vermieters, den Mangel zu beseitigen, nichts, muß der Mieter entweder die Miete kürzen oder ausdrücklich erklären, dass er die Miete nur unter Vorbehalt zahlt (OLG Stuttgart WM 97, 619). Beim Vermieter darf nämlich nicht der Eindruck entstehen, dass der Mieter sich mit den Wohnungsmängeln abgefunden hat (BGH WM 97, 488).

Unter Berücksichtigung der obigen grundsätzlichen Erwägungungen zum Minderungsrecht rate ich Ihnen dringend an, von diesem Recht Gebrauch zu machen.
Ihr Geschäftsbetrieb scheint durch die lang andauernden Bauarbeiten erheblich eingeschränkt zu sein, so dass eine Minderung der Miete vorzunehmen ist.

Gerade die Minderung der Miete bewegt in der Regel aufgrund des Verlustes von Einnahmen den Vermieter, die Bauarbeiten zügig voranzutreiben.

Die Mietminderung sollten Sie schriftlich anzeigen und umgehend vornehmen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Falls Sie Nachfragen haben, können Sie diese gern stellen.


Mit freundlichen Grüßen





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Verändert von Tobias Rösemeier am 22.11.2010 um 09:14 Uhr EST
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Hallo,

habe gestern dem Vermieter per Mail vorgeschlagen das wenigstens für die Hälfte der Zeit der Bauarbeiten ( bis dato 7 Wochen) einem 30% Abschlag zuzustimmen.

 

Für den Fall das er darauf entweder keine Antwort oder mir eine Absage erteilt, kann ich dann selbstständig den Betrag abziehen. Kann er mir bei diesem Vorgehen das Mietverhältnis aufkündigen.

Oder kann er mir schon kündigen, wenn ich mich ständig meiner Haut wehre, einfach um mich los zu haben?

Gruß

T. Hagenunger

Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Herr Hagenunger,

danke für Ihre Nachtrag, auf welchen ich gern wie folgt eingehen möchte:

Gemäß § 536 BGB steht Ihnen das Minderungsrecht ohne Zustimmung oder Genehmigung des Vermieters von Gesetzes wegen zu.

Sie sollten es daher keinesfalls nur bei der Ankündigung belassen, sondern unverzüglich die Miete mindern. Dies letztendlich auch, um dieses Rechtes aufgrund etwaiger Duldung der Einschränkungen über einen gewissen Zeitraum, nicht verlustig zu gehen.

Ein Kündigungsrecht steht dem Vermieter deswegen keinesfalls zu. Diesbezüglich brauche Sie keine Befürchtungen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen





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Tobias Rösemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
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Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Hallo nochmals,

habe heute ein erneutes Mail an die Hausverwaltung, mit Bitte um gütliche Einigung, geschickt. Bei keiner positiver Resonanz innerhalb einiger Tage sollte ich dann wirklich die Kürzung vornehmen?

Anzumerken wäre noch dass man mir bei der IHK mitgeteilt hat das gewerbliche Mieter kaum Rechte hätten und ich ein unbefristetes Mietverhältnis habe. Laut IHK ist eine Kündigung ohne Angaben von Gründen seitens des Vermieters immer möglich.

Falls dann doch eine Kündigung käme ( auch vielleicht um ein Quartal zeitversetzt) hätte ich dann "Pech" gehabt?

Gruß

T. Hagenunger

 

 

Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Hagenunger,

wenn Sie keine positive Resonanz erhalten, sollten sie die Kürzung vornehmen.

Die Auskunft der IHK ist nicht ganz richtig. Richtig ist, dass Wohnraummieter besser geschützt sind als gewerbliche Mieter, was aber nicht heißt, dass letztere dem Wohl und Wehe des Vermieters rechtlos aisgesetzt sind.

Richtig ist auf jeden Fall, dass es im Gewerbemietrecht kaum Schutzmöglichkeiten gegen eine ordentliche Kündigung gibt.

Mit freundlichen Grüßen

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