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raschwerin
raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 16757
Erfahrung:  Rechtsanwalt
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Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Recht & Justiz hier ein
raschwerin ist jetzt online.

Guten Morgen, Ich ben tige eine Rechtsauskunft i.S. Vermietrecht. Wir

Kundenfrage

Guten Morgen,

Ich benötige eine Rechtsauskunft i.S. Vermietrecht.

Wir haben mit unseren (befreundeten) Mietern im Juni 2006 einen Mietvertag (Einheitsmietvertrag 12/06) abgeschlossen. Wir übergaben unser Haus im komplett renoviertem Zustand (alles wurde zuvor neu gestrichen, Wände, Türen, Türzargen, Heizungen, Treppengeländer etc). Es wurde bei Vertragsabschluss vereinbart, dass das Haus bei Auszug auch wieder genau so zurückgegeben wird. Im Mietvertrag ist der §11 Schönheitsreperaturen enthalten in dem genau geregelt ist wie und wann renoviert werden muß. Des Weiteren haben wir handschriftlich im Feld Sondervereinbarungen festgehalten :" Das Haus wurde renoviert übergeben und ist auch so zu verlassen".

Ist nach dem neuen Mietrecht der Mieter in unserem Fall nicht mehr zum renovieren verpflichtet? Wer entscheidet ob eine renovierung im jetzigen Zustand überhaupt notwendig ist? Und kann man, wenn entschieden ist, dass der Mieter nicht aus seiner Pflicht rauskommt einen Geldbatrag von ihm fordern? Die Frage kommt nämlich auf, da der neue Mieter unbedingt alles selber streichen möchte. Des Weiteren trauen wir dem jetzigen Mieter kein handwerkliches Geschik zu und die Anst besteht, dass bei Folgearbeiten der Schlüsselübergabetermin nicht eingehalten werden kann und die neuen Mieter nicht rechtzeitig das HAus beziehen können.
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Ist nach dem neuen Mietrecht der Mieter in unserem Fall nicht mehr zum renovieren verpflichtet?

- Ein neues Mietrecht gibt es in diesem Sinne nicht. Allerdings hat der BGH oft entschieden, dass bestimmte Klauseln in Mietverträgen unwirksam sind, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen zu Unrecht auferlegen. Soweit nur geregelt ist, dass die Wohnung auch wieder renoviert zu verlassen ist, ist dies bedingt wirksam. Zieht der Mieter z.B. schon nach einem halben Jahr wieder aus kann nicht verlangt werden, dass er renoviert.

Wer entscheidet ob eine renovierung im jetzigen Zustand überhaupt notwendig ist?

- Das müssen Sie entscheiden, notfalls ein Gutachter.

Und kann man, wenn entschieden ist, dass der Mieter nicht aus seiner Pflicht rauskommt einen Geldbatrag von ihm fordern?

- Ja, wenn er nicht renoviert, muss er zahlen. Dann können Sie eine Renovierung in Auftrag geben und der Mieter muss die Kosten tragen.
Experte:  Ralf Wortmann hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,


ob Ihre Mieter Schönheitsreparaturen durchführen müssen, hängt davon ab, ab die entsprechende Klauseln im Mietvertrag wirksam ist. </br> </br>

 

Wenn Sie einen Mietvertrag mit einen Zweckform-Einheitsmietvertragsformular im Dezember 2006 abgeschlossen haben, besteht eine gewisse Wahrscheinlichkeit, dass Sie noch eine alte Formulierung mit einer so genannten "starren Fristenregelung" im Vertrag stehen haben, da das erste Urteil des BGH in dieser Richtung vom 23.06.2004 stammte (BGH, Az. VIII ZR 361/03) und eine Umstellung von Formularmietverträgen erst relativ zögerlich erfolgte. Oftmals wurden in der Folgezeit auch noch Formulare verwendet, deren Kauf bereits einige Zeit zurücklag. Hat Ihr Mietvertrag z.B. folgenden oder ähnlichen Wortlaut?:

"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen.

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre."

Dann wäre die Klausel unwirksam, es sei denn es finden sich noch zusätzliche Formulierung, aus denen sich indirekt ergibt, dass der Mieter sich ggf. darauf berufen darf, dass zwar die Fristen abgelaufen, aber gleichwohl Schönheitsreparaturen wegen des guten malerischen Zustandes noch nicht erforderlich seien. Solche versteckten Einschränkungen finden Sie in Formularverträgen manchmal im Zusammenhang mit Formulierungen wie "nach dem Grad der Abnutzung", "im allgemeinen" und "in der Regel".

Wenn Ihr Vertrag nicht nur starren Fristenvorgaben, sondern auch solche oder ähnliche aufweichenden Zusatzformulierungen enthält, können Sie gerne die konkrete Klausel Ihres Vertrags hier wiedergeben. Ich bin gerne bereit, sie sodann auf Wirksamkeit oder Unwirksamkeit zu prüfen.

Zwischenergebnis: Wenn es nur die Formularklausel im Vertrag gäbe und diese unwirksam wäre, wären Ihre Mieter nicht verpflichtet, die Wohnung zu renovieren, oder Renovierungskosten zu tragen.

Aber Ihre Individualklausel im Vertrag "Das Haus wurde renoviert übergeben und ist auch so zu verlassen", rettet Sie. Diese Vereinbarung bleibt wirksam und führt zu einer Renovierungsverpflichtung der Mieter. Sie können sich hierbei auf folgendes Urteil des BGH berufen:

BGH, Urteil vom 14.01.2009, Az. VIII ZR 71/08 :

"Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006, VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116)."

Zur Vorgehensweise:

Ihre Mieter sind grundsätzlich berechtigt, die Malerarbeiten in Eigenleistung durchzuführen. Die Arbeiten müssen aber trotzdem im Ergebnis fachgerecht sein, d.h. es darf nicht auf Türrahmen oder Fußleisten übergemalert werden, etc. .

Bei der Abnahme der Wohnung müssen Sie alle etwaigen Schäden oder malermäßige "Fehlleistungen" gut dokumentieren und fotografieren. Ziehen Sie Zeugen hinzu und erstellen Sie eine Mängelliste. Fordern Sie sodann Ihre Mieter per Einschreiben/Rückschein fristsetzend anhand der Liste auf, diese Mängel zu beseitigen.

Kommen diese der Aufforderung nach Fristablauf nicht nach, können Sie einen Kostenvoranschlag eines Malers einholen, die Mängel vom Maler beseitigen lassen und die hierdurch entstehenden Kosten (wieder per Einschreiben) unter Setzung einer Zahlungsfrist von der Mietern verlangen. Schießen Sie bei der Mängelbeseitigung nicht über das Ziel hinaus. Lassen Sie nur das machen, was wirklich zur Mängelbeseitigung erforderlich ist!

Nach Ablauf der Zahlungsfrist können Sie sodann einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung Ihrer Zahlungsansprüche (Klage oder Mahnbescheid) beauftragen. Sie müssen Ihre Ansprüche zur Hemmung der Verjährung spätestens innerhalb von 6 Monaten, gerechnet ab dem Tag der Rückgabe der Mietsache, gerichtlich geltend machen.


Für Rückfragen stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ralf Wortmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Erich-Weinert-Straße 42, 39104 Magdeburg

Tel.0391-5313758, Fax 0391-5313760

E-Mail: Wortmannra (ät) t-online.de, Homepage: www.Baurechtstipps.de

Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Ist nach dem neuen Mietrecht der Mieter in unserem Fall nicht mehr zum renovieren verpflichtet?

- Ein neues Mietrecht gibt es in diesem Sinne nicht. Allerdings hat der BGH oft entschieden, dass bestimmte Klauseln in Mietverträgen unwirksam sind, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen zu Unrecht auferlegen. Soweit nur geregelt ist, dass die Wohnung auch wieder renoviert zu verlassen ist, ist dies bedingt wirksam. Zieht der Mieter z.B. schon nach einem halben Jahr wieder aus kann nicht verlangt werden, dass er renoviert.

Wer entscheidet ob eine renovierung im jetzigen Zustand überhaupt notwendig ist?

- Das müssen Sie entscheiden, notfalls ein Gutachter.

Und kann man, wenn entschieden ist, dass der Mieter nicht aus seiner Pflicht rauskommt einen Geldbatrag von ihm fordern?

- Ja, wenn er nicht renoviert, muss er zahlen. Dann können Sie eine Renovierung in Auftrag geben und der Mieter muss die Kosten tragen.
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und darf Sie bitten, meine Antwort zu akzeptieren und zu bewerten.

Durch die Akzeptierung wird meine Tätigkeit Ihnen gegenüber bezahlt. Dies ist insbesondere unter Berücksichtigung berufsrechtlicher Aspekte erforderlich, da eine kostenlose Rechtsberatung in Deutschland nicht erlaubt ist.

Ich danke XXXXX XXXXX und stehe für Rückfragen und eine weitergehende Beauftragung natürlich jederzeit gern zur Verfügung.

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