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Danjel Newerla
Danjel Newerla, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 9345
Erfahrung:  Rechtsanwalt und Diplom Jurist
26039601
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Danjel Newerla ist jetzt online.

Hallo zusammen, wir haben ein Haus Baujahr 1969 erworben,

Beantwortete Frage:

Hallo zusammen,

wir haben ein Haus Baujahr 1969 erworben, das im Auftrag einer Erbengemeinschaft verkauft wurde und welches wir komplett modernisieren.
Nun hat sich herausgestellt, dass das Haus Mängel (feuchte Wand, Schimmel) aufweist, die uns bei Abschluß des Kaufvertrages nicht genannt wurden. Es ist allerdings klar, dass diese bekannt waren, da versucht wurde sie zu verdecken. Dies können wir durch einen Gutachter beweisen. Allerdings können wir nicht beweisen, wer innerhalb der (miteinander verstrittenen) Erbengemeinschaft von dem Schaden tatsächlich wusste, oder ob die Schadensverdeckung gar von einem vergangenen Mieter herstammt.
Da wir das Haus "gekauft wie gesehen" haben, geht die Erbengemeinschaft davon aus, dass der Kaufpreis nicht von uns reduziert werden kann. Wir lassen uns gerade ein Angebot von einer Fachfirma erstellen, und gehen von einem Schaden in Höhe von 10-20.000 € aus. Da es sich um eine Eigentümergem. handelt wollen wir es uns nicht gleich verderben. Was tun?
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:

Ich kenne zwar den Grundstückskaufvertrages nicht, aber ich gehe davon aus, dass darin ein Haftungsausschluss vereinbart wurde. Ein solcher Haftungsausschluss ist unter bestimmten Voraussetzungen auch zulässig und wirksam, jedoch kann dort nicht die Haftung für arglistig verschwiegene Mängel ausgeschlossen werden.

Dies wäre bei Ihnen der Ansatz. Frage ist, ob ein arglistig verschwiegener Mangel vorliegt. Es ist insoweit nicht erforderlich, dass Sie genau beweisen können, wer innerhalb der Erbengemeinschaft hiervon wusste, sondern es müsste nur dargelegt und bewiesen werden können, dass die Erbengemeinschaft davon wusste oder zumindest wissen musste. Dies ist in der Praxis oft durch ein Sachverständigengutachten möglich.

Sie schrieb ja auch „Es ist allerdings klar, dass diese bekannt waren, da versucht wurde sie zu verdecken.“ Sofern Sie also beweisen könnten, dass versucht wurde, diese Mängel zu verdecken, wäre diese schon ein gerichtlich verwertbarer Rückschluss auf den Vorsatz, nämlich auf die arglistige Täuschung.

Im Endeffekt sollten Sie also nochmal im Guten mit der Gegenseite zusammenkommen und versuchen eine einvernehmliche Regelung zu finden. Sollte dieses nicht möglich sein, sollten Sie einen im Grundstücksrecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen beauftragen. Sofern ich es anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung beurteilen kann, stehen Ihre Chancen nicht schlecht, hier Gewährleistungsrechte, also insbesondere eine Kaufpreisminderung, wenn nicht sogar ein Rücktritt vom Kaufvertrag durchzusetzen.

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag!


Mit freundlichem Gruß von der verschneiten Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
XXX@XXXXXX.XXX
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/3088316

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Hallo Herr Newerla,

vielen Dank für Ihre Anwort. Ich würde hier gerne nochmal nachfassen.

Es ist eindeutig, dass der Schaden überdeckt wurde, die Frage ist nur, wer dies veranlasst hat. Keiner der Erbengemeinschaft will davon gewusst haben. Ich habe die Antwort erhalten: es ist doch klar, dass Mängel auftreten können, wenn man ein altes Haus kauft (das ist in etwa auch die Meinung unserer Architektin). Der Gutachter, den wir zurate gezogen hatten, kann beweisen, dass der Schaden bewusst verdeckt wurde, von wem auch immer. 3 der 4 Eigentümer waren anscheinend seit Jahren nicht mehr in der Immobilie. Es wird behauptet, dass ein Mieter den Schaden versucht hätte zu überdecken. Rein moralisch, glaube ich persönlich, dass die Eigentümer sich tatsächlich keiner Schuld bewusst sind.

Da in zwei Wochen der Kaufpreis fällig ist, würden wir gerne den Kaufpreis mindern. Wir wollen nicht vom Kaufvertrag zurücktreten. Allerdings würden wir erwarten, dass die Erbengemeinschaft uns preislich entgegenkommt, zumindest die höheren Kosten mit uns teilt. Die Personen untereinander sind sich uneins, und so habe ich nun die Aussage bekommen, dass man abwarten will, was wir nun tun. Wir haben es im Guten versucht, konnten aber nichts erreichen, außer dass man uns nun als geldgierig empfindet und es bedauert die Immobilie an uns verkauft zu haben.

Wir möchten es uns nicht von vornherein komplett verscherzen mit der gesamten Hausgemeinschaft und würden deswegen ungerne einen Gerichtsprozess anstreben. Uns bleibt nun der Eindruck, dass wir so oder so verloren haben. Meine Frage in diesem Fall: würden Sie uns tatsächlich empfehlen eine Kaufpreisminderung per Anwalt durchzusetzen?

 

Danke für Ihre Antwort und mit freundlichen Grüßen,

 

Claudia Bermann

Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte Frau Bermann,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Ich kann die Situation sehr gut nachvollziehen. Fakt ist allerdings nach Ihrer Schilderung, dass ein bewusst überdeckter Mangel vorliegt. Insoweit ist in der Tat die Frage, ob die Erbengemeinschaft dieses bei sorgfältiger Überprüfung vor Vertragsschluss hätte merken müssen. Ich gebe zwar zu, dass es hier eine gewisse Rechtsunsicherheit gibt, da auch der Mieter hierfür verantwortlich sein kann und in diesem Fall die Frage besteht, ob sich die Erbengemeinschaft dies zurechnen lassen muss, jedoch ist es wiederum genau diese Rechtsunsicherheit, die auf beiden Seiten besteht und daher ein Verhandeln meines Erachtens igerade sinnvoll macht.

Sollte sich die Gegenseite nachhaltig weigern, auch nach einem freundlichen klärenden Gespräch, Ihnen entgegenzukommen, würde ich Ihnen in der Tat anraten, einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß von der verschneiten Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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