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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren, ich möchte das Pro

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen,
sehr geehrte Herren,
ich möchte das Pro und Contra eines Kaufs einer Immobilie in Italien über eine Firma erfahren. Ich bin Deutsche, mein Freund Schweizer; wir wohnen beide in der Schweiz. Die Immobilie in Italien wird der Zweitwohnsitz sein. Wir würden zusammen kaufen.
Was für Kosten entstehen beim Verkauf eines Anteils an den Partner?
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüssen
Manon Nickel
Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Ihre Frage ist primär nach italienischem Recht zu beantworten. Justanswer bietet der zeit keine Beratung im italienischen Recht. Für detaillierte Auskünfte empfehle ich Ihnen, sich an einen italienischen Rechtsanwalt bzw. Notar zu wenden.

In allgemeiner Form kann ich Ihre Anfrage aber wie folgt beantworten:

Vor dem Kauf von Liegenschaften in Italien müssen Sie zunächst abklären, ob dies für Sie und Ihren Partner als Nicht-Italiener möglich ist. Je nach Region kennt auch Italien Beschränkungen für den Kauf von Grundstücken durch Ausländer. Gleiches gilt auch dann, wenn Sie mittels einer von Ihnen beiden beherrschten Firma kaufen. Auch Italien kennt gewisse Einschränkungen, beim Kauf von Liegenschaften durch juristische Personen.

Die Immobiliensituation in Italien ist derzeit noch immer einigermassen unberechenbar. Zwar sind die Immoblienpreise bereits vor einigen Jahren zusammengef*****, *****halb nicht damit zu rechnen ist, dass der Wert von Grundstücken noch weitere sinkt. Dennoch ist dieses Risiko, vor allem vor dem Hintergrund der wirtschaftlich fraglien Situation in Italien, nicht auszuschliessen. Sie müssen sich insbesondere bewusst sein, dass derzeit die Nachfrage nach Häusern in Italien gering und das Angebot gross ist. Insofern besteht das Risiko, dass sich die Liegenschaft nicht mehr leicht veräussern lässt, sollten Sie sie erst einmal gekauft haben.

Zu beachten ist auch, dass Sie und Ihre Partner bzw. die kaufende Firma für die in Italien belegenen Liegenschaften in Italien (beschränkt) steuerpflichtig werden. Ausserdem wird auch das ausländisches Vermögen in der Schweizer Steuererklärung deklariert. Die Doppelbesteuerung wird aber grösstenteils vermieden.

Das Schweizer Recht kennt das (aus Deutschland bekannte) Konstrukt des Zweitwohnsitzes nicht. Aus Sicht des Schweizer Rechts kann man grundsätzlich immer nur einen Wohnsitz haben (Ausnahme: Wochenaufenthalter). Natürlich lässt sich dies in der Praxis nicht kontrollieren, weshalb gerade Ausländer zwar aus der Sicht der Schweiz ausschliesslich Wohnsitz in der Schweiz haben, tatsächlich diese aber Ihren ausländischen Wohnsitz beibehalten haben.

Juristisch müssten Sie ausserdem noch etwas präziser werden. Sie schreiben, dass Sie "über eine Firma" kaufen wollen und "wir würden zusammen kaufen". Das geht so natürlich nicht. Entweder kauft die Firma und wird Eigentümerin, oder sie und Ihr Partner kaufen und würden (persönlich) Eigentümer.

Falls die Firma kaufen soll, muss grundsätzlich auch die Firma den Kaufpreis leisten. D.h. Sie müssten eine Schenkung oder ein Darlehen an die Firma leisten, welche dann auch den Kaufpreis zahlt. Zu beachten ist, dass im Falle eines Konkurses der juristischen Person alsdann auch die ausländische Liegenschaft in die Konkursmasse fällt.

Je nach Konstellation verhält es sich auch unterschiedlich mit den Kosten. Fall Sie faktisch einen GmbH-Anteil oder Aktien der Firma an den Partner und damit indirekt auch den Anteil an der Immoblie (Vermögen der Firma) verkaufen, löst dies grundsätzlich kaum Kosten aus. Die Immoblie verbleibt ja im Eigentum der Firma, weshalb keine Grundbuch- oder Notariatsgebühren in Italien anfallen. Alelrdings fallen in der Schweiz Handänderungskosten (Notariatsgebühren und Gebühren des Handelsregisteramts) an.

Befindet sich die Liegenschaft hingegen im Miteigentum von Ihnen und Ihrem Partner persönlich, so fallen beim Verkauf eines Miteigentumsanteils einerseits Grundbuch- und Notariatskosten an, aber gegebenenfalls auch Grundstückgewinnsteuern.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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