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RA Schröter
RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 7716
Erfahrung:  12 Jahre Erfahrung als Rechtsanwalt
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RA Schröter ist jetzt online.

Hallo, mit dem Wohnungseinzug zur Miete vor 37 Jahren war

Kundenfrage

Hallo,
mit dem Wohnungseinzug zur Miete vor 37 Jahren war auch die Übergabe eines Stück Brachlandes verbunden, dass uns der Vermieter auf Lebenszeit zur Nutzung übergab.ht schriftlich.(ca.100m2) Leider nicht schriftlich. Hintergrund: Er wollte es nicht mehr betreuen. Über die genannten Jahre wurde es zu einem blühenden Garten mit Hecken Tannenbäume, Strom-und Wasseranschluss sowie einem Schwimmbecken (Durchmesser 4,8m), dass besonders meine Frau zu Therapiezwecken benutzt. (Sie hat 2 neue Hüftgelenke). Der Vermieter ist vor ca. 20 Jahren verstorben, eines seiner Söhne hat das Haus geerbt. Vor ca. 10 Jahren hat er das Haus verkauft, nicht aber den erwähnten Garten. Jetzt lies er uns durch einen Anwaltbrief wissen, dass wir den Garten zu räumen hätten. Da er mehrere Wohnungen vermietet, interessieren sich möglicherweise andere Mieter für den Garten.
Was ist zu tun? Gibt es ein Gewohnheitsrecht?
Herzlichen Dank und liebe Grüße,

Hilmar Schäfer
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Aufgrund berufsrechtlicher Regelungen muss ich Sie darauf aufmerksam machen, dass eine kostenlose Rechtsberatung nach deutschem Recht unzulässig ist. Mit der Beantwortung Ihrer Anfrage auf dieser Plattform sind Sie zur Zahlung des von Ihnen ausgelobten Einsatzes verpflichtet. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Plattformbetreibers wurden Sie ausdrücklich hingewiesen und von Ihnen akzeptiert.

Es besteht in der Tat ein Gewohnheitsrecht bzw. ein vertraglicher Anspruch auf die Nutzung des Gartens. Durch den Mietvertrag für die Wohnung, der auch die Nutzung des gartens umfasste, haben Sie einen vertraglichen Anspruch auf das gartengrundstück. Auch wenn das haus zusammen mit dem Mietvertrag auf den Erwerber übergegangen ist, besteht trotzdem die Pflicht des jetzigen Eigentümers wie in den vorangegangenen Jahren die Nutzung zu dulden.

Untermauern könnten Sie dies, wenn die lebenslange Nutzung, z.B. durch einen Zeugen beweisen werden könnte.

Insoweit haben Sie den Garten aufgrund eines bestehenden Nutzungsvertrages nicht zu räumen.

Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Herr Schröter,
sie haben den Satz missverstanden:
"Der Vermieter ist vor ca. 20 Jahren verstorben, eines seiner Söhne hat das Haus geerbt. Vor ca. 10 Jahren hat er das Haus verkauft, nicht aber den erwähnten Garten".

Der jetzige Hauseigentümer besitzt das Haus, nicht aber den Garten. Der Garten istnach wie vor im Besitz des Erben, eines seiner Söhne. Dieser will jetzt, daß wir den Garten räumen!!
Wie sieht Ihre Antwort jetzt aus??

Mit freundlichen Grüßen,
Hilmar Schäfer
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 6 Jahren.
Ich hatte dies auch so verstanden. Das Haus wurde veräußert, der Garten blieb im Eigentum der Erben. Insoweit ändert sich an meinem Ergebnis nichts.

Viele Grüße
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Herr Schröter,
abschließend noch eine Frage. Der Zeuge der lebenslangen Zusage des Gartens ist die Ehefrau und Mutter des Erben. Sie bestreitet, dass es eine solche Abmachung gibt. Blut ist dicker als Wasser. Welche Rechtskraft hat das Gewohnheitsrecht? Ich besitze den Garten mehr als 37 Jahre! Kann mir der Garten genommen werden?
Mit freundlichen Grüßen,
Hilmar Schäfer
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 6 Jahren.
Ein Mietvertrag besteht trotzdem weiterhin sowohl über die Wohnung als auch über das Grundstück. Dass die Wohnung und das Grundstück nunmehr verschiedenen Eigentümer gehören, kann nicht dazuführen, dass Sie das Grundstück zurückgeben müssen. Dies gilt umso mehr als Sie bereits seit 20 Jahren den Garten gegenüber dem Erben nutzen.

Daher sehe ich einen Anspruch auf Nutzung des Gartens weiterhin als gegeben an.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Entschuldigng, noch eine Zusatzfrage;

würden Sie den Fall übernehmen,d.h. auf den Anwaltsbrief zu antworten? Ich scanne ihn ein und sende ihn!! Was würde es mir kosten?

MfG Hilmar
Experte:  hat geantwortet vor 6 Jahren.
Wären Sie zunächst so freundlich und würden meine bisherigen Antworten akzeptieren.

Vielen Dank!
RA Schröter und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter herr Schröter,
ich vermisse die Antwort auf die Frage, welche Rechtskraft das Gewohnheitsrecht hat?

MfG Hilmar
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter herr Schröter,
in Sachen Garten und 37 Jahre in Besitz bat ich um die Antwort auf die Frage, welche Rechtskraft das Gewohnheitsrecht hat und was darunter genau zu verstehen ist.

Darf ich mit einer Antwort rechnen?

MfG H. Schäfer
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 6 Jahren.
Das Gewohnheitsrecht spiegelt hier den Mietvertrag für die letzten 37 Jahre wieder. Auch wenn keine ausdrücklicher Mietvertrag geschlossen wurde, bzw. die Nutzung des Grundstück Bestandteil des Wohnungsmietvertrages war, stellt die bisherige Nutzung einen konkludenten Mietvertrag dar. D.h. der Mietvertrag ergibt siich aus den unständen und damit aus einem Gewohnheitsrecht, wenn Sie die ausdrückliche Nutzungsüberlassung durch den damiligen Eigentümer nicht nachweisen können.

Einen Bruch könnte sich aus der Veräußerung der Immobilie ergeben, da die Vermieter/Eigentümer für die Wohnung und das Gartengrundstück auseinander gefallen sind. Aber auch hier ergibt such aus der 20 jährigen Nutzungsgewährung durch die Erben eine Fortsetzung des Mietvertrages.

Im Ergebnis haben Sie auch ohne schriftlichen oder mündlichen Beweis einen Mietvertrag an dem Gartengrundstück, der sich aus den Umständen entspricht und daher gleiches Gewicht hat wie ein schriftlich abgeschlossener Mietvertrag.

Eine Vertretung kann ich derzeit nicht übernehmen, kann Ihnen aber anbiten Ihnen einjen Kollegen vorzuschlagen, wenn Sie mir Ihren Wohnort oder Landkreis nennen.

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