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Ralf Wortmann
Ralf Wortmann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 19
Erfahrung:  Rechtsanwalt und Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht; 17 Jahre Berufserfahrung
51854951
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Ralf Wortmann ist jetzt online.

Ich habe ein Gartenhaus, dass ausserhalb vom Ortsgebiet liegt.

Kundenfrage

Ich habe ein Gartenhaus, dass ausserhalb vom Ortsgebiet liegt. Es wurde 1950 gebaut. Damals wurde noch keine Baugenehmigung benoetigt. Nach der Errichtung irgendwann, wurde das Gebiet zum Landschaftsschutzgebiet erklaert. Jetzt haben wir ein neues Dach auf das Gartenhaus gebaut, da das alte sehr marode war. Die Baubehoerde hat entschieden, dass es sich nicht um eine Sanierung sondern eher um einen Neubau handelt. Ich muss die komplette Huette jetzt abreissen.
Habe ich hier nicht Chancen mit Gewohnheitsrecht? Was ist mit Bestandsschutz?
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Dieter Michaelis hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r ,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Gerne beantworte ich Ihre Frage nach Ihren Sachverhaltsangaben wie folgt:

Die Sanierung des Daches stellt eindeutig keine genehmigungsbedürftige Baumaßnahme dar !

Dies ist dem Bauamt auch sehr wohl bewußt.Es handelt sich schließlich um eine bloße Erhaltungsmaßnahme.

Im Übrigen steht Ihnen der gewohnheitsrechtliche Bestandsschutz zu.

Gegen die Abrißverfügung sollten Sie daher Widerspruch einlegen und gegen einen belastenden Widerspruch Klage einreichen.

Diesen Prozeß können Sie nicht verlieren.

Sollte Ihre Frage hiermit beantwortet sein , bitte ich um Akzeptierung meiner Antwort. Erst mit Ihrer Akzeptierung wird die von Ihnen geleistete Anzahlung zum Zwecke des Ausgleichs der hier entstandenen Gebühren verwendet.

Just Answer ist kein kostenfreies Forum. Dies ist schon aus standesrechtlichen Gründen nicht möglich. Insoweit wird auf die allgemeinen Geschäftsbedingungen verwiesen.

Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgte unter der Prämisse, dass der von Ihnen angebotene Zahlbetrag auch zum Ausgleich gebracht wird.

Wegen etwaiger Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung . Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Abschließend möchte ich Sie noch auf folgendes hinweisen : Bitte beachten Sie, dass bereits geringfügige Änderungen des geschilderten Sachverhaltes zu anderen rechtlichen Ergebnissen führen können. Stellen Sie Ihre Frage daher möglichst präzise.

Der hier erteilte Rat kann eine ausführliche anwaltliche Beratung nebst Prüfung aller Unterlagen nicht ersetzen. Ihnen soll lediglich eine erste juristische Orientierung gegeben werden.

Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.


Mit freundlichen Grüßen

Dieter Michaelis

[email protected]

Neupforte 15
52062 Aachen
Tel. : 0241 38241
Fax : 0241 38242

Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Ja, aber die Aussage des Naturschutzamtes ist, dass die Huette nur geduldet wurde.

Das Dach wurde auf neuen Stuetzbalken gebaut, da auch die Mauern baufaellig sind. Der naechste Schritt waeren also neue Mauern. Und wenn dann alles fertig ist, ist es laut Aussage der Naturschutzbehoerde eine komplett neue Huette.

Wie beurteilen Sie das?

Experte:  Dieter Michaelis hat geantwortet vor 6 Jahren.
Guten Abend,

da keine rechtzeitige Abrißverfügung ergangen ist, durften Sie darauf vertrauen,daß keine Einwendungen gegen den Bestand Ihres Gartenhauses mehr vorgetragen werden.

Dies gilt insbesondere nach 60 Jahren.

Auch wenn die Mauern baufällig sind ändert sich nichts an der Tatsache, daß es sich um eine nicht genehmigungsbedürftige Renovierung handelt.

Verwenden Sie - soweit möglich - das vorhandene Material und achten Sie darauf, daß sich die Maße nicht ändern.

Die ohnehin gewagte Argumentation mit dem Neubau läuft dann ins Leere.

M.f.G.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Gilt dies auch unter Beruecksichtigung, dass das Gebiet mittlerweile Naturschutzgebiet ist? Denn da sind ja andere Vorgehensweisen zu beachten. Sind nicht alle Veraenderungen in einem NAturschutzgebiet genehmigungspflichtig?
Experte:  Dieter Michaelis hat geantwortet vor 6 Jahren.
dort gilt der Bestandsschutz.

Aus diesem Grunde haben Sie keine Abrißverfügung nach Einrichtung des Naturschutzgebietes erhalten.

Im Übrigen beeinträchtigt ein Gartenhaus den Naturschutz nicht.

Sie nehmen auch keine Änderung eines Gartenhauses vor, soweit das Gebäude nicht vergrößert wird und Sie das bestehende Material widerverwenden, also nur ausbessern.

Es handelt sich lediglich um eine Erhaltungsmaßnahme bezogen auf ein unter Bestandsschutz stehendes Kleingebäude.

Ich gehe davon aus, daß die Behörde einlenken und es nicht auf ein Kageverfahren ankommen lassen wird.

M.f.G.

Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Die Aussage des Bauamtes ist, dass mit Abriss des alten Daches der Bestandsschutz erloschen ist. Das Dach wurde in einem Tag abgerissen und wieder gebaut.

Es ist halt sehr verwirrend. Wie kann das Bauamt die Aussage dann machen, dass man eine Baugenehmigung benoetigt?

 

Experte:  Ralf Wortmann hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,




Es kommt für die Frage des Bestandschutzes auf drei Dinge an:



Ersten, auf die Frage, ob das Gartenhaus seit 1950 irgendwann einmal den Bauvorschriften entsprach. Nur dann kommt Bestandschutz in Betracht.



Zweitens, ob das Gartenhaus seit es evtl. nicht mehr den bauordnungsrechtlichen Vorschriften entspricht (Landschaftsschutzgebiet + Außenbereich), durchgehend genutzt wurde. Wenn die Nutzung einmal mehr als 1 Jahr unterbrochen wurde, entfällt der Bestandschutz.



Drittens stellt sich die Frage, ob Sie mit der Erneuerung des Daches das komplette Gebälk, oder nur die Dachhaut erneuert haben. Es wäre z.B. von Vorteil, wenn wenigstens einige der alten Dachsparren nur gehobelt und wiederverwendet worden wären.


Als Beispiel ein Auszug aus den Gründen eines Beschlusses des bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 03.05.2005, Az. 20 ZB 05.725 :



„Es kann letztlich offen bleiben, ob im vorliegenden Fall der am 13. Dezember 1932 genehmigte Bau eines Wochenendhauses auch mit dem damaligen materiellen Recht im Einklang stand. Denn auch ein eventuell bestehender Bestandsschutz für das Gebäude ist durch die im Jahre 2003 durchgeführten Baumaßnahmen erloschen. Zwar deckt - wie ausgeführt - der Bestandsschutz auch die Durchführung von Reparaturarbeiten, allerdings keinen Neubau anstelle eines infolge seines Alters verfallenen Gebäudes (BVerwG vom 21.1.1972 DVBl 1972, 219/220). Insbesondere hätte für das Fortbestehen des Bestandsschutzes die Identität zwischen dem wieder instand gesetzten und dem ursprünglichen Bauwerk gewahrt bleiben müssen, d.h. keinesfalls vom Bestandsschutz gedeckt ist die gänzliche Neuerstellung wesentlicher Bestandteile der Anlage oder ein fast gänzlicher Neubau wie im vorliegenden Falle. Die durchgeführten und in den Akten dokumentierten baulichen Maßnahmen an den beiden Wochenendhäusern hatten eine Identitätsänderung (auch im Sinne einer Umnutzung) zur Folge (von Wochenendhäusern mit Flachdächern hin zu kleinen Wohnhäusern mit Satteldächern), die das ursprüngliche Gebäude nicht mehr als fortbestehende "Hauptsache" erscheinen lassen. „



Soweit der Urteilsauszug.



Erlaubt ist die Durchführung von Reparaturarbeiten; verboten ist die gänzliche Neuerstellung wesentlicher Bestandteile des Gebäudes. Wenn Sie also z.B. statt eines Pultdaches auf dem Gartenhaus nun ein gänzlich anders konstruiertes Satteldach aufgebracht haben sollten, welches sich auch in statisch-konstruktiver Hinsicht von dem vorhanden gewesenen Dach deutlich unterscheidet, stehen Ihre Karten nicht so gut.



Eine bloße Erneuerung der Dacheindeckung wäre indes kein Problem. Da Sie aber mitteilen, dass das Dach auf neue Stützbalken gebaut wurde und jetzt nur noch die Außenmauern vom Gartenhäuschen übrig seien, scheint Ihre Baumaßnahme möglicherweise umfangreicher gewesen sein.



Das Bauamt könnte also evtl. recht haben. Ob es wirklich recht hat, hängt von dem Umfang Ihrer Baumaßnahme ab. Wenn Sie möchten, können Sie mir ein paar Vorher-Nachher-Fotos mailen, damit ich Ihnen bei der Einschätzung dieser Frage behilflich sein kann.



Auf keinen Fall sollten Sie jetz noch weitere Baumaßnahmen in Angriff nehmen und auch in den nächsten Jahren nichts weiteres verändern oder austauschen. RA Michaelis hat recht, wenn er sagt, dass die Möglichkeit besteht, dass das Bauamt bei einer evtl. unklaren Sachlage auf den Erlass einer Beseitigungsverfügung de facto verzichten könnte.



Für Rückfragen stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen



Ralf Wortmann




Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht


Erich-Weinert-Straße 42, 39104 Magdeburg


Tel.0391-5313758, Fax 0391-5313760


E-Mail: Wortmannra (ät) t-online.de, Homepage: www.Baurechtstipps.de


Verändert von Ralf Wortmann am 22.10.2010 um 06:07 Uhr EST
Ralf Wortmann, Rechtsanwalt
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Experte:  Ralf Wortmann hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für das akzeptieren meiner Antwort.

Ich möchte höflich daran erinnern, noch eine Bewertung abzugeben.

Viele Grüße und ein schönes Wochenende!


Ralf Wortmann
Rechtsanwalt

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