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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 24874
Erfahrung:  Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Nebenkosten hallo ist es rechtens die nebenkosten nach qm

Kundenfrage

Nebenkosten:
hallo ist es rechtens die nebenkosten nach qm abzurechnen?wie auch allgemeinsstrom müllabfuhr und strassenreinigung?
hat der gesetzgeber da nicht eine klausel,wobei ein mieter nicht übervorteilt werden darf?
wie hoch ist die zumutbare grenze die der mieter (einzelperson grosse wohnung) mehrbezahlen kann als andere (kleinere wohnung und zu zweit)?
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Bei fehlender Vereinbarung gilt der gesetzliche Umlageschlüssel des§ 556 a BGB. Danach sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten , die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Unter bestimmten Voraussetzungen haben Sie das Recht den Umlagemaßstab zu ändern und somit eine Übervorteilung zu verhindern.

Ein Anspruch des Mieters auf Änderung des vereinbarten oder gem. §§ 315 BGB bestimmten Umlagemaßstabs kann in Betracht kommen, wenn drei Voraussetzungen gegeben sind:

  1. Zum einen muss der unterschiedliche Anteil der Nutzer an einer bestimmten Kostenposition für den Vermieter evident sein.
  2. Zum zweiten ist erforderlich, dass die Unterschiede erheblich sind.
  3. Drittens ist zu prüfen, ob ein Wechsel des Umlageschlüssels möglich und dem Vermieter zumutbar ist.

Von den beiden erstgenannten Voraussetzungen kann beispielsweise dann ausgegangen werden, wenn die Umlage der Wasserkosten nach dem Flächenmaßstab wegen der unterschiedlichen Belegungsdichte der Wohnungen zu schlechthin unbilligen Ergebnissen führt (AG Weimar, WuM 1997, 119). Bei anderen von der Belegungsdichte abhängigen Kostenpositionen wie etwa den Müllgebühren oder den Kosten des Allgemeinstroms besteht keine Notwendigkeit der Korrektur, weil sich hier die Ungerechtigkeiten des Flächenmaßstabs nicht im gleichen Maße wie bei den Wasserkosten auswirken.


Nach der Ansicht des LG Aachen (DWW 1991, 284) ist der Vermieter bei einer unbilligen Verteilung der Wasser- und Abwasserkosten nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, von seinem Bestimmungsrecht erneut Gebrauch zu machen und "zur Kostenverteilung nach dem Personenschlüssel überzugehen".

Soweit die oben genannten Voraussetzungen vorliegen, haben Sie einen Anspruch auf Anpassung des Nebenkostenumlageschlüssels um eine Übervorteilung zu vermeiden. Eine konkrete Grenze gibt es allerdings nicht.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick gegeben zu haben und bitte meine Frage zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Ich bezahle als einzelperson bei einer 72 qm grosse wohnung ca 200 euro im jahr mehr als zwei personen in einer 57 qm grosse wohnung.

ist der unterschied da nicht erheblich?

mfg

Hölki

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Sofern der Kostenunterschied nicht allein verbrauchsbezogen entstanden ist, kann hier durchaus von einem erheblichen Unterschied ausgegangen werden, mit der Folge, dass Ihr Vermieter verpflichtet sein kann, den Umlageschlüssel zu ändern.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick gegeben zu haben und bitte meine Frage zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

72 qm einzelperson

allgemeinstrom 59,02 zu 43,73

entwässerung 185,09 zu 146,53

frischwasser 144,33 zu 114,34

grundsteuer 223,54 zu 176,96

müllabfuhr 115,84 zu 91,71

strassenreinigung 30,23 zu 23,93

haftpflicht 18,94 zu 15,00

gebäudevers. 204,16 zu 161,62

kabelanschl 134,52 zu 134,52 ist das nun zumutbar?

 

mfg

Hölki

Experte:  hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Wie ich bereits ausgeführt habe, sind vor allem die Kosten für Frischwasser und Abwasser, als typisch verbrauchsabhängige Kosten zu beanstanden. Wenn man sich nun die von Ihnen angegebenen Daten vor Augen führt und berücksichtigt, dass die niedrigeren Kosten von der doppelten Personenzahl verursacht wurden, so ist insoweit von einer Unzumutbarkeit auszugehen. Es sollte insoweit eine Kostenverteilung nach dem Personenschlüssel erfolgen, wie ich Ihnen bereits ausgeführt habe.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick gegeben zu haben und bitte meine Frage zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 24874
Erfahrung: Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
RASchiessl und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

verstehe jetzt allerdings nicht warum der anwalt von mieterbund das nicht genauso sieht.und mir nur zur antwort gibt es wäre rechtens da der gesetzgeber das gesetz 2001 dahin geändert hat das es zulässig ist nach qm abzurechnen.

von der klausel,der übervorteilung hörte ich von einem bekannten.

ich wollte jetzt wissen ob sie stimmt und bei was für ein prozentsatz sie greift.

 

(haben sie eine vermutung warum man mir das beim MSB nicht sagte,obwohl ich die unterlagen vorzeigte?)

mfg

Hölki

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt: Natürlich ist es zulässig nach m² abzurechnen.

Da hat der Anwalt des Mieterschutzbundes schon recht.

In Ihrem Fall tritt lediglich die (teilweise) Ausnahme der Unbilligkeit ein, die den Vermieter verpflichtet, den Umlageschlüssel teilweise zu ändern.

Das Thema der unbilligen Kostenverteilung ist schon recht speziell, so dass es nicht verwunderlich ist, dass es vom Anwalt des Mietervereins in der Hektik der Erstberatung nicht angesprochen wurde.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick gegeben zu haben und bitte meine Frage zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Hallo,

ich nochmal.denke zum letzten mal.habe sie dann wohl auch genug genervt.

 

habe gerade die rechtsanwältin vom mieterschutzbund auf der Ausnahme der Unbilligkeit angesprochen.sie meinte darauf diese ausnahme kennt sie nicht,und sie wüsste auch nicht wo diese stehen sollte.

gibt es diesen zusatz wirklich???

wenn ja suche ich heute noch meinen vermieter auf und werde ihn darauf aufmerksam machen.

vielen dank für ihre mühe.

MFG

Hölki

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

kein Problem.

In meiner ersten Antwort habe ich zwei Fundstellen genannt, AG Weimar, WuM 1997, 119 und LG Aachen, DWW 1991, 284) In diesem beiden Entscheidungen ist das Problem der Unbilligkeit behandelt worden.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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