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RA Schröter
RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 7691
Erfahrung:  12 Jahre Erfahrung als Rechtsanwalt
33364821
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Recht & Justiz hier ein
RA Schröter ist jetzt online.

Sehr geehrte Herr Rechtsanwalt, Wir haben eine Wohnung in

Kundenfrage

Sehr geehrte Herr Rechtsanwalt,
Wir haben eine Wohnung in Wiesbaden gekauft, das Haus ist aber noch nicht fertig. Bei der Besichtigung der Wohnung hatten wir Schimmel auf den Gipskartonfugen gesehen. Der Bauleiter hat uns schriftlich zugesichert, dass alle erforderliche Schimmelbeseitigungsmaßnahmen durchgeführt wurden und die Wohnung bereits trocken ist. Wir haben aber trotzdem einen Gutachter beauftragt, weil die Flecken immer noch zu sehen waren. Der Gutachter hat Schimmel festgestellt (vermutlich durch witterungsbedingte Baufeuchte entstanden). Der Bauträger musste das auch einsehen, aber die Baufirma weigert sich, die Gutachterrechnung zu übernehmen, weil wir den Gutachter ohne Abstimmung mit dem Bauträger beauftragt hatten. Wir bestehen aber auf die Übernahme der Rechnung. Haben wir Recht?
Wir haben außerdem vor, ein erneutes Gutachten durchführen zu lassen, nach dem die Schimmelbeseitigungsmaßnahmen stattfinden. Muss der Bauträger das bezahlen?
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich zu Ihren Fragen sehr gerne wie folgt Stellung nehmen:



Ich fürchte, dass der Bauträger die recht hat. Gutachterkosten können sie grundsätzlich nämlich nur dann ersetzt verlangen, wenn er einen Schadensersatzanspruch haben. Ein solcher Schadensersatzanspruch ist zwar theoretisch möglich (wenn sich im Nachhinein herausstellt dass es sich nicht um normale Baufeuchte handelt und insbesondere der Schimmel nicht vertragsgemäß zum Übergabezeitpunkt des Ausschlusses beseitigt werden kann),jeder setzt ein solcher Schadensersatzanspruch grundsätzlich voraus, dass Sie dem Vertragspartner eine angemessene Frist entweder zur Mangelbeseitigung oder zur Einholung eines Gutachtens gesetzt haben.



Dieses kam sie nach ihrer Schilderung leider nicht getan. Sie sollten sich aber mit dem Bauträger noch einmal in Verbindung setzen und einen Vergleich schließen. Angemessen wäre es meines Erachtens wenn Sie sich die Kosten teilen würden.





Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Vatertag!


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven [email protected]
Tel. 0471/3088132
Fax.0471/57774


Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich kann solche Antwort nicht nachvollziehen. Der Bauleiter hat Schriftlich bestätig, dass keine Gefahr vom Schimmelbildung besteht und die Wohnung trocken ist. Außerdem wurde uns gesagt, dass sichtbare Flecken nicht der Schimmel sondern Bauschmutz ist.
Wenn wir ihm geglaubt hätten, wäre der Schimmel einfach versteckt.

Es handelt sich um einen Betrug bzw. arglistige Täuschung!

Später könnten wir nichts beweisen!
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 6 Jahren.
vielen Dank für Ihren Nachtrag. Das hört sich wirklich nicht gut an. Ich kann Ihre Verärgerung wirklich nachvollziehen. Trotzdem sieht das Gesetz in Paragraph 281 Abs. 1 BGB vor, dass sie ihrem Vertragspartner zunächst hätten eine Frist zur Schimmelbeseitigung beziehungsweise Gutachteneinholung hätten setzen müssen.

Eine Ausnahme gilt gemäß Paragraph 281 Abs. 2 BGB nur dann, wenn nach den besonderen Umständen des Einzelfalles das abwarten der Frist nicht zumutbar gewesen wäre. Eine angemessene Frist würde hier im Bereich von circa 7-10 Tagen bewegen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass diese sieben Tage nicht hätten abgewartet werden können.
Nichtsdestotrotz sollten Sie aber erst dann noch mit dieser Argumentation versuchen die Gutachterkosten zu ersetzt verlangen. Auf einem Rechtsstreit würde ich es aber nicht ankommen lassen ( also nur was die Gutachterkosten angeht).


Sollte es sich hier tatsächlich um eine arglistige Täuschung oder Betrug handeln zu können sie den Kaufvertrag anfechten gemäß Paragraph 123 BGB.
Dreh und Angelpunkt ist allerdings die Fristsetzung.


Nachfolgend habe ich ihnen die maßgebliche gesetzliche Bestimmung beigefügt, die sie entnehmen können, dass eine Schadensersatzforderung grundsätzlich nur dann geltend gemacht werden kann wenn zunächst eine Fristsetzung erfolgt ist. Das Gesetz geht nämlich davon aus, dass sich zunächst dem Schädiger die Möglichkeit geben muss den Schaden zu beseitigen beziehungsweise die Schadensfeststellung zu betreiben (also hier das Gutachten) und nur wenn dieser sich weigert, der Geschädigte es selber machen darf auf Kosten der Schädigers.



§ 281 BGB

Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.

(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.

(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.



Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine positive Nachricht geben kann ich hoffe aber dennoch Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven [email protected]
Tel. 0471/3088132
Fax.0471/57774

Verändert von Danjel-Philippe Newerla am 13.05.2010 um 21:59 Uhr EST
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Ich bedanke XXXXX XXXXX Ihnen für die Antwort.

Wir haben die Geschichte wahrscheinlich nicht klar ausgedrückt.
Als wir der Schimmel gesehen haben, hat der Bauträger dies zuerst verneint. Uns wurde gesagt, dass die Flecken einfachen Bauschmutz und auf keinen Fall Schimmel ist!
Wir haben diesen Fachleuten erst geglaubt!
Trotzdem hatten wir Zweifel! Es sah stark nach Schimmel aus! Danach hat der Bauträger schriftlich zugestimmt:
v\:* { BEHAVIOR: url (#default#vml) } v\:* { BEHAVIOR: url (#default#vml) }
hiermit bestätigen ich Ihnen, daß ich an einigen Stellen der Wand in der Schattenfuge zur Decke dunkle Verfärbungen erkennen konnte.
Bei diesen Stellen handelt es sich wahrscheinlich um Schimmel, der bedingt durch die Witterungsbedingungen und der Baufeuchte entstanden ist.
Erfolgte Maßnahmen:
- Zwei Wände wurden aufgrund der Vergrößerung der Küche komplett erneuert
- Bei den verbleibenden Wände wurden im Bereich der Schattenfugen die Gipskartonstreifen gründlich abgeschliffen
Wie Sie erfahren haben, sind über mehr als 5 Wochen wegen der winterlichen Witterung Trocknungsmaßnahmen durch Baubeheizung und Kondensattrockner erfolgt. Zudem wurde die Wärmedämmung der Außenfassade fertig gestellt.
Dadurch sind die Gebäude in einem Zustand, daß aus meiner Sicht keine Gefahr für weitere Schimmelbildung besteht.
Nur dann haben wir zur Prüfung einen Gutachter beauftragt, weil die Flecken immer noch NICHT beseitift wurden.

Jetzt haben wir vor, nach Abstimmung mit dem Bauträger nach erneut durchgeführten Maßnahmen noch ein mal den Gutachter beauftragen, die Wohnung auf Schimmel zu prüfen (mit einem Nachbar, da nicht nur unsere Wohnung ist betroffen!).
Wir glauben unserem Bauträger nicht mehr!
Wir sind nicht sicher, dass der Bauträger alle betroffenen Stellen sorgfältig beseitigt. Wir benötigen fachliche Nachprüfung!

Muß der Bauträger die Kosten für den zweiten Gutachten in voller Höhe übernehmen?
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Zunächst gilt auch bei einem Privatgutachten, dass zunächst derjenige der den Gutachter beauftragt, diesen zu bezahlen hat. Eine Abwälzung der Kosten eines Privatgutachtens wird seitens der Rechtsprechung nur in engen Grenzen zugelassen.

Ein Privatgutachten muss zur sachgerechten Wahrnehmung der Interessen der Parteien im Prozess erforderlich sein und die Aufwendungen zur Erlangung dieses Gutachtens müssen notwendig sein.

Daraus ergeben sich folgende Grundsätze: Geeignetheit, Prozessbezogenheit und Notwendigkeit bzw. Erforderlichkeit der Hinzuziehung des privat beauftragten Sachverständigengutachtens.

1. Geeignetheit

Wird das Privatgutachten verwertet, muss es prozessfördernd und in jedem Fall geeignet sein dem Prozess zu dienen. Nach überwiegender Ansicht kommt es auf die Prozessförderung, Verwertung durch das Gericht oder Beeinflussung der Entscheidungsfindung des Gerichtes durch das Privatgutachten nicht an, maßgeblich soll die grundsätzliche Eignung im Zeitpunkt der Beauftragung aus Sicht der beauftragenden Partei sein (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.01.1995 -23 W 5+6/95-, Baurecht 1995, 883; OLG Stuttgart Beschluss vom 13.11.2001 -8 W 481/01 -, Baurecht 2002, 665).

2. Prozessbezogenheit

Das Gutachten soll im Hinblick auf einen konkret bevorstehenden Rechtstreit erstellt sein, d.h. in engem, sachlichen und zeitlichen Zusammenhang mit dem Prozess stehen.

3. Notwendigkeit bzw. Erforderlichkeit der Hinzuziehung des privaten Sachverständigengutachtens.

Die Hinzuziehung des Gutachtens muss für eine Prozesspartei unabdingbar sein, um ihrer Darlegungslast zu genügen, erforderliche Beweise anzutreten, gegnerische Beweiseintritte wie auch Gerichtsgutachten erfolgsversprechend abwehren oder erschüttern zu können.

Einzelfälle der Rechtsprechung, denen nach Kosten des Privatgutachten erstattungsfähig sein sollen:

- Kosten eines vorprozessualen Gutachtens zur substantiierten Darlegung von Baumängeln können erstattungsfähig sein, selbst wenn die Feststellungen auch in einem selbstständigen Beweisverfahren hätten getroffen werden können (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.01.1995 -23 W 5+6/95- Baurecht 1995, 883).

- Kosten eines prozessbegleitenden Privatgutachtens können erstattungsfähig sein, wenn das Gericht auf unzureichende Substantiierung des Prozessvortrages hingewiesen hat und der Partei ergänzender Vortrag nur auf Grund sachverständiger Beratung möglich ist (OLG Koblenz, Beschluss vom 27.12.2001 -14 W 852/01-, Baurecht 2002, 1131).

- Kosten eines prozessbegleitenden Privatgutachtens zur Widerlegung oder Erschütterung des Gutachtens eines gerichtlich bestellten Sachverständigen über Baumängel können erstattungsfähig sein (OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.11.2001 -8 W 481/01-, Baurecht 2002, 665).

Einzelfälle der Rechtsprechung, denen nach Kosten des Privatgutachten nicht erstattungsfähig sein sollen:

- Kosten eines prozessbegleitenden Privatgutachtens zur Klärung von Sachverhalten, welche die Partei mit Hilfe ihres Parteiprozessbevollmächtigten vortragen und unter Beweis stellen kann, sollen nicht erstattungsfähig sein (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.04.1998 -22 W 18/98-, Baurecht 1998, 1282).

- Kosten eines Privatgutachtens zur Erstellung eines Gegenaufmaßes sollen nicht erforderlich und mithin nicht erstattungsfähig sein, wenn der Bauherr die Information im Rahmen der beauftragten Grundleistungen (§ 15 Abs. 2 HOAI) seines Architekten erlangen kann (OLG Bamberg, Beschluss vom 08.09.1993 -3 W 67/93-, Baurecht 1994, 138)

- Kosten eines vorprozessualen Privatgutachtens, das der allgemeinen Prüfung, wer für einen Baumangel verantwortlich ist, dient, sollen nicht unmittelbar prozessbezogen und mithin nicht erstattungsfähig sein (OLG Koblenz, Beschluss vom 14.03.2001 -14 W 162/01-, Baurecht 2002, 1131).

Für eine außergerichtliche Geltendmachung gegenüber dem Bauträger sollten Sie sich auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.01.1995 -23 W 5+6/95- Baurecht 1995, 883 berufen. Denn erst durch Ihr Privatgutachten könnte ein weitaus höherer Schaden vermieden werden, so dass Sie hierdurch der Schadensminderungspflicht auch zugunsten des Bauträgers nachgekommen sind.

Sollte sich der Bauträger allerdings weigern, wären die Kosten gerichtlich durchzusetzen, wobei aufgrund der unterschiedlichen Rechtssprechung der Ausgang ungewiss ist. Bevor Sie ein weiteres Gutachten einholen, wäre es Zielführender ein Beweissicherungsverfahren einzuleiten, um die Kosten dann auf den Bauträger abwälzen zu können.

Experte:  hat geantwortet vor 6 Jahren.
Denken Sie bitte noch daran meine Antwort auf Ihre Frage zu akzeptieren.

Vielen Dank!
RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
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