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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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Mietvertrag ab 1.6. 2011. Ich musste die 2-Zimmerwohnung selbst

Kundenfrage

Mietvertrag ab 1.6. 2011. Ich musste die 2-Zimmerwohnung selbst streichen lassen, weil Vermieterin aus Erbschaftsstreit kein Geld mehr hatte. Wände und Decken sahen nach über 15 Jahren rauchen (Mann und Frau) schrecklich und mit schlimmen Möbelschatten aus. Kosten 1'900.- bei Fachmann, durch mich selbst bezahlt. Jetzt Kündigung wegen dringendem Eigenbedarf per 30.9.14. Ich verlange Anteil (1900/120*80) von Fr. 1266.65 zurück. Ist das rechtens? Dar ich die beiden restlichen Mietzinse von Fr. 410.- zurückbehalten und den Rest von Fr. 446.65 per Ende September 2014 eintreiben?
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Mirko-cssm hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte Kundin, sehr geehrter Kunde,

aufgrund einer routinemäßigen Überprüfung haben wir festgestellt, dass Ihre o.a. Frage bisher leider noch nicht beantwortet wurde.

Wir haben Ihre Frage kostenlos unter einer erhöhten Priorität eingestuft, und unsere Experten erneut informiert, sich mit Ihrem Problem zu beschäftigen.

Sollten Sie in den nächsten Tagen keine Antwort erhalten, bitten wir Sie, sich mit uns über

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Ihr JustAnswer Moderatoren-Team
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

"weitere Informationen" ? Ich habe noch gar keine erhalten. Auch nicht eine Gegenfrage. Ist das der bestangepriesene Service???

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Das Streichen der Wohnung stellt nach Schweizer Mietrecht grundsätzlich ein zulässige Veränderung/Verbesserung durch den Mieter dar. Wie bei jedem Mietereinbau bzw. wie bei jeder Umgestaltung durch den Mieter, gilt, dass der Mieter grundsätzlich den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen hat, wenn er die Wohnung zurückgibt. Will dies der Mieter nicht bzw. will er für die Veränderung vom Vermieter eine Entschädigung, so muss er dies im Voraus mit dem Vermieter vereinbaren. In einer solchen Vereinbarung würde der Vermieter dem Mieter zusichern, dass er im Falle der Übernahme der Wohnung (inkl. Mieter-Umgestaltung) den Mieter für seine Aufwendungen entschädigt.

Ihr Fall ist insofern speziell, als dass Sie zu einer Verbesserung der Wohnung beigetragen haben, mithin durch Ihr fachmännisches Streichenlassen der Vermieter einen Mehrwert schufen.
Nun ist es allerdings so, dass Sie zunächst einmal keinen Anspruch auf Erneuerung der Wände haben, auch wenn die Lebensdauer von 8 Jahren seit dem letzten Streichen abgelaufen ist. Falls der Vermieter aber das Streichen der Wände versprochen hat und dieser Verpflichtung nicht nachgekommen war, sieht es etwas anders aus. In diesem Fall hätten Sie richtigerweise den Mietzins bei der Mietschlichtungsstelle hinterlegen und/oder den Vermieter zur Beseitigung des Mangels unter Androhung der Ersatzvornahmen auffordern müssen.

Soweit ich das hier beurteilen kann, haben Sie aus juristischer Sicht eher schlechte Chancen, gerichtlich einen Entschädigungsanspruch durchzubringen, wenngleich dies ungerecht ist; dies jedenfalls dann, wenn der Eigentümer Ihnen seinerzeit nicht zugesichert hat, dass er die Wohnung streichen werde oder Sie den Mangel schriftlich bei ihm gerügt hatten. Ausserdem ist es möglich, dass die Wohnung trotz der Raucherschäden nicht mangelhaft ist, worauf der geringe Mietzins hindeutet.

Allenfalls liesse sich aber ein Anspruch aus Art. 261 Abs. 3 OR ableiten. Nach dieser Bestimmung haftet der (neue) Eigentümer dem Mieter für alle Arten von Schaden, der dadurch entsteht, dass das Mietverhältnis (wegen Eigenbedarf) früher gekündigt wird, als das im Vertrag mit dem vorherigen Eigentümer vorgesehen war. Wird das Mietverhältnis ordentlich gekündigt, scheidet diese Option allerdings auch aus.

Vor diesem Hintergrund ist es Ihre beste Option, die Kündigung anzufechten und bei der Schlichtungsstelle Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. Allenfalls können Sie so den Vermieter nämlich unter Druck setzen, damit dieser einlenkt, um das Objekt doch so früh wie möglich selbst zu beziehen.

Auf keinen Fall sollten Sie die Miete nicht mehr bezahlen oder eigenmächtig Kürzungen am vertraglichen Meitzins vornehmen. In diesem Fall geraten Sie nämlich in Zahlungsverzug, selbst wenn ihr Rückbehalt gerechtfertigt wäre. Stattdessen sollten Sie den Mietzins (oder einen Teil davon) bei der Schlichtungsstelle hinterlegen, bis Ihre Forderung (für die ersatzweise selbst vorgenommene, fachmännische Streichen der Wohnung) beglichen ist. Das Schlichtungsstelle wird dann ein Verfahren eröffnen, um zu prüfen, ob Ihre Forderung gerechtfertigt ist.

Nicht klar ist mir letztlich, warum Sie 8/12 der Rechnung zurückerstattet haben wollen. Dispersionswände haben gemäss Lebensdauertabelle eine Lebensdauer von 8 Jahren. Falls Sie vor 2 Jahren gestrichen haben, können Sie (wenn überhaupt, vgl. oben) 6/8 des Preises verlangen.

Zusammenfassend gehe ich davon aus, dass Sie aus juristischer Sicht keinen Anspruch auf Rückerstattung der von Ihnen selbst vorgenommenen Wertsteigerung (durch fachmännisches Streichen der Wohnung) haben, es sei denn, der Vermieter hätte ausdrücklich versprochen, die Wände zu streichen oder die kosten für das Streichen zu übernehmen. Den Mietzins dürfen Sie nicht selber kürzen oder einbehalten, sondern müssen diesen bei der Schlichtungsstelle hinterlegen. Soweit hier beurteilbar verspricht am ehesten eine Erstreckung des Mietverhältnisses Aussicht auf Erfolg.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -