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Danjel Newerla
Danjel Newerla, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung:  Rechtsanwalt und Diplom Jurist
26039601
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Recht & Justiz hier ein
Danjel Newerla ist jetzt online.

Ich habe zum 01.04.2010 eine Wohnung mit Mieter gekauft.In

Kundenfrage

Ich habe zum 01.04.2010 eine Wohnung mit Mieter gekauft.In dem Mietvertrag den ich vom Verkäufer der Wohnung übernommen habe war keine Kaution vereinbart worden.Kann ich die Kaution nachfordern in Höhe einer oder zwei Monatsmieten? Die Miete inkl. Nebenkosten(pauschal) beliefen sich bisher auf 390,- monatlich.Die Mieterin wohnt dort schon vor dem Kauf seit 2007 mit dem vorgenannten Mietzins.Ich habe nun die Miete um 20% erhöht inkl. Nebenkosten auf 468,- monatlich.Die Wohnung ist leer vermietet worden mit Einbauküche und Bad/Wc.In dem Ort (Sylt) wo diese Wohnung sich befindet gibt es keinen Mietspiegel.Die Mieterin hat bisher auch noch keine Miete an mich bezahlt,obwohl in dem Mietvertrag steht,das spätestens am 3.Werktag eines jeden Monats im Voraus an den Mieter zu zahlen ist.In dem übernommenenden Mietvertrag kann beiderseits unter Einhaltung einer 2-monatigen Kündigung zum Ende eines Kalendermonats gekündigt werden !Die Kündigung muss schriftlich bis zum 3.Werktag der Kündigungsfrist erfolgen,steht dort geschrieben. Ich möchte den Mieter gerne los werden! Wie sollte ich mich verhalten ?
Freundliche Grüsse
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für nochmals für die Einstellung Ihrer Anfrage.

Eine Kaution können Sie grundsätzlich nicht nachverlangen. Einen Anspruch auf eine Kaution haben Sie nur dann, wenn dieses im Mietvertrag vereinbart war. Ist dort eine solche Vereinbarung vorhanden und der Kautionsanspruch noch nicht verjährt (hier gilt gem. §§ 195,199 BGB die 3-jährige Verjährungsfrist), so können Sie die Kaution doch noch nachfordern. Da eine solche Vereinbarung nach Ihrer Schilderung leider nicht vereinbart wurde, können Sie die Kaution leider nicht zurückfordern.

Die Kündigungsklausel ist unwirksam, da ein ordentliches Kündigungsrecht im Mietvertrag zwar für den Mieter, nicht jedoch für den Vermieter vereinbart werden kann. In Ihrem Fall käme also nur eine Kündigung (außerordentlich) wegen Zahlungsverzuges in Betracht und zwar dann, wenn der Mieter mit mindestens zwei Mieten im Rückstand ist.

Sofern Sie noch Nachfragebedarf haben, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfrageoption oder kontaktieren Sie mich bitte über meine unten angegebene E-Mailadresse.

Ich hoffe Ihnen geholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagmorgen und einen guten Wochenstart!


Mit freundlichem Gruß



Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
[email protected]
Tel. 0471/3088132
Fax. 0471/57774

Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Danke für Ihre Antwort ! Bezüglich meiner 20% Mieterhöhung ab 01.04.2010 haben Sie mir nichts geschrieben,demnach gibt es dort wohl keine Schwierigkeiten,es ist ja auch die erste Mieterhöhung nach 3 Jahren ! Wie oft,in welcher Höhe (%) und in welchem Zeitraum kann die Miete in einem Ort ohne Mietspiegel erhöht werden! Also ab wann kann ich z.B. die nächste Mieterhöhung durchziehen ohne sittenwidrig oder geldgierig zu sein? Welche weiteren Kündigungsgründe bzw.Möglichkeiten habe ich als Vermieter, z.b. Eigenbedarf,wie wird das begründet,oder Ähnliches? Kann der Mieter bis zum Sankt-Nimmerleins-Tag in der Wohnung bleiben ? Ich habe eine erwachsene,berufstätige Tochter die auf Sylt arbeitet und jeden Tag in Ihre Wohnung aufs Festland fahren muss,Zeitaufwand 2 Stunden pro Tag.Könnte ich ein Mietvertrag mit meiner Tochter machen,ist damit der Passus "Eigenbedarf" erfüllt ?

Mit freundlichen Gruss !

Dieter Juers

Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Herr Juers,


Vielen Dank für Ihre Nachtrag. Sie haben vollkommen recht. Bezüglich der 20 prozentigen Erhöhung habe ich nichts geschrieben , da dieses nach dem Gesetz zwar die Obergrenze darstellt, aber zulässig ist , vgl. § 558 BGB.

Eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete kann grundsätzlich einmal im Jahr erfolgen, sofern es zuvor auch schon eine Mieterhöhung gegeben hatte.

Die nächste Mieterhöhung können sie demnach genau nach einem Jahr ab der jetzigen gerechnet vornehmen, wobei ich auf dieses eine Jahr noch aus Sicherheitsgründen einige Tage Karenzzeit aufflegen würde.

Meines Erachtens gibt es auf Sylt zwar keinen offiziellen Mietspiegel, jedoch einen inoffiziellen, die in solchen Fällen herangezogen wird, so dass Sie bitte bei der Gemeinde solltest bezüglich noch einmal nachfragen sollten.


Nachfolgend habe ich Ihnen einen sehr interessanten Link zu einem solchen Mietspiegel beigefügt:


http://www.meinestadt.de/sylt/immobilien/mietspiegel


Außer einer ordentlichen Kündigung sehe ich bei ihnen nur noch zwei Möglichkeiten anderweitig zu kündigen. Zum einen wäre dieses die von ihnen bereits angesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs. An einer Eigenbedarfskündigung sind nach der Rechtsprechung allerdings sehr hohe Anforderungen geknüpft, so dass es in ihrem Fall bezüglich ihrer Tochter nicht ausreichen wird, da diese ja eine Wohnung hat und somit aus wirtschaftlicher Hinsicht nicht zwingend auf diese Wohnung angewiesen ist auf Sylt.


Die andere Möglichkeit wäre noch, dass es sich um eine Einliegerwohnung handelt und es sich dabei um die einzige Wohnung handelt und sie gleichzeitig in dem Haus mit wohnen. Dann hätten Sie die Möglichkeit einer Frist von drei Monaten zu kündigen.



§ 558 BGB


Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ich hoffe ihre Nachfragen zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag und einen erfolgreichen Wochenstart!




Mit freundlichem Gruß



Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie haben meine Antwort bislang noch nicht akzeptiert. Ich bitte Sie dies noch nachzuholen und mich somit für meine Rechtsberatung zu bezahlen.


Eine kostenlose Rechtsberatung ist nämlich zum einen von dieser Plattform nicht beabsichtigt und zum anderen nach deutschem Berufsrecht grundsätzlich nicht zulässig. Sollten Sie noch Verständnisfragen haben, so melden Sie sich bitte.


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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