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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 26855
Erfahrung:  Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Wir haben eine Mitteilung unseres Vermieters ber eine Modernisierungsma nahme

Kundenfrage

Wir haben eine Mitteilung unseres Vermieters über eine Modernisierungsmaßnahme erhalten.
Die Maßnahme besteht in der Wärmedämmung des Fassaden.
Datum des Schreibens: 12.05.2010
Beginn der Maßnahme: 19.07.2010
Der Modernisierungszuschlag auf die Miete nach Abschluss der Arbeiten beträgt 119,53 EUR/Monat. Die bisherigen Heiz- und Warmwasserkosten belaufen sich auf 60 EUR/Mon.
Der Modernisierungszuschlag ist also mehr als doppelt so hoch wie die maximal mögliche Einsparung an Heizkosten-
Müssen wir die Modernisierungsmaßenahme dulden?
Gepostet: vor 7 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Zunächst das Grundsätzliche:

Die Frage der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen richtet sich nach § 554 BGB.

Nach § 554 Abs. 1 hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes erforderlich sind.

Nach § 554 Abs. 2 hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache oder zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden, es sei denn, dass die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

Verbesserung der Wärmedämmung nur dann zu dulden ist, wenn sie zu einer messbaren Einsparung der Heizenergie auf Dauer führt (BGH, Urteil v. 7.1.2004, VIII 156/03, GE 2004, 231 = ZMR 2004, 407).

Entscheidend ist immer die mengenmäßige Einsparung an Heizenergie, nicht die finanzielle Ersparnis, denn § 554 Abs. 2 Satz 1 stellt nur auf die Einsparung der (Heiz)Energie - und nicht auf die Einsparung von Heizkosten - ab.

Die Duldungspflicht für Heizenergieeinsparungsmaßnahmen jedoch nicht allein deswegen verneint werden, weil der Modernisierungszuschlag das Doppelte der auf die Wohnung entfallenden Heizkostenersparnis übersteigt (BGH 03.03.2004).

ABER:
Der Mieter soll nur solche Maßnahmen dulden müssen, die aus der Sicht eines vernünftig denkenden Vermieters erforderlich und aus der Sicht eines objektiv denkenden Mieters auch wirtschaftlich vertretbar sind (OLG Karlsruhe, RE v. 20.9.1984, 9 REMiet 3/83, WuM 1985, 17 = GE 1984, 1079 = ZMR 1984, 411; KG, [negativer] RE v. 12.12.1985, 8 RE Miet 5626/85, GE 1986, 231 = ZMR 1986, 119).

Wir haben in Ihrem Falle einen Modernisierungszuschlag der die mögliche Ersparnis an Heizkosten um ein Vielfaches übersteigen wird. Der BGH hat etwa beim doppelten die Grenze gezogen. Dies wird allein mit einer Wärmedämmung nicht zu erreichen sein, so dass ich hier einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sehe und somit keine Duldungspflicht besteht.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick gegeben zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt



Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Soweit Sie keine weiteren Nachfragen haben, bitte ich höflich meine Antwort zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt