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Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3841
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Wir wohnen seit Februar 2013 in einem EFH und haben nun eine

Diese Antwort wurde bewertet:

wir wohnen seit Februar 2013 in einem EFH und haben nun eine Mietzinsreduktion zur Diskussion gestellt. Diese wird grundsätzlich abgelehnt, aber da wir die idealen Mieter seien gewähren sei 120.- allerdings ohne den Mittvertrag anpassen zu wollen. Zudem
- sei dies auf EFH nicht anwendbar
- Kapital- und Bewirschaftungskosten seien höher als bei MFH.
- Die Redkuiton würde 244- betragen, aber der Hauspreis sie um bis 35% gestiegen
- Wohnungsmietpreise seien um 15% gestiegen, zudem hätten Sie inverstiert (Küche, neue Böden). Dies ist aber vor Mietantritt passiert.
- Die Miete hätte 2013 3000.- sein könnnen, weil sie uns kannten und die Nebenkosten (Elektroheizung) teuer seien, hätten sie diesen gesenkt
- Mehrkosten gegenüber einer Wohnung begründen sie mit höhere Landnnutzng 400m2 zu 850.-; Nutzung UG und privaze Waschküche, höhere Baukosten udn Amortisation (Haus ist 30 Jahre).
Uns stört vor allem nur 120. Rduktion und das nichtanpassen des Mietvertrages

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r)

Vielen Dank für Ihre Anfrage welche ich gerne bearbeite. Ich bitte Sie um etwas Geduld, damit ich mich Ihrer Frage mit der nötigen Sorgfalt widmen kann. Eine Antwort wird Ihnen in Kürze zugehen.

Freundliche Grüsse

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt -

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r)

Ihre Frage beantworte ich aufgrund Ihrer Schilderungen und soweit hier beurteilbar gerne wie folgt:

Die Argumente des Vermieters sind aus juristischer Sicht grundsätzlich nicht geeignet, um eine Mietzinsanpassung zu verhindern. Zu den Argumenten des Vermieters im Einzelnen:

  • Das Schweizer Mietrecht unterscheidet hinsichtlich der Mietzinsanpassung nicht zwischen Wohnungs-, MFH- und EFH-Miete. Es sind keine Gründe ersichtlich, weshalb auf Ihren Mietvertrag die Regeln über die Mietzinsanpassung nicht anwendbar sein sollen (vgl. Art. 270a OR). Es ist allerdings möglich, dass eine Mietzinsanpassung aufgrund des Vertrages ausgeschlossen ist, etwa weil Staffelmiete o.ä vereinbart wurde.
  • Es mag stimmen, dass die Kapital- und Bewirtschaftungskosten eines EFH höher sind, als bei einem MFH. Dies ist aber nicht das Problem des Mieters. Dies muss der Vermieter bei Vertragsschluss im Mietzins und bei der Definierung der umlegbaren Heiz- und Nebenkosten berücksichtigen.
  • Der Verkehrswert des Hauses ist für die Miete grundsätzlich irrelevant. Jedenfalls solange keine (wertvermehrenden) Investitionen getätigt wurden. Entscheidend für die Mietzinsherabsetzung ist, dass der Referenzzinssatz seit Feb. 2013 bis heute von 2,25% auf 1,50% und die Teuerung von 98.9 Pt. auf 98,1 Pt. gesunken sind. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Kostensteigerung von 0.50% pro Jahr (je nach Kanton und Ort) dürfte eine Mietzinsherabsetzung von rund 6% angemessen sein. Ich vermute, dass Sie die allgemeine Kostensteigerung bei Ihrer Berechnung von CHF 244.- noch nicht berücksichtigt haben. Die Berechnung sieht wie folgt aus: Neuer Mietzins = Aktuelle Nettomietzins (ohne HK/NK) - Anpassung Referenzzinssatz (-8,26%) - 40% der Teuerung (-0.32%) + 2,46% (allg. Kostensteigerung).
  • Dass die Mietpreise allgemein gestiegen sind, mag zutreffen, ist aber rechtlich nicht relevant. Wenn der Vermieter der Auffassung ist, dass die Kostensteigerung und seit Vertragsschluss getätigte Investitionen die Mietzinsherabsetzung aufheben, hätte er dies zu beweisen.
  • Dass die Miete schon CHF 3'000.- hätte sein können, mag zutreffen. Verträge sind aber einzuhalten und massgebend.
  • Die Argumente höhrere Landnutzung und private Waschküche, höhere Baukosten etc. sind rechtlich nicht relevant.

Zusammnenfassend haben Sie Anspruch auf eine (schriftliche) Mietzinsanpassung, d.h. auf eine schrfitliche Bestätigung des neuen Mietzinses. Kein Anspruch besteht auf einen neuen Mietvertrag. Ob Sie Anspruch auf eine Reduktion von CHF 244.- haben, kann ich hier nicht beurteilen. Aufgrund des erheblich veränderten Referenzzinssatzes dürfte aber eine Anpassung gerichtlich durchsetzbar sein. Ein Senkungsanspruch besteht nur dann nicht, wenn der Vermieter keinen kostendeckenden Ertrag aus der Vermietung erzielt.

Ab Erhalt des Antwortschreibens des Vermieters haben Sie 30 Tage Zeit, um Senkungsklage bei der Mietschlichtungsbehörde Ihres Wohnbezirks einzureichen. Für Details hierzu s. folgenden Link: https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/top-themen/mietzinssenkung.html

Ich empfehle Ihnen, den Vermieter vor Einreichung einer Klage nochmals darauf aufmerksam zu machen, dass Sie Senkungsklage einreichen. Vielleicht ist er dann bereit, die Reduktion zu überprüfen und die Anpassung schriftlich zu bestätigen.

Gerne hoffe ich, Ihnen weitergeholfen zu haben. Für weitere Fragen stehe ich über den Button „Experten antworten“ zur Verfügung.

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Freundliche Grüsse

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt -

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Danke ***** *****ür die ausführlichw Information. Das mit der Kostensteigerung sehe ich nicht kalr, daher schicke ich das vom Vermieter beigelegte Formular. USt das schon berücksichtitg?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r)

Unter dem Titel "Allgemein Kostensteigerung" kann der Vermieter geltend machen, dass seit der letzten Mietzinsfestlegung oder -anpassung Unterhalts- und Verwaltungskosten, Gebühren, Liegenschaftssteuern, Versicherungsprämien und ähnlichen Ausgaben gestigen sind. Gemäss dem Bundesgericht muss der Vermieter die allgemeinen Kostensteigerungen anhand einer Vergleichsrechnung nachweisen. Weil das sehr aufwändig ist, akzeptieren viele Schlichtungsbehörden und Mietgerichte eine pauschale Kostenüberwälzung , wenn Mieter nicht dagegen protestieren. Die Praxis ist in den einzelnen Regionen unterschiedlich. Im Kanton Luzern werden in der Regel solche Pauschalen nicht ohne Nachweis akzeptiert.

Mieten sind nicht MWST- bzw. UST-pflichtig. Die Anpassung der MWST von 8.0% auf 7.7% per 1.1.2018 könnte sich aber z.B. auf die Verwaltungskosten des Vermieters auswirken, was sich in der Nebenkostenabrechnung bemerkbar machen könnte. Natürlich kann die Senkung der Mehrwertsteuer auch als Argument gegen die allgemeine Kostensteigerung eingebracht werden.

Gerne hoffe ich, Ihnen weitergeholfen zu haben. Bitte geben Sie abschliessend noch Ihre Bewertung ab.

Freundliche Grüsse

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt -

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Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Danek, das wäre mal geklärt.Dazu bemerke ich, dass wir keine Nebenkostenabrechnungen erhalten, weil wir diese alle selber bezahlen müssen; der Vermieter leitet uns die Rechnugen weiter, was wohl der einzige Verwaltungsaufwamd ist.
Geh ich richtig in der Annahme, dass die allg. Kostensteigerung hinfällig ist und somit eigentlich die 240.- Reduktion möglich wären?

Sofern es dem Vermieter nicht gelingt, eine allgemeine Kostensteigerung nachzuweisen, ist die Reduktion von CHF 244.54 möglich. Dies unter den bereits zuvor erwähnten Vorbehalten (keine Ausschluss der Mietzinssenkung durch Staffelmiete, der Vermieter hat keine mietzinsrelevanten Investitionen getätigt, der Ertrag aus der Mietsache ist nach wie vor kostendeckend).

Ich danke für die positive Bewertung und wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Durchsetzung des Senkungsanspruchs.

Freundliche Grüsse

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt -