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K. Severin
K. Severin, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 939
Erfahrung:  Steuerrecht, Zivilrecht
25551084
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K. Severin ist jetzt online.

MietrechtEs ist ein 6 Familienhaus und wir sind die einzigsten,

Beantwortete Frage:

Mietrecht
Es ist ein 6 Familienhaus und wir sind die einzigsten, die Kaution und zugleich auch noch mehr Miete zahlen sollen, als alle anderen Mietparteien. Ist sowas überhaupt zulässig?
Gepostet: vor 8 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  K. Severin hat geantwortet vor 8 Jahren.
Guten Tag, um eine Antwort auf ihre Frage geben zu können, müsste ich zunächst wissen, ob es sich um den Abschluss eines neuen Mietvertrages handelt oder ob ihr Vermieter eine Mietzinserhöhung im Rahmen eines bestehenden Mietvertrages von Ihnen fordert. Weiter stellt sich die Frage, ob die Kaution, die Sie an den Vermieter leisten sollen im Rahmen des Abschlusses eines neuen Wohnraummietvertrages erfolgen soll oder im Rahmen eines bestehenden Wohnraummietvertrages nachgefordert wird und wenn dies der Fall sein sollte, ob die Stellung der Kaution im Mietvertrag zwischen Ihnen und dem Vermieter von Anfang an vereinbart gewesen ist. Mit freundlichen Grüßen

Verändert von KSRecht am 03.11.2009 um 10:35 Uhr EST
Kunde: hat geantwortet vor 8 Jahren.
Es ist ein neuer Mietvertrag. Uns wurde mitgeteilt, dass es eine Übergabe durch den Vermieter erfordert, um eine Kaution zu verlangen. Da dies aber nicht der Fall war, ist es für uns etwas Fragwürdig
Kunde: hat geantwortet vor 8 Jahren.
Relist: Ich benötige immer noch Hilfe.
Experte:  K. Severin hat geantwortet vor 8 Jahren.
Grundsätzlich gilt beim Neuabschluss eines Mietvertrags, daß die Höhe des Mietzinses zwischen den Vertragsparteien frei ausgehandelt werden kann. Eine Begrenzung des Miezinses der Höhe nach erfolgt allerdings dann, wenn der Tatbestand des Mietwuchers erfüllt ist. Mietwucher liegt vor, wenn ein Vermieter bei einer Neuvermietung einer Wohnung oder bei Mieterhöhungen bei Ausnutzung eines geringen
Angebots an vergleichbaren Räumen eine mindestens 20 % höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt. Die Vereinbarung einer
solchen Miete ist insoweit unwirksam gemäß § 5 WiStG, § 134 BGB.
Der Vermieter handelt gem. § 5 WiStG bereits ordnungswidrig, wenn er die überhöhte Miete vom Mieter nur fordert. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel durch den örtlichen Mietspiegel vorgegeben. Weiter bedeutet Ausnutzen im Rahmen des § 5 WiStG das bewusste Zunutzemachen einer für den anderen Teil ungüstigen Lage. Dazu gehört mindestens, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass sich der Mieter in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann. Mietwucher ist ebenfalls gegeben, wenn der Vermieter falsche Angaben zur Wohnfläche macht und deshalb der Mietzíns zu hoch bemessen ist. Sollten diese Voraussetzungen vorliegen, so führt dies zur Teilunwirksamkeit des Mietvertrags in Bezug auf den Mietzins, der durch Mietwucher wie zuvor ausgeführt wurde, zustandegekommen ist. Der Mietvertag bleibt also mit dem angemessenen Mietzins wirksam. Der Mieter hat Anspruch auf Rückerstattung der zuviel erlangten Miete zuzüglich Zinsen und ggf. weiterer Kosten. Sofern kein Mietwucher vorliegt, kann unter Umständen der Abschluss eines Mietvertrags mit einer stark überhöhten Miete als sogenanntes wucherähnliches Rechtsgeschäft angesehen werden. In einem solchen Fall kommt die Rückforderung der zu viel bezahlten Miete durch den Mieter nach § 812 Abs.1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 138 Abs.1 BGB in Betracht. Nach Ansicht des AG Hamburg liegt eine stark überhöhte Miete dann vor, wenn die zur Zeit des Vertragsschlusses geltende vergleichbare Rendite für deutsche Pfandbriefe um mehr als 50 % überschritten wird (diese liegt in der Regel bei 6,5 und 7,5 %). Um eine Berechnung vornehmen zu können, muss man den Verkehrswert der vermieteten Immobilie kennen sowie die Bewirtschaftungskosten und alle Mietflächen. Die Stellung einer Mietkaution kann durch den Vermieter beim Abschluss eines Neuvertrags nur unter den Voraussetzungen des § 551 BGB erfolgen, wenn der Vermieter den Abschluss des Mietvertrags von der Stellung einer Kaution abhängig macht, Gemäß § 554 Abs.1 BGB darf die Kaution höchstens das Dreifache der auf den Monat anfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung angewiesenen Betriebskosten betragen. Zinsen aus der Anlage der Mietsicherheit auf einem Sparbuch sind dabei auf die Sicherheit anzurechnen. Ist die Kaution in einer Geldsumme bereitszustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt, wobei eine Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist (§551 Abs.2 BGB). Schließlich muss der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Vertragsparteien können aber auch eine andere Anlageform wählen. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und die Erträge stehen dem Mieter zu. Sie erhöht die Sicherheit. Gemäß § 551
Abs.4 BGB darf eine abweichende Vereinbarung über die Mietkaution, die den Mieter benachteiligt, durch die Vertragsparteien nicht getroffen werden. Mit freundlichen Grüßen

Verändert von KSRecht am 09.11.2009 um 09:39 Uhr EST
K. Severin und 2 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.