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Tobias Rösemeier
Tobias Rösemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 16814
Erfahrung:  seit 1995 als selbständiger Rechsanwalt tätig.
37896974
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Tobias Rösemeier ist jetzt online.

GUten Tag, ich habe an unseren ehemaligen Vermieter im Okt.

Kundenfrage

GUten Tag,

ich habe an unseren ehemaligen Vermieter im Okt. 2009 die Nebenkostenabrechnung fuer 2008 geschickt. Dieser hat sie fuer zu hoch befunden, wollte sie pruefen lassen und hat mich hingehalten. Gegen Ende Dez. hat er mir gesagt, er habe alles seinem Anwalt uebergeben, der mir dann im Jan geschrieben hat, die Rechnung sei FORMAL nicht richtig. Und weil ich im Jahr 2009 keine FORMAL richtige Abrechnung geschickt habe, muss der Vermieter auch nix bezahlen, da Forderungen nun verjaehrt sind.
Stimmt das so???

Mfg, G.D.
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Frage. Würden Sie mir bitte mitteilen, welche formalen Mängel von dem Anwalt vorgetragen wurden?
Mit freundlichen Grüßen
Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

anhand des geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

 

Betriebskostenabrechnungen sind oft mit Fehlern behaftet. Man unterscheidet formale Fehler (z.B.: Kein richtiger Adressat) und inhaltliche Fehler (z.B. verrechnet). Formale Fehler machen die Betriebskostenabrechnung unwirksam.

Der BGH hat in seiner immer wieder zitierten Grundsatzentscheidung folgende Kriterien für die Wirksamkeit der Abrechnung aufgestellt:

 

Die Abrechnung ist nur wirksam (und ein Nachzahlungsbetrag damit auch nur fällig), wenn eine ordnungsgemäßer Abrechnung vorliegt.

Es müssen „... sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich ...“ sein. „Notwendig, aber auch ausreichend ist es, daß der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so daß die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist.“

„Soweit keine besonderen Abreden vorliegen, werden in Rechtsprechung und Literatur bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben verlangt:
1. eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
2. die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel,
3. die Berechnung des Anteils des Mieters,
4. der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters“

BGH, in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1982, S. 207

Übrigens: Auch Einnahmen müssen einbezogen werden (z.B. wenn Mieter Münzen in die Gemeinschafts- Waschmaschine einwerfen).

Das neue Mietrecht ab 1. September 2001 hat auch für frei finanzierten Wohnraum die Ausschlussfrist eingeführt (Für Sozialwohnungen galt dies schon länger):

Rechnet der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten und die Vorauszahlungen des Mieters ab, kann er keine Nachforderungen mehr erheben.

Die Pflicht des Vermieters abzurechnen bleibt natürlich bestehen. Vielleicht hat der Mieter ja auch ein Guthaben.

Sehr strittig sind die Fragen, ob ein Vermieter, der eine falsche Abrechnung übersandt hat, später (also nach Ablauf der Frist) noch korrigieren und nachfordern darf oder ob er ebenfalls mit Nachforderungen ausgeschlossen ist. Da es darauf ankommt, ob es ein formaler Fehler oder ein inhaltlicher Fehler war, den der Vermieter gemacht hat, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

Ein Hinweis ist: Wenn die Kriterien des BGH (siehe oberen Abschnitt) nicht erfüllt sind, dann ist normalerweise ein formaler Fehler gegeben und die Abrechnung ist komplett unwirksam.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und freue mich über eine Akzeptanz meiner Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.

Haben Sie noch eine Nachfrage ? Falls nicht, bitte ich um Akzeptanz. damit die Frage geschlossen werden kann.

 

Danke !

Experte:  Tobias Rösemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und darf Sie bitten, meine Antwort zu akzeptieren und zu bewerten.

Durch die Akzeptanz wird meine Tätigkeit Ihnen gegenüber bezahlt. Dies ist insbesondere unter Berücksichtigung berufsrechtlicher Aspekte erforderlich, da eine kostenlose Rechtsberatung in Deutschland nicht erlaubt ist.

Ich danke XXXXX XXXXX und stehe für Rückfragen jederzeit gern zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen ein sonniges Pfingstfest und

verbleibe mit freundlichen Grüßen

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