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RA Schröter
RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 7691
Erfahrung:  12 Jahre Erfahrung als Rechtsanwalt
33364821
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RA Schröter ist jetzt online.

Mietrecht Nebenkostenabrechnung Zu folgender Problematik

Kundenfrage

Mietrecht – Nebenkostenabrechnung


Zu folgender Problematik erbitte ich eine anwaltliche Auskunft:

Es geht um einen Mietvertrag für eine Zweiraumwohnung (55m²), der vom 01.06.2008 – 31.08.2009 bestand. Die Wohnung entdeckte ich im Frühjahr 2008 bei der Wohnungssuche im Internet, sie wurde als „Top-Angebot“ angepriesen, aufgrund von längerem Leerstand. Die Kaltmiete wurde mit 220,00 Euro veranschlagt und die Nebenkosten incl. Heizung mit 85,00 Euro.

Bei der Besichtigung der Wohnung mit einem vom Vermieter beauftragten ortsansässigen Makler bestätigte dieser mir, dass es sich hierbei wirklich um ein Schnäppchen handele, lediglich die Nebenkosten waren nach seiner Ansicht zu niedrig angesetzt.
Die Wohnung befand sich im Erdgeschoss einer Villa. Sie erschien in einem renovierten Zustand, die Wände waren komplett geweißt. Sie machte auf mich und meinen Vater, der mich begleitete, einen sehr guten Eindruck. Der Vermieter machte mich lediglich darauf aufmerksam, dass es in der Küche vorkommen kann, dass sich an der Fensterwand Stock- und Schimmelflecken bilden könnten. Das war ihm von den Vormietern bekannt und ich sollte mich in diesem Falle sofort bei ihm melden, er würde dann gleich Abhilfe schaffen.

Es kam zum Mietvertrag mit den o.g. 220,00 Euro Kaltmiete und einer monatlichen Vorauszahlung der Nebenkosten von 110,00 Euro. Für diesen erhöhten Betrag habe ich mich selbst entschieden, nach der Bemerkung des Maklers, das 85,00 Euro schon etwas gering erscheinen. Er betrachtete diesen erhöhten Betrag nun als völlig realistisch.

Bald musste ich jedoch feststellen, dass es in der Wohnung überhaupt nicht warm wurde. Es war einfach nur ungemütlich und immer wenn ich die Eingangstür betrat, kam mir auch ein feucht muffiger Geruch entgegen. Und schon im Herbst 2008 entdeckte ich die genannten Schimmelflecken in der Küche, hier „rannte“ bei kaltem Wetter innen das Wasser förmlich an der Wand herunter. Aber auch in Wohnzimmer und Schlafzimmer kamen Schimmelflecken zum Vorschein. Und ganz besonders im Wohnzimmer konnte man nun deutlich sehen, dass das Problem einfach mit der weißen Farbe überpinselt wurde, denn sie bröselte an den entsprechenden Stellen regelrecht von der Wand. Mein Lüftungsverhalten war aber mit Sicherheit nicht daran Schuld. Ich führte mehrere Stoßlüftungen am Tag durch.

Als ich mit meinem Vermieter deshalb Kontakt aufnahm, entgegnete er mir, ob ich denn auch die Heizungen richtig aufgedreht habe...Jedenfalls sei ihm die Problematik so noch nicht geschildert worden, er werde sich aber umgehend bei der Hausverwaltung melden, die sich dann darum kümmern solle.
Der Hausverwalter besichtigte sich das ganze mit sichtlichem Entsetzen, hielt alles fotographisch fest. Es kam jedoch nie Lösung bzw. Nachbesserung. Im Juni 2009 kündigte ich nun den Mietvertag zum Ende August 2009.

Soviel zur Schilderung der Umstände und nun zur Sache der Nebenkosten:

Im August 2009 erhielt ich dann die anteilige Nebenkostenabrechnung Juni – Dezember) für das Jahr 2008. In dieser Zeit waren wohlgemerkt nur 2 Monate mit kaltem Wetter enthalten und ich sollte über 600,00 Euro nachzahlen! Hierbei ergaben die Heizkosten den Löwenanteil.
Da der August 2009 nun auch der Monat des Auszugs und der Wohnungsübergabe war, kam es hinsichtlich dieser, in meinen Augen, wahnsinnigen Nachzahlung in Zusammenhang mit den geschilderten Umständen und dann auch noch der von mir geforderten Renovierungsarbeiten (wieder einmal Weißen der Wände...,ansonsten hätte ich dafür auch noch mal 200,00 Euro bezahlen sollen) zu einer weiteren Auseinandersetzung mit dem Vermieter. Die Wohnung wurde in meinem Beisein und im Beisein von Hausverwaltung und Makler von einem Baufachmann inspiziert und es wurden hinsichtlich Dämmvorschriften und Mauerzustand erhebliche Mängel aufgezeigt. Der Vermieter bestellte dann nochmals einen weiteren Fachmann vom Bau, der ihm dann schließlich auch noch einen definitiven Feuchtigkeitsstand in der Außen-Mauer bestätigte.
Auf jeden Fall einigten wir uns auf eine Zahlung von 500,00 Euro an ihn und einem Erlass jeglicher Renovierungsarbeiten durch meine Seite.

Nun erhielt ich im Juli diesen Jahres die zweite Nebenkostenabrechnung für die Monate Januar bis August 2009. Es steht nun auch hier wieder ein Betrag von 600,00 Euro, den ich bezahlen soll.

Ich habe nun für das gesamte Mietverhältnis eine Vorauszahlung von 15 x 110,00 Euro =1650,00 Euro geleistet, obwohl sich ja laut Angebot nur 15 x 85,00 Euro = 1275,00 Euro ergeben hätten.
Inclusive der entstandenden Nachzahlungen steht dem gegenüber aber ein tatsächlicher Betrag von 2850,00 Euro für die 15 monatige Mietzeit.
Ist das rechtens? Muss ich nicht davon ausgehen, das es dem Vermieter bekannt war, mit welchen Nebenkosten ich in seiner Wohnung rechnen muss? (Wenn er es nicht weiß, wer denn dann??? Muss er sich denn nicht die Mühe machen und Kostenveränderungen hinsichtlich früherer Mietverhältnisse (z.B.Erhöhung Heizkosten oder des Hausmeisterdienstes) zu berücksichtigen, es realistisch zu kalkulieren und auch so dem potenziellen Mieter beim Angebot kommunizieren?
Die Zustände in der Wohnung, von denen er angeblich keine Kenntnis hatte (außer die Angelegenheit in der Küche) kommen dann ja auch noch hinzu!
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Aufgrund berufsrechtlicher Regelungen muss ich Sie darauf aufmerksam machen, dass eine kostenlose Rechtsberatung nach deutschem Recht unzulässig ist. Mit der Beantwortung Ihrer Anfrage auf dieser Plattform sind Sie zur Zahlung des von Ihnen ausgelobten Einsatzes verpflichtet. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Plattformbetreibers wurden Sie ausdrücklich hingewiesen und von Ihnen akzeptiert.

Durch die Vergleichszahlung von EUR 500,- sind nach meiner Ansicht jegliche weiteren Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung für 2009 ausgeschlossen. Sollte eine solche Abschlussklausel nicht nachweisbar sein und der Vermieter trotzdem auf einen Ausgleich der Nachzahlung bestehen, können Sie hier einwenden, dass die hohen Heizungskosten bauseitsbedingt sind und daher von Ihnen nicht zu begleichen sind.

Bei einem druchschnittlichen Ansatz von EUR 2,- pro m² für Nebenkosten (ohne Aufzug) wird dies hier bei weitem überschritten und ist nur durch die Mängel in der Bauweise und Dämmung zu erklären.

Daher teilen Sie dem Vermieter schriftlich mit, dass durch die Zahlung von EUR 500,- alle weiteren Ansprüche abgegolten sind, jedenfalls aber durch die mangelhafte Dämmung keine weiteren Kosten von Ihnen zu tragen sind.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Viele Grüße

RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 7691
Erfahrung: 12 Jahre Erfahrung als Rechtsanwalt
RA Schröter und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Habe ich Sie jetzt richtig verstanden, das ich nun für die aktuelle Rechnung für das Jahr 2009 zu keiner weiteren Zahlung mehr verpflichtet bin?
Was ist dann nun mit meiner hinterlegten Mietkaution von 550 EUR, die der Vermieter ja noch nicht freigegeben hat?
In der aktuellen Forderung für 2009 hat er ausdrücklich vermerkt, dass die Kaution erst bei vollständiger Bezahlung der Rechnung freigegeben werden soll.


Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Habe ich Sie jetzt richtig verstanden, das ich nun für die aktuelle Rechnung für das Jahr 2009 zu keiner weiteren Zahlung mehr verpflichtet bin?
Was ist dann nun mit meiner hinterlegten Mietkaution von 550 EUR, die der Vermieter ja noch nicht freigegeben hat?
In der aktuellen Forderung für 2009 hat er ausdrücklich vermerkt, dass die Kaution erst bei vollständiger Bezahlung der Rechnung freigegeben werden soll.

Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Habe ich Sie jetzt richtig verstanden, das ich nun für die aktuelle Rechnung für das Jahr 2009 zu keiner weiteren Zahlung mehr verpflichtet bin?
Was ist dann nun mit meiner hinterlegten Mietkaution von 550 EUR, die der Vermieter ja noch nicht freigegeben hat?
In der aktuellen Forderung für 2009 hat er ausdrücklich vermerkt, dass die Kaution erst bei vollständiger Bezahlung der Rechnung freigegeben werden soll.
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 6 Jahren.
Hierbei ist maßgebende wie die Vergleichsvereinbarung formuliert wurde. Wenn dies für das gesamte Mietverhältnis gilt, haben Sie keine weitere Zahlung zu leisten. Gleiches gilt für die mangelhafte Dämmung.

Sollte der Vermieter trotzdem die Kaution einbehalten, sind Sie leider im Zugzwang hiergegen vorzugehen und die einbehaltene Kaution herauszuverlangen.

Kommt der Vermieter dem nicht nach, müssen Sie dies gerichtlich durchsetzen.

Insoweit kann der Vermieter durch die Kaution erstmal Fakten schaffen.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
...es gab keine schriftliche Vergleichsvereinbarung! Es wurde nur mündlich vereinbart und zugesichert und das Geld für die letzte Rechnug aus 2008 gezahlt. Nun steht ja wieder die erneute Forderung aus 2009. Wie soll ich nun vorgehen?
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sollte die Vergleichsvereinbarung einen umfassenden Erlass von nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung nicht hergeben, müssen Sie einwenden, dass die Wohnung baubedingt nicht angemessen zu heizen war, was dem Vermieter auch bekannt war. Insoweit ist die Abrechnung zurückzuweisen. Der Vermieter wird dann die Kaution mit der offenen Nebenkostenabrechnung verrechnen, so dass Sie dann im Zugzwang sind.

Soweit Sie also nicht nachgeben wollen, müssen Sie Ihren Anspruch voraussichtlich durch Mahnbescheid oder Klage geltend machen.


Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Ich werde dann höchstens 50 EUR davon Guthaben haben, da ja die Kaution auf 550 EUR basiert und die aktuelle forderung 600 EUR. Eine Klage dazu ist sicherlich sehr kostspielig und die Chance gut herauszugehen sicher sehr gering. Wie schätzen Sie die Aussichten auf Erfolg ein? Muß der Vermieter evtl. an mich eine Rückzahlung machen?
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 6 Jahren.
So schlecht sind Ihre Aussichten nicht, zumal es bereits bestätigt wurde, das erhebliche Baumängel vorliegen, die den hohen Verbrauch rechtfertigen.

Allerdings ist es sicherlich nervenschonender, wenn Sie sich mit dem Vermieter beispielsweise auf die Hälfte einigen.

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