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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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Advokaturbüro ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren Wir haben im Okt. 2013 ein Appenzeller-

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen und Herren
Wir haben im Okt. 2013 ein Appenzeller- Hausteil gemietet. Die Perspektive hierfür war langfristig, gem. Vermieter auch im Vertrag, mit leicht erhöhten Sätzen als Pauschale angelegt. „Seine Kinder wollen nicht auf dem Land leben und für die Oberschule unseres Kindes (in 8 Jahren) im Nachbardorf gibt es Lösungen“.
Wir haben neues Mobiliar entsprechend dem niedrigem Haus gekauft und diverse Investitionen getätigt.
Nun hat unser Vermieter uns überraschend eröffnet, wir müssen ausziehen, er benötigt das Haus für seinen Sohn.
Gehen müssen wir im März, also im Schnee. Etwas Angemessenes zu finden (Kindergarten, Arbeitsweg, Schulweg- Au Pair usw.) ist in 3 Monaten nicht ganz leicht. Ich bin herzkrank und kann den Umzug nicht selbst umsetzen. Ausserdem arbeite ich sehr viel und habe kaum Zeit einen Umzug kurzfristig zu machen. Ein Umzugsunternehmen kostet viel Geld. Muss ich wirklich einen Kredit aufnehmen um die plötzlich anfallenden Kosten zu decken?
Ralf Sevenheck
Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Da Sie eine langfristige Perspektive wollten, hätten Sie beim Abschluss des Mietvertrags z.B. eine Mindestmietdauer aushandeln müssen. Dies ist offenbar nicht geschehen. Daher ist zu prüfen, unter welchen Bedingungen der Mietvertrag vom Vermieter gekündigt werden kann.

Sofern also die Kündigung gültig und vertraglich fristgerecht erfolgt, sind Ihre Karten schlecht. Aus dem Umstand, dass mündlich etwas anderes in Aussicht gestellt worden war, können Sie grundsätzlich nichts zu Ihren Gunsten ableiten. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Kündigung missbräuchlich wäre und daher mit guten Erfolgsaussichten angefochten werden könnte. Der Vermieter macht offenbar Eigenbedarf für sich bzw. für nahe Angehörige geltend, was ein legitimer Kündigungsgrund ist.

Anspruch auf Schadensersatz, weil Sie extra kleine und/oder passende Möbel gekauft haben, haben Sie nicht.

Sie haben nun also zwei Möglichkeiten, um sich zu Wehr zu setzen bzw. um die Situation für sich verbessern:

Sie haben die Möglichkeit, früher, also vor Wintereinbrauch auszuziehen. In diesem Fall muss aber mit dem Vermieter ein Aufhebungsvertrag geschlossen werden, in dem geregelt ist, dass Sie vorzeitig aus der Haftung entlassen werden. Andernfalls haften Sie bis zur Beendigung des Mietverhältnisses für die Mietkosten. Falls der Vermieter mit Ihnen keinen Aufhebungsvertrag machen will, können Sie das Mietobjekt dennoch vorzeitig verlassen. Um sich von der Haftung zu befreien, müssen Sie aber einen zumutbaren Nachmieter stellen, der bereit ist, zu den gleichen Konditionen wie Sie in den Mietvertrag einzutreten (Art. 264 OR).

Die zweite Option ist, dass Sie nach Vorliegen der gültigen Kündigung den Beendigungszeitpunkt hinauszögern. Dies erreichen Sie durch Anfechtung der Kündigung (falls ein Grund besteht) und/oder durch Erstreckung des Mietverhältnisses.

Nach Art. 272 OR können Sie als Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für Sie oder Ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind. Es kommt also zu einer Interessenabwägung. Ihre Interessen sind offentlichlich: Sie müssen etwas angemessenes für sich und Ihre Familie finden, ein stressiger Umzug ist aufgrund Ihrer Gesundheit un beschränkt zumutbar und der Umzug im Winter bzw. bei Schnee ist ebefalls eher zu vermeiden. Demgegenüber steht das Interesse des Vermieters, seinen Sohn unterzubringen. Ob dieses Bedürnis derart dringend ist, dass damit nicht bis im Juni 2015 gewartet werden könnte, ist fraglich und wäre vom Vermieter zu beweisen.

Soweit hier beurteilbar sind Ihre Chancen eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu erreichen, gut bis sehr gut. Wichtig ist, dass Sie die Erstreckung innert 30 Tagen seit Erhalt der Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsstelle für Miete und Pacht verlangen und kein Ausschlussgrund für die Erstreckung (z.B. Zahlungsverzug, vgl. Art. 272a OR) vorliegt.
Verpassen Sie die 30-tägige Frist, können Sie nichts mehr unternehmen.

Mit einer Erstreckung kann ein Mietverhältnis bis bis zu vier Jahren erstreckt werden (Art. 272b OR). In Ihrem Fall dürften wohl aber wenige Monate reichen, um etwas geeignetes oder neues zu finden. Im Übrigen kann der Vermieter eine Erstreckung verhindern, wenn er Ihnen gleichwertigen Ersatz bietet.

Ich empfehle Ihnen daher, die Kündigung abzuwarten und dann unter Einhaltung der 30-tägigen Frist sofort an die zuständige Mietschlichtungsbehörde zu gelangen. Dort können Sie die Gültigkeit der Kündigung anfechten (falls ein Grund vorliegt) und/oder in jedem Fall Erstreckung verlangen, mit der Begründung, dass ein Umzug zum Ablauf der Kündigungsfrist aus den genannten Gründen unzumutbar und für Sie und Ihre Familie eine besondere Härte ist.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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