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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 27031
Erfahrung:  Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Hallo, eine unserer Mietparteien betreibt offensichtlich einen

Kundenfrage

Hallo, eine unserer Mietparteien betreibt offensichtlich einen sporadischen Betäubungsmittelhandel in den Wohnräumen (regelmäßiger und häufiger Kundenkontakt, "bekannte Gesichter" unter den Kunden fallen anderen Mieter auf etc.). Der letzte Beweis ist aber so nicht zu erbringen. Die Kripo ist informiert, teilt auch mit, dass die Person (Mieterin) entsprechend bekannt ist, unternimmt aber nichts wegen "zu geringer Personalstärke". Zusätzlich werden ansonsten unstrittige Mietanteile nicht bezahlt (aber noch keine 2 Monatsmieten erreicht).
Wie werde ich die Dame los? Die Vermieterin ist meine 82-jährige Mutter, die sehr unter der Situation leidet.
Gruß

H.-J. Mundhenk
Gepostet: vor 7 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Durch den BtmG-Handel und die damit verbundenen Kundenkontakte wird der Hausfrieden gestört und eine Kündigung nach § 569 II BGB wäre denkbar. Diese Kündigung aus wichtigem Grund setzt jedoch voraus, dass dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu einer ordentlichen Kündigung unzumutbar ist. Dies kann dann der Fall sein, wenn sich durch die beschriebenen Kundenkontakte die anderen Mieter belästigt fühlten oder es sogar zu einer Belästigung kam (typisches Beispiel: Konsument klingelt an der falschen Türe).

Eine solche Kündigung setzt jedoch voraus, dass Sie die Besuche der Konsumenten über einen gewissen Zeitraum hin detailliert nachweisen können. Hierzu werden Sie die beobachtende Mithilfe Ihrer Mieter brauchen. Soweit der Drogenhandel Ihrerseits nicht positiv nachgewiesen werden kann, ist der Erfolg einer solchen Kündigung ungewiss.

Nun geben Sie an, dass die Miete nicht vollständig gezahlt wird. Rein vorsoglich weise ich darauf hin, dass auch unregelmäßige und unpünktliche Zahlung der Miete einen Kündigungsgrund darstellen kann, selbst wenn 2 Monatsmieten Rückstand nicht erreicht sind. Diese Kündigung nach § 573 BGB setzt allerdings eine Abmahnung voraus und diese Kündigung ist eine ordentliche Kündigung.

Sollten beide Kündigungsgründe ausscheiden, so besteht nur noch die Möglichkeit eines Mietaufhebungsvertrages, wonach sich Ihre Mietpartei gegen eine Gegenleistung verpflichtet das Mietobjekt zu räumen.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick gegeben zu haben und bitte meine Frage zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 7 Jahren.
Hallo,
die beobachtenden anderen Mieter werden sich nicht konkrete Aussagen treffen, allerdings hat eine Mietpartei auch die Kriminalpolizei informiert, allerdings anonym. Laut Aussage des Kripobeamten hätte es mehrere Hinweise gegeben - nur reagiert die Polizei nicht (bekannt seit Rosenmontag). Aber reichen die (sicher zutreffenden) Vermutungen aus und wie vermeide ich eine Retourkutsche seitens der Mieterin (etwa: unzutreffende Beschuldigung, üble Nachrede usw., jeweils dann gegen mich verwandt?)?
Gruß

Hans-Joachim Mundhenk
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Für eine fristlose Kündigung brauchen Sie, wie bereits ausgeführt, Beweise, sprich, stichhaltige Zeugenaussagen Ihrer Mieter. Sind diese nicht willig oder in der Lage konkrete Aussagen zu treffen, so wird eine fristlose Kündigung wohl schwer durchzusetzen sein. Ein unbewiesener Drogenhandel hilft Ihnen nicht weiter.

Bezüglich der Kündigung würde ich mich daher auf die Mietzahlung konzentrieren. Auch wenn die Rückstände noch nicht ausreichen, kann, wie ausgeführt auch die unpünktliche Mietzahlung über einen längeren Zeitpunkz eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben und bitte meine Frage zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 7 Jahren.
Guten Tag,
zu dem obigen Fall habe ich noch eine ergänzende Frage. Vielleicht mögen Sie mir hierzu noch weiterhelfen.
Mittlerweile hat es in den Mieträumen der angesprochenen Mieterin (letzte Woche) eine Wohnungsdurchsuchung, auch mit einem Drogenhund, gegeben. Ob Drogen gefunden wurden, wurde mir nicht mitgeteilt. Allerdings wunderte sich meine Mutter, die vor Ort war, über einen eigentümlichen Geruch. Der leitende Kripobeamte vor Ort bestätigte, dass es sich bei dem Geruch um typischen Geruch von Drogenlagerung bzw. Konsum handele.
Ausserdem wurde mir anschließend telefonisch mitgeteilt, dass die Mieterin wegen Drogenhandels (allerdings im Strassenverkauf) in der Nachbarstadt aufgegriffen und festgenommen worden sei. Er bestätigte damit ausdrücklich meinen genannten Verdacht. Außerdem teilte er mir eine Vorgangsnummer mit.

Konkrete Frage: Reicht das jetzt für eine ordentliche bzw. außerordentliche Kündigung? Ich stelle mir eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund vor (Begründung?), die parallel eine ordentliche Kündigung (3 Monate zum Monatsende) beinhaltet, sollte die außerordentliche Kündigung aus irgendeinem Grund unwirksam sein.

Und es stellt sich immernoch die Problematik der Zustellung. Die Mieterin scheint wieder auf freiem Fuß zu sein (Hörensagen: Sie sei kurz im Haus gesehen worden). Es ist aber kein persönlicher Zugriff bzw. beweisbare Zustellung möglich, da sie sich (ansonsten) nicht in ihrem Appartment, sondern an einem unbekannten Ort aufhält.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Joachim Mundhenk
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst zur Zustellung: Die Anschrift ist zur Sicherheit beim Einwohnermeldeamt zu erfragen. Sollte die Wohnung im Anwesen Ihrer Mutter noch der letzte Wohnsitz sein, so stellen Sie die Kündigung dorthin zu (Beispiel: Einwurf in den Briefkasten unter Zeugen).

Hinsichtlich sollten Sie nun so vorgehen, wie von Ihnen angedacht. Eine fristlose Kündigug und hilfsweise ordentlich kündigen. Die fristlose Kündigung ergibt sich aus der Störung des Hausfriedens, wie bereits ausgeführt. Ich habe hierzu nun auch eine Entscheidung des AG Pinneberg, 29.08.2002 - 68 C 23/02, gefunden. Danach stellt Drogenhandel in der Wohnanlage eine Beeinträchtigung des Hausfriedens dar.

Sie haben zwar immer noch keinen Nachweis, dass Ihre Mieterin mit Drogen handelt, jedoch sind weitere Indizien dazu gekommen, die eine Überführung Ihrer Mieterin wahrscheinlich machen. Führen Sie jedoch in der Kündigung alles auf vom Geruch bis zum Drogenhund.

Wenn sich allerdings die Unschuld der Mieterin herausstellen sollte, so ist natürlich auch die Kündigung hinfällig.

Achten Sie zur Sicherheit auf den Zahlungseingang und schieben Sie gegebenenfalls sofort die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug hinterher.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt